Key facts:
- Der tatsächliche Marktwert gemischt genutzter Liegenschaften wird von vielen KMU deutlich unterschätzt.
- Eine frühzeitige Planung ermöglicht steuerliche Vorteile und reduziert familiäre Konfliktpotenziale.
- Ob Verkauf, Vermietung oder Übergabe – jede Option erfordert eine fundierte strategische Vorbereitung.
Viele Unternehmer führen ihr Geschäft direkt im eigenen Mehrfamilienhaus – sei es eine Praxis, ein Lebensmittelladen, Café oder Werkstatt – das sich vollständig im Eigentum der Unternehmerfamilie befindet. Immobilien mit gemischter Nutzung sind weit mehr als nur Betriebs-, Wohnstandorte – sie sind ein zentraler, aber oft unterschätzter Vermögenswert.
Gerade im Zuge der Nachfolge oder der Pensionierung fehlt es häufig an einer klaren Strategie für den Umgang mit den Liegenschaften. Dabei eröffnet eine rechtzeitige Planung wertvolle Chancen: zur Liquiditätsgewinnung, zur optimalen Nachlassregelung – und für die eigene Altersvorsorge.
Warum eigene Liegenschaften oft nicht richtig eingeschätzt werden
Viele Unternehmer konzentrieren sich auf das operative Geschäft. Die Immobilie wird als notwendige Betriebsgrundlage gesehen, nicht aber als strategisches Asset. Hinzu kommt: In der Buchhaltung werden Liegenschaften meist zum historischen Kaufpreis oder einem tieferen Buchwert geführt. Dadurch entstehen sogenannte stille Reserven, die den realen Marktwert oft weit übersteigen. Die Differenz zwischen Buch- und Verkehrswert kann erheblich sein – insbesondere in Regionen mit stark gestiegenen Immobilienpreisen.
Gleichzeitig fehlt es häufig an Marktkenntnis und Transparenz: Wie viel ist das Gebäude heute tatsächlich wert? Welche Nutzungspotenziale bestehen am Standort? Gibt es Interessenten, die bereit wären, einen attraktiven Preis zu zahlen? Ohne professionelle Bewertung bleiben diese Fragen offen.
Ein weiteres Thema: Wird das Unternehmen mitsamt Immobilie verkauft, wird der Wert der Liegenschaft im Gesamtkontext oft unterbewertet. Kaufinteressenten fokussieren sich primär auf das laufende Geschäft – der Immobilienwert gerät in den Hintergrund.
Hinzu kommt: Viele Eigentümer haben eine starke emotionale Bindung an ihre Immobilie. Das erschwert nicht nur die objektive Einschätzung ihres Werts, sondern auch eine klare Entscheidungsfindung. Die Folge: Die Immobilie bleibt unberührt – und damit auch das darin gebundene Kapital.
Frühzeitig planen lohnt sich
Der optimale Zeitpunkt, sich mit der Zukunft der Immobilie auseinanderzusetzen, liegt 5 bis 10 Jahre vor dem geplanten Rückzug aus dem Betrieb. Nur so können steuerliche, familiäre und rechtliche Aspekte gezielt gesteuert werden. So bleibt ausreichend Zeit, um zentrale Fragen rund um die Liegenschaft strukturiert anzugehen: Was soll mit dem Objekt geschehen? Wird es verkauft, vermietet oder innerhalb der Familie weitergegeben? Wie lassen sich emotionale, steuerliche und rechtliche Aspekte optimal miteinander in Einklang bringen?
Frühzeitige Planung hilft auch dabei, familiäre Spannungen im Rahmen der Unternehmensnachfolge zu vermeiden – gerade wenn mehrere Erben beteiligt sind oder das Unternehmen innerhalb der Familie weitergeführt werden soll. Mit genügend Vorlauf lassen sich faire Lösungen finden, etwa durch Ausgleichszahlungen oder die Übertragung der Immobilie in eine separate Gesellschaft. Insbesondere die Aufdeckung stiller Reserven kann steuerlich relevant sein. Wer zu spät verkauft, riskiert eine hohe Einkommensbesteuerung. Durch rechtzeitige Strukturierungen – etwa die Einbringung in eine Kapitalgesellschaft – lassen sich diese Effekte abfedern.
Welche Optionen bestehen?
Je nach Situation bestehen mehrere Strategien:
- Verkauf: Direktverkauf an Dritte oder im Rahmen der Unternehmensnachfolge
- Sale-and-Leaseback: Verkauf mit anschliessender Rückmiete zur Kapitalfreisetzung
- Vermietung: Weitervermietung im Ruhestand als Einnahmequelle
- Familiäre Lösung: Übertragung an Nachfolger mit klarer Regelung für Erbansprüche
Jede Variante hat steuerliche, rechtliche und emotionale Implikationen. Entscheidend ist, frühzeitig Szenarien durchzuspielen und die für die eigene Lebensplanung passende Lösung zu finden.
Das eigene Wohn- und Geschäftshaus ist ein zentraler Vermögensbestandteil mit erheblichem Potenzial. Eine frühzeitige und professionelle Planung ermöglicht eine optimale Nutzung – sei es für den Ruhestand, die Unternehmensnachfolge oder zur Kapitalfreisetzung.
– eine frühzeitige und professionelle Planung ermöglicht die optimale Nutzung dieses wichtigen Vermögenswerts. mit erheblichem Potenzial. Eine frühzeitige und professionelle Planung ermöglicht eine optimale Nutzung – sei es für den Ruhestand, die Unternehmensnachfolge oder zur Kapitalfreisetzung.
Warum eine professionelle Beratung wichtig ist
Der Markt für gemischt genutzte Liegenschaften ist komplex – sowohl in rechtlicher als auch in steuerlicher und emotionaler Hinsicht. Eine Wertermittlung bildet die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen. Dabei geht es nicht nur darum, einen Preis festzulegen, sondern alle wertbeeinflussenden Faktoren realistisch einzuschätzen. Dabei werden oftmals neue Potenziale eruiert, die vorher unentdeckt geblieben sind, etwa durch Umnutzung oder gezielte Investorenansprache.
Immobilienprofis verfügen über fundiertes Marktwissen und ein breites Netzwerk an Kaufinteressenten oder Nachfolgeunternehmen. Sie wissen, welche Zielgruppen angesprochen werden sollten, wie man solche Objekte optimal vermarktet – sei es diskret oder öffentlich – und wie der Verkaufsprozess effizient strukturiert wird.
Professionelle Beratung beinhaltet auch die frühzeitige Abstimmung mit Steuerberatern, Notaren und Nachfolgeexperten. So lassen sich Übergabemodelle, etwa Sale-and-Leaseback oder Vermietung an Nachfolger, vorausschauend planen und steuerlich optimieren. Ein neutraler Blick von aussen hilft zudem, emotionale Entscheidungen zu vermeiden und das Potenzial der Immobilie voll auszuschöpfen.
Fazit
Liegenschaften mit gemischter Nutzung sind mehr als nur Betriebsstandorte. Sie sind langfristige Kapitalanlagen mit erheblichem strategischem Wert. Denn gerade in kleinen Unternehmen steckt in diesen Immobilien oft das Rückgrat der Altersvorsorge – oder ein Schlüssel zur erfolgreichen Nachfolgeplanung.
Mit einer frühzeitigen Analyse, professionellen Begleitung und einem klaren Plan lässt sich maximales Potenzial ausschöpfen – für Sie, Ihre Familie und Ihr Unternehmen.
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