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Droit successoral suisse – 5 litiges fréquents autour de l’héritage immobilier

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En ce qui concerne les successions, les biens immobiliers sont souvent un élément particulièrement précieux. En même temps, ils sont chargés d’émotions et représentent éventuellement un moyen de subsistance pour certains héritiers, mais aussi une charge – transmise par le défunt – pour d’autres. En conséquence, des litiges peuvent rapidement survenir lorsqu’il s’agit du droit successoral en Suisse.

Il est donc d’autant plus important de se pencher suffisamment tôt sur les règles de succession concernant les biens immobiliers et le patrimoine. Les testateurs devraient discuter avec les futurs héritiers légaux et consigner une bonne solution dans le testament ou le pacte successoral. Il est important de se mettre suffisamment tôt dans la situation d’un testateur et de réfléchir au testament, au patrimoine et au pacte successoral.

Dans cet article, vous lirez quels sont les litiges fréquents en matière d’héritage immobilier et comment les résoudre au mieux ou même les éviter dès le début – grâce au testateur. Le principe est le suivant : plus le défunt a consigné ses volontés avec précision, plus il est facile d’éviter les conflits.

Qui hérite et de combien ?

La question la plus fréquente en cas de succession est de savoir qui hérite et de combien. Souvent, il y a plusieurs héritiers légaux qui espèrent tous obtenir une partie de la succession. En l’absence de testament ou de pacte successoral, l’ordre de succession légal est respecté. La succession est organisée sous forme de ce que l’on appelle le système parental et indique quelles personnes ont droit à l’héritage et dans quel ordre.

Dans ce contexte, en Suisse comme dans de nombreux autres pays européens, les parentèles sont classées selon le degré de parenté. Les membres du deuxième ou du troisième ordre n’héritent que s’il n’existe aucun parent de la parentèle précédente. Le troisième ordre met fin à la vocation successorale légale des parents.

Droit successoral suisse – Qui a droit à la succession ?

D’ailleurs, les défunts ont le droit de donner leur héritage à la personne qu’ils choisissent. Il ne s’agit pas nécessairement de membres de la famille. Cependant, il est important de noter précisément les préférences. Si les héritiers légitimes ne renoncent pas explicitement à leur héritage, ils ont droit, selon le droit suisse des successions, à leur part réservataire malgré une éventuelle déshérence.

Comment organiser l’avancement d’hoirie de manière équitable ?

L’avance d’hoirie dite légale est souvent utilisée en Suisse. Il s’agit d’une donation ou de « l’attribution à titre gratuit d’un bien entre vifs ». Si des parents font un tel don financier à leurs enfants, l’obligation de compensation envers les héritiers assimilés existe en cas de décès – à moins que cette obligation n’ait été expressément exclue.

Néanmoins, la donation ne doit pas porter atteinte à la réserve héréditaire des autres héritiers. En conséquence, il est important de penser à l’obligation de compensation lors de la donation du bien immobilier. Dans le cas contraire, vous risquez d’avoir de mauvaises surprises, comme par exemple le fait que l’héritier réservataire qui vit dans le bien immobilier doive le vendre pour pouvoir verser leur part de réserve aux autres héritiers.

Lors du partage de la succession, c’est toujours la valeur vénale du bien immobilier au moment du décès qui est prise en compte. Si le bien immobilier a pris de la valeur entre la donation et le décès, le survivant qui a bénéficié du versement anticipé doit compenser financièrement cette plus-value.

Comme alternative à une avance d’hoirie, il est également possible de vendre le bien immobilier à l’un des enfants à sa valeur vénale ou d’opter pour une donation mixte. Ainsi, le bien immobilier reste dans la famille et les détails sont déjà réglés avant le décès. Les parents ont alors la possibilité de se réserver un droit d’usufruit ou un droit d’habitation.


Conseil: Si vous transmettez votre bien immobilier à vos enfants, il y a des aspects fiscaux complexes à prendre en compte. Le mieux est de demander conseil à un expert.

Que faire lorsqu’il y a un bien immobilier et plusieurs survivants intéressés ?

Chaque fois qu’il y a plusieurs héritiers, ils font automatiquement partie d’une communauté héréditaire. Il s’agit d’une « communauté forcée » qui possède la masse successorale en tant que communauté. Cela signifie que les survivants ne peuvent pas disposer seuls d’une partie de l’héritage. Ils sont responsables ensemble et doivent également prendre des décisions ensemble, à l’unanimité.

Dans le cas de l’immobilier, il y a souvent des conflits à ce niveau, car certains survivants souhaitent garder le bien ou l’habiter eux-mêmes, tandis que d’autres votent pour la vente. Tout d’abord, il est important de savoir que la communauté héréditaire hérite également des obligations, c’est-à-dire qu’elle doit par exemple continuer à servir le crédit immobilier. Dans ce contexte, les héritiers sont également responsables des manquements d’autres survivants, et ce sur leur patrimoine privé.

Si les autres survivants sont d’accord pour que l’un des héritiers achète le bien, il est judicieux de faire estimer la valeur du bien par un expert. Cela permet de fixer le prix d’achat. Le survivant qui achète verse ensuite aux autres héritiers leur part respective comme prix de la maison.

Par ailleurs, un impôt sur les gains immobiliers s’applique également à l’héritage immobilier. Calculez-le dès maintenant à l’aide de notre calculateur:

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En cas d’impasse sur le sort de la succession, l’action en partage de la succession est la meilleure solution. Celle-ci permet aux héritiers de réclamer leur part respective et de se retirer ensuite de la communauté héréditaire. Il s’agit toutefois d’actions en justice coûteuses et de longue haleine, raison pour laquelle elles devraient constituer le dernier recours. Essayez d’abord une médiation professionnelle.

