Diritto di prelazione per gli immobili: cosa devo sapere come venditore?

Sichtung des Vorkaufsrecht auf dem Bildschirm eines iPads
* Questa è una voce digitale. Alcuni testi potrebbero non essere pronunciati perfettamente.

Il cosiddetto diritto di prelazione consente a una persona di rivendicare l’immobile per sé in caso di vendita prima che venga venduto a terzi. Si tratta quindi di un tipo di acquisto preferenziale, ma deve essere stabilito in un contratto. Qui potete trovare maggiori informazioni su questo argomento in Svizzera, sulle diverse tipologie di questo diritto e sulla procedura corretta per applicarlo.


Diritto di prelazione: cos’è?


Consiste nel fatto che una persona (il prelazionario) ha il privilegio di stipulare per prima il contratto di acquisto quando la proprietà viene venduta. Prima che il venditore possa vendere la proprietà a terzi, deve prima offrirla all’avente diritto alla prelazione. Il venditore può vendere l’immobile a un terzo, come previsto, solo se quest’ultimo recede dal suo diritto.

Spesso si tratta di un diritto speciale di prelazione dell’inquilino. Per poter essere applicato, questo deve essere stipulato contrattualmente. Se necessario, al momento della stesura del contratto di locazione, chiedete ai vostri inquilini se sono interessati a tale diritto. In alternativa, questo dato può essere inserito anche in un secondo momento.

In Svizzera, i requisiti corrispondenti sono disciplinati con precisione nel Codice civile svizzero a partire dall’articolo 681. Tra le altre cose, stabilisce che non è possibile lasciarlo in eredità o cederlo. Inoltre, l’articolo 216 del Codice delle obbligazioni svizzero contiene disposizioni quali la durata massima del diritto di prelazione di 25 anni e informazioni sulla registrazione del diritto nel registro fondiario.

Il diritto di prelazione è particolarmente importante nella vendita di case, lotti di terreno e piani di edifici. Devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

  • Il venditore vuole effettivamente vendere l’immobile
  • Viene stipulato un contratto di acquisto con il quale entrambe le parti concordano
  • Il beneficiario del diritto di prelazione esercita espressamente il proprio diritto
  • Il venditore ha concesso al beneficiario il diritto di prelazione sull’immobile

Si noti che non influisce necessariamente su fattori quali il prezzo di acquisto o il contratto di acquisto. Di norma, questi rimangono invariati per il beneficiario della prelazione. Allo stesso tempo, il venditore non può pretendere dal venditore più soldi che da terzi – il diritto limitato di prelazione è un’eccezione.


Quali sono le tipologie?


In Svizzera si può distinguere tra diritti di prelazione contrattuali e legali. Esistono anche differenze tra diritti limitati e diritti illimitati.

Dal punto di vista contrattuale, il diritto si basa su un cosiddetto contratto di diritto di prelazione, che il venditore stipula con il beneficiario. Può trattarsi dell’inquilino, ma anche di un’altra persona. Nel contratto, vi impegnate a offrire l’immobile al beneficiario per primo quando lo vendete.

Esistono le seguenti varianti del diritto contrattuale di prelazione:

  • Diritto limitato: tutte le condizioni relative al prezzo di acquisto dell’immobile sono già stabilite nel contratto preliminare. Dovete quindi offrire l’immobile al beneficiario, che deciderà se esercitare il suo diritto di acquisto, tenendo conto del prezzo fissato. Il valore di mercato attuale e il prezzo che i terzi disposti a pagare non sono rilevanti in questo caso.
  • Diritto illimitato: in questo caso valgono le condizioni contrattuali che il venditore ha concordato con un terzo. Questi si applicano anche al beneficiario.

Si noti che sia la variante limitata che quella illimitata devono essere autenticate pubblicamente da un notaio. Quest’ultimo si occupa di registrare il diritto nel registro fondiario per garantirne gli effetti legali. Tuttavia, il beneficiario può rifiutare il suo diritto.

Il diritto di prelazione legale, invece, nasce, ai sensi dell’articolo 682 del Codice civile, da un rapporto di comproprietà su un immobile, da un rapporto di diritto di costruzione o da un diritto di superficie. Non è necessario alcun contratto perché il beneficiario possa esercitare il proprio diritto. Tuttavia, è consigliabile definire la situazione giuridica in un contratto.

Suggerimento

In qualità di venditore, informatevi per tempo se esiste un diritto di prelazione previsto dalla legge di cui forse non eravate a conoscenza.


Tenete presente che in caso di vendita esiste il diritto di prelazione. Questo è quindi importante se volete vendere la vostra proprietà. Tuttavia, se la proprietà viene trasferita per donazione o trasmessa a un erede, questo diritto non è rilevante.


Come viene registrato il diritto di prelazione?


