Le taux d’intérêt de référence reste à 1,5% – qu’est-ce que cela signifie pour les locataires et les propriétaires ?

Bien que la situation des taux d’intérêt se détende, les loyers continuent d’augmenter dans de nombreuses régions. Le taux d’intérêt de référence du droit du bail, décisif pour les adaptations de loyer, restera à 1,5% au 3 juin 2025. Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement pour les contrats de location – et quelle est la marge de manœuvre des locataires et des bailleurs ?

Un taux de référence stable malgré la baisse des taux hypothécaires

Le taux d’intérêt de référence est publié trimestriellement par l’Office fédéral du logement (OFL) et se base sur le taux d’intérêt moyen pondéré par le volume de toutes les créances hypothécaires nationales. Au 31 mars 2025, il s’élevait à 1,44%, ce qui est insuffisant pour atteindre le seuil de réduction. Conformément à l’art. 12a OBLF, une modification n’intervient que si le taux d’intérêt moyen tombe en dessous de 1,375% ou dépasse 1,625%.

Pour les locataires, cela signifie que le taux reste provisoirement à 1,5%. La prochaine occasion d’ajustement se présentera le 1er septembre 2025.

Taux de référence : base pour la réduction ou l’augmentation du loyer

Le taux de référence sert de point de repère central lors de la négociation des loyers. Par exemple, si un contrat de location a été conclu en 2022, alors que le taux de référence était de 1,25%, il n’y a pas de droit à la baisse si le taux d’intérêt reste inchangé ou augmente. Inversement, les contrats dont le taux de base est de 1,75% ou plus (par exemple de 2024) donnent théoriquement droit à une réduction de loyer d’environ 3% – pour autant qu’aucun contre-argument tel que le renchérissement ou l’entretien ne s’y oppose.

Les bailleurs doivent également réagir en cas de baisse du taux de référence : Si le taux continue de baisser – par exemple à 1,25% en septembre 2025 – la charge administrative augmente en raison de la multiplication des demandes de baisse. De plus, les rendements calculés sont mis sous pression, à moins qu’il n’existe des mécanismes d’ajustement basés sur l’indexation ou l’investissement.

Pourquoi les loyers augmentent-ils malgré la stabilité des taux d’intérêt ?

Les loyers continuent d’augmenter dans de nombreuses villes suisses – bien que le taux d’intérêt de référence reste inchangé. Les raisons en sont les suivantes :

• Indexation: dans le cas des baux indexés, le bailleur peut répercuter l’inflation (IPC) chaque année.
• Investissements à valeur ajoutée: Les modernisations, les rénovations énergétiques ou l’installation d’un ascenseur peuvent être répercutées proportionnellement sur le loyer.
• Augmentation des coûts: L’augmentation des prix de l’énergie, des coûts d’exploitation ou des primes d’assurance est considérée comme un motif d’augmentation acceptable.
  

Selon des enquêtes récentes, ce sont surtout les centres urbains comme Zurich, Genève et Lausanne qui ont enregistré des hausses de loyer de l’ordre de 2 à 4% au cours des douze derniers mois. Et ce, malgré une politique de taux d’intérêt inchangée. Cette évolution est principalement due à la forte demande de logements dans les zones urbaines, alors que le volume des nouvelles constructions est faible et que le taux de vacance des logements bat des records. A Zurich, le taux de vacance n’est actuellement que de 0,07% et à Genève, il est inférieur à 0,3%. La rareté de l’offre fait que les logements libres sont souvent reloués à des conditions plus élevées, notamment en cas de changement de locataire.

Droits des locataires et possibilités d’action

Les locataires ont le droit de demander une révision du loyer en cas de baisse du taux de référence – par écrit et en se référant au taux en vigueur au moment de la conclusion du contrat. Important : la demande doit être bien motivée et ne doit pas être annulée par d’autres motifs d’augmentation légalement autorisés.

Exemple : un contrat de location a été signé en mars 2024 avec un taux de référence de 1,75%. La réduction à 1,5% en mars 2025 permet une baisse de 2,91% – soit une économie d’environ 58,80 CHF par mois pour un loyer mensuel brut de 2000 CHF, à condition qu’aucune autre augmentation des coûts ne soit invoquée.

Regarder vers l’avenir : une baisse des taux d’intérêt est-elle possible à l’automne ?

L’évolution actuelle laisse entrevoir la possibilité d’une nouvelle baisse du taux d’intérêt de référence. Depuis fin 2024, le taux moyen est passé de 1,53% à 1,44% – son niveau le plus bas depuis mars 2023. Si cette tendance se poursuit, le seuil de 1,375% pourrait être franchi à la baisse dès le deuxième trimestre. Une baisse à 1.25% serait alors possible à la prochaine échéance du 1er septembre 2025 – avec une pression correspondante sur les loyers.

Conclusion : pas de hausse des taux, mais pas d’allègement généralisé non plus

Le taux de référence actuel de 1,5 % assure la stabilité, mais ne garantit pas une baisse des loyers. En réalité, les loyers sont de plus en plus souvent augmentés par le biais de mécanismes alternatifs, tels que l’inflation ou les investissements. Pour de nombreux ménages, la charge du logement reste élevée. Pour faire des économies, il est conseillé de vérifier régulièrement son bail et d’exploiter les potentiels de baisse.

Pour les bailleurs, le taux de référence reste un instrument de contrôle central pour préserver le rendement, mais toujours dans un contexte de tensions entre l’admissibilité juridique, la situation du marché et la transparence vis-à-vis des locataires.

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