Faits clés :
- La valeur de marché réelle des biens immobiliers à usage mixte est nettement sous-estimée par de nombreuses PME.
- Une planification précoce permet de bénéficier d’avantages fiscaux et de réduire les conflits familiaux potentiels.
- Qu’il s’agisse d’une vente, d’une location ou d’un transfert, chaque option nécessite une préparation stratégique approfondie.
De nombreux entrepreneurs gèrent leur entreprise directement dans leur propre immeuble collectif – qu’il s’agisse d’un cabinet, d’une épicerie, d’un café ou d’un atelier – qui est entièrement détenu par la famille de l’entrepreneur. Les biens immobiliers à usage mixte sont bien plus que des lieux d’exploitation, des lieux d’habitation – ils représentent un actif central, mais souvent sous-estimé.
C’est justement au moment de la succession ou de la retraite qu’il manque souvent une stratégie claire pour la gestion des biens immobiliers. Pourtant, une planification en temps utile ouvre de précieuses opportunités : pour gagner des liquidités, pour régler la succession de manière optimale – et pour sa propre prévoyance vieillesse.
Pourquoi les biens immobiliers propres ne sont souvent pas correctement évalués
De nombreux entrepreneurs se concentrent sur les activités opérationnelles. L’immobilier est considéré comme une base opérationnelle nécessaire, mais pas comme un actif stratégique. A cela s’ajoute le fait que : Dans la comptabilité, les biens immobiliers sont généralement comptabilisés au prix d’achat historique ou à une valeur comptable inférieure. Il en résulte ce que l’on appelle des réserves latentes, qui dépassent souvent largement la valeur marchande réelle. La différence entre la valeur comptable et la valeur vénale peut être considérable, en particulier dans les régions où les prix de l’immobilier ont fortement augmenté.
Parallèlement, la connaissance du marché et la transparence font souvent défaut : quelle est la valeur réelle du bâtiment aujourd’hui ? Quel est le potentiel d’utilisation du site ? Y a-t-il des acheteurs potentiels qui seraient prêts à payer un prix intéressant ? Sans évaluation professionnelle, ces questions restent sans réponse.
Autre sujet : si l’entreprise est vendue avec son bien immobilier, la valeur de ce dernier est souvent sous-estimée dans le contexte global. Les acheteurs potentiels se concentrent en premier lieu sur les affaires en cours – la valeur de l’immobilier passe au second plan.
De plus, de nombreux propriétaires ont un lien émotionnel fort avec leur bien immobilier. Cela rend difficile non seulement l’estimation objective de sa valeur, mais aussi une prise de décision claire. Résultat : le bien immobilier reste intact – et avec lui le capital qui y est immobilisé.
Planifier à l’avance, ça vaut le coup
Le moment optimal pour se pencher sur l’avenir du bien immobilier se situe 5 à 10 ans avant le départ prévu de l’entreprise. Ce n’est qu’ainsi que les aspects fiscaux, familiaux et juridiques peuvent être gérés de manière ciblée. Il reste ainsi suffisamment de temps pour aborder de manière structurée les questions centrales relatives au bien immobilier : Que doit-on faire du bien ? Sera-t-il vendu, loué ou transmis au sein de la famille ? Comment concilier au mieux les aspects émotionnels, fiscaux et juridiques ?
Une planification précoce permet également d’éviter les tensions familiales dans le cadre de la succession d’une entreprise – notamment lorsque plusieurs héritiers sont impliqués ou que l’entreprise doit être poursuivie au sein de la famille. En s’y prenant suffisamment à l’avance, il est possible de trouver des solutions équitables, par exemple en versant une compensation ou en transférant le bien immobilier dans une société séparée. La découverte de réserves latentes, en particulier, peut avoir des conséquences fiscales. Si vous vendez trop tard, vous risquez d’être fortement imposé sur le revenu. Ces effets peuvent être atténués par des structurations opportunes – par exemple l’apport à une société de capitaux.
Quelles sont les options disponibles ?
Il existe plusieurs stratégies en fonction de la situation :
- Vente directe à des tiers ou dans le cadre d’une succession d’entreprise.
- Sale-and-leaseback : vente suivie d’une cession-bail pour libérer le capital
- Location : la revente à la retraite comme source de revenus
- Solution familiale : transmission à un successeur avec des règles claires pour les droits de succession
Chaque variante a des implications fiscales, juridiques et émotionnelles. Il est essentiel d’envisager des scénarios à un stade précoce et de trouver la solution la mieux adaptée à votre projet de vie.
Le propre immeuble résidentiel ou commercial est un élément central du patrimoine avec un potentiel considérable. Une planification précoce et professionnelle permet de l’utiliser de manière optimale, que ce soit pour la retraite, la succession d’une entreprise ou pour libérer un capital.
– une planification précoce et professionnelle permet d’exploiter au mieux cet actif important. au potentiel considérable. Une planification précoce et professionnelle permet de l’utiliser de manière optimale, que ce soit pour la retraite, la succession d’une entreprise ou pour libérer du capital.
Pourquoi un conseil professionnel est important
Le marché des biens immobiliers à usage mixte est complexe, tant du point de vue juridique que fiscal et émotionnel. Une estimation de la valeur constitue la base de toutes les décisions ultérieures. Il ne s’agit pas seulement de fixer un prix, mais aussi d’estimer de manière réaliste tous les facteurs qui influencent la valeur. Cela permet souvent d’identifier de nouveaux potentiels qui n’avaient pas été découverts auparavant, par exemple en changeant l’utilisation du bien ou en ciblant des investisseurs.
Les professionnels de l’immobilier disposent d’une connaissance approfondie du marché et d’un vaste réseau d’acheteurs potentiels ou de successeurs. Ils savent quels sont les groupes cibles à cibler, comment commercialiser de tels biens de manière optimale – que ce soit de manière discrète ou publique – et comment structurer efficacement le processus de vente.
Un conseil professionnel implique également une coordination précoce avec les conseillers fiscaux, les notaires et les experts en succession. Cela permet de planifier à l’avance les modèles de transmission, tels que la cession-bail ou la location à des successeurs, et d’optimiser la fiscalité. Un regard extérieur neutre permet en outre d’éviter les décisions émotionnelles et d’exploiter pleinement le potentiel du bien immobilier.
Fazit
Les immeubles à usage mixte sont plus que de simples sites d’exploitation. Ce sont des investissements à long terme d’une valeur stratégique considérable. En effet, dans les petites entreprises en particulier, ces biens immobiliers constituent souvent l’épine dorsale de la prévoyance vieillesse – ou une clé pour une planification successorale réussie.
Une analyse précoce, un accompagnement professionnel et un plan clair permettent d’exploiter un potentiel maximal – pour vous, votre famille et votre entreprise.
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