La seguente procedura è importante per registrare il diritto di prelazione contrattuale in modo giuridicamente valido:

  • Concludere un accordo di diritto di prelazione con il beneficiario, ad esempio l’inquilino. In questo contratto, vi impegnate a dare la precedenza al beneficiario al momento della vendita.
  • Far autenticare pubblicamente il diritto di prelazione. Ciò vale in particolare per i diritti di prelazione contrattuali e limitati per i quali è necessaria una visita dal notaio. L’esperto si occupa dell’autenticazione pubblica, che non è necessaria nel caso di un diritto di prelazione illimitato.
  • L’iscrizione nel registro fondiario è necessaria sia per i diritti di prelazione limitata che per quelli illimitati. Il notaio si assicurerà che l’iscrizione venga effettuata e che il diritto di prelazione sia valido nei confronti di terzi. Senza un’iscrizione nel registro fondiario, non siete in grado di far valere il diritto di prelazione nei confronti di persone che non sono il vostro partner contrattuale.

Mentre la forma del contratto è importante nel caso di diritti di prelazione contrattuale, nel caso di diritti di prelazione legale è necessario prestare attenzione alle disposizioni relative alla ragione della creazione. Per l’esercizio fisico, procedere come segue:

  • La comproprietà come motivo del diritto di prelazione: in questo caso, tutti gli altri comproprietari dell’immobile hanno un diritto di prelazione nei confronti di qualsiasi non proprietario disposto ad acquistare.
  • Diritto di costruzione come motivo di diritto di prelazione: in questo caso, sia il proprietario dell’immobile che il titolare del diritto di costruzione hanno diritto di prelazione.
  • Terreni agricoli con diritti fondiari come motivo di prelazione legale: i parenti stretti e gli affittuari di terreni agricoli hanno diritto di prelazione.

Quali sono i diritti e gli obblighi?


In qualità di venditori, dovreste essere ben informati sui vostri diritti e obblighi in relazione al diritto di prelazione. Un punto importante è che gli inquilini non beneficiano automaticamente di questo diritto. Questo può essere il caso degli affittuari di terreni agricoli, ma non degli affittuari di immobili tradizionali che non hanno un diritto contrattuale di prelazione.

Se siete a conoscenza dell’esistenza di un beneficiario, in base al diritto di prelazione contrattuale o legale, dovete adempiere all’obbligo di notifica. Quindi informate la persona dell’intenzione di vendere. Il beneficiario ha quindi il diritto di esercitare il diritto di prelazione o di rifiutare. Se il beneficiario decide in tal senso, dovrete inevitabilmente vendergli l’immobile.

Le seguenti fasi sono importanti quando si vende un immobile con diritto di prelazione:

  • Stipulare un contratto di acquisto con un terzo disposto a comprare. Solo in questo modo è possibile esercitare il diritto di prelazione, poiché l’interesse o le trattative contrattuali da soli non sono sufficienti per esercitare il diritto di prelazione.
  • Informare il beneficiario che esiste un contratto di compravendita con un terzo. La notifica deve includere il prezzo di acquisto e i contenuti più importanti del contratto di compravendita.
  • Il beneficiario del diritto di prelazione può ora decidere entro tre mesi se acquistare o meno l’immobile. Se il termine scade, il diritto decade. Per esercitare il diritto è necessaria un’espressa dichiarazione di volontà scritta.
  • Se il beneficiario decide di esercitare il suo diritto di prelazione, per rendere valida la transazione deve stipulare un contratto di acquisto con voi in qualità di proprietario.

Quando il conduttore ha diritto di prelazione?


Molti inquilini pensano erroneamente di avere automaticamente il diritto di prelazione sull’immobile in affitto. Tuttavia, questo è il caso solo se esiste un diritto di prelazione contrattuale o se si applica una delle condizioni sopra menzionate per il diritto di prelazione legale.

In linea di principio, il diritto di prelazione svizzero ha lo scopo di privilegiare determinati soggetti nella vendita. In qualità di venditore, siete liberi di scegliere queste persone nell’ambito del diritto di prelazione contrattuale. Spesso si tratta di inquilini che frequentano l’immobile da molti anni e lo conoscono bene. Per essere valido, il diritto di prelazione deve essere accettato e garantito contrattualmente da entrambe le parti.

Dovete anche sapere che i diritti di prelazione previsti dalla legge non sono ereditabili. I diritti di prelazione contrattuali, invece, sono ereditabili, a condizione che non sia stato concordato nulla di diverso nel contratto di prelazione. Di norma, il diritto contrattuale di prelazione scade automaticamente dopo 25 anni.


Quando il diritto di prelazione può essere annullato o eluso?


I diritti di prelazione contrattuali scadono automaticamente al termine della durata concordata, al più tardi dopo 25 anni. Tuttavia, è anche possibile limitare il diritto o includere determinate condizioni nel contratto. Di norma, la cancellazione completa non è possibile.

Sebbene i diritti di prelazione previsti dalla legge non abbiano una durata minima, possono anche essere limitati e, se lo si desidera, annullati mediante un accordo pubblico notarile. È meglio rivolgersi a un notaio o a un agente immobiliare esperto.

Se c’è un beneficiario del diritto di prelazione che avete inavvertitamente omesso di informare o che viene a conoscenza della vendita solo molto più tardi del previsto, può comunque esercitare il suo diritto di prelazione entro dieci anni dall’acquisto nella variante contrattuale. Il diritto di prelazione, invece, scade due anni dopo l’iscrizione nel registro fondiario. Per evitare la legge, potete trasferire la vostra proprietà tramite una donazione o trasmetterla agli eredi. In questi casi, il diritto di prelazione non si applica, in quanto non esiste un caso di prelazione.

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