Dans le cadre du partage de la succession, il arrive parfois que le bien immobilier soit vendu aux enchères sur ordre du tribunal. Cette vente aux enchères peut avoir lieu en interne entre les survivants ou en externe sur le marché. Dans le cas d’une vente aux enchères interne, il y a un risque qu’un héritier fasse monter artificiellement le prix pour « faire la nique » à l’autre survivant. La vente aux enchères sur le marché est donc un meilleur choix, mais ne constitue pas non plus une garantie de bon prix. Dans l’idéal, le bien immobilier dont on a hérité devrait donc être vendu par un agent immobilier.

Conseil: les communautés d’héritiers peuvent rester ensemble pendant des années, voire des décennies. Ils sont toujours recomposés, car les membres décédés sont remplacés par leurs survivants. Elles deviennent ainsi de plus en plus grandes et hétérogènes, mais aussi de plus en plus volatiles. Il est donc judicieux de dissoudre la communauté héréditaire au bon moment, même s’il n’y a aucun problème.

Qu’en est-il de la part obligatoire ?

La réserve héréditaire protège les héritiers tels que les conjoints, les enfants et les parents. Ainsi, même si vous n’êtes pas mentionné dans le testament, vous recevrez une partie de la succession. La protection de la réserve héréditaire du conjoint, des enfants et des parents ne peut être retirée que dans des cas graves. Par exemple, si l’héritier a commis un délit grave contre le défunt ou un proche, le droit successoral prévoit qu’il peut être privé de sa part de réserve. Une éventuelle indignité de la part réservataire doit donc être concrètement exposée et prouvée par le testateur.

Selon le Code civil suisse, la part réservataire s’élève à

  • Pour les descendants tels que les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants, les trois quarts de la part d’héritage légale.

  • Pour les conjoints et les partenaires enregistrés, la moitié de la part d’héritage légale

  • Pour les parents, la moitié de la part d’héritage légale

La règle est que les parents n’ont droit à leur part de réserve que si le défunt n’a pas d’enfants.

D’ailleurs, la réserve héréditaire est conçue un peu différemment en Allemagne par exemple. Les héritiers y ont droit à la moitié de leur part légale d’héritage. En Suisse, ce régime est donc plus favorable pour les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants du défunt.

Une situation difficile en matière de réserve héréditaire est que le partenaire survivant ne peut pas détenir seul le bien immobilier, car il doit verser aux autres héritiers leur réserve héréditaire sur la masse successorale. Dans ce cas, le testament est une possibilité de consigner les solutions correspondantes. En outre, les autres héritiers peuvent renoncer à leur part de réserve.

En outre, selon le droit successoral, le montant de la part d’héritage du partenaire survivant dépend de l’existence d’autres héritiers légaux et de leur relation avec le défunt.

Les règles suivantes s’appliquent ici selon le droit suisse des successions et de l’héritage :

  • Outre les héritiers de la 1ère parentèle, le conjoint survivant reçoit la moitié de la succession

  • Outre les héritiers de la 2e parentèle, le conjoint survivant reçoit les trois quarts de la succession

  • En l’absence de descendants de la parentèle parentale, le conjoint survivant recueille la totalité de la succession.

Remarque: en Allemagne, le testament de Berlin permet aux conjoints survivants d’être les seuls héritiers. Ce n’est que lorsque la personne survivante – ici le conjoint – décède également que les autres héritiers légaux héritent. Cela peut également être renforcé par une clause pénale. En revanche, le droit successoral suisse ne connaît que les testaments individuels et les pactes successoraux, raison pour laquelle les testaments communs de conjoints ou de partenaires enregistrés ne sont malheureusement pas valables.

Comment garantir que le partenaire survivant pourra continuer à vivre dans le bien immobilier ?

Il arrive souvent que le bien immobilier ait été loué, par exemple à ses propres enfants, et que les locataires ne souhaitent pas quitter les lieux après le décès de l’un des conjoints. En même temps, ce bien immobilier représente souvent la seule possibilité pour le conjoint survivant de continuer à se loger à un prix avantageux.

Dans ce cas, il est judicieux de convenir très tôt d’un usufruit. Dans le cadre d’une planification successorale précoce, on parvient précisément à exclure ce risque. Cherchez donc à en parler avec vos enfants ou d’autres personnes qui utilisent le bien immobilier en question. Il en va de même pour l’avancement d’hoirie.

Le droit d’usufruit n’est valable que s’il existe une convention authentifiée. De plus, il doit être inscrit au registre foncier. L’enregistrement peut se faire à la place d’une donation. Cela signifie que le bénéficiaire peut certes jouir des avantages du bien immobilier, mais qu’il ne devient pas propriétaire du bien.

Dans d’autres cas, il est judicieux de transmettre le bien immobilier aux enfants avant le décès. Ainsi, le conjoint survivant n’est pas contraint de vendre la maison pour payer les frais de soins et d’hébergement. Comme il n’a plus de droits de propriété sur le bien immobilier, tout est déjà réglé sur le plan financier avant le décès.

L’héritage immobilier est une question complexe qui peut souvent donner lieu à des conflits successoraux concernant le bien immobilier, l’impôt sur les mutations immobilières ou la part réservataire. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller sur le droit des successions en Suisse et sur la meilleure façon de gérer un bien immobilier dont vous avez hérité – contactez-nous ici pour convenir d’un entretien !

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