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Cosa fare se l’inquilino non paga?

Ein Mann gestikuliert vor seinem Laptop

L’inquilino non paga – Per i proprietari, l’affitto è un’importante fonte di reddito. I mancati pagamenti non sono quindi solo fastidiosi, ma anche finanziariamente significativi. Qui vediamo come puoi agire in breve tempo con l’aiuto della cosiddetta “legge sull’affitto veloce”. Si va dal promemoria alla cancellazione straordinaria. In questo articolo ti spieghiamo anche come procedere in casi estremi, quali sono gli errori formali da evitare nel dare la disdetta e come puoi evitare di mettere in mora gli inquilini in futuro.


Entro quale termine l’inquilino deve pagare?


Prima di arrabbiarti per un mancato pagamento, devi innanzitutto verificare le scadenze applicabili. Secondo il §257c del Codice delle Obbligazioni svizzero, gli inquilini sono morosi se non pagano l’affitto puntualmente alla fine del mese.

In questo caso, l’inquilino è automaticamente inadempiente. Tuttavia, è importante che non ci siano altre disposizioni nel contratto di locazione (come ad esempio un affitto trimestrale per i locali commerciali).

Anche se l’inquilino è automaticamente inadempiente, devi inviare un sollecito per l’affitto arretrato in modo che l’inadempienza sia ufficiale. In caso contrario, sarà difficile dimostrare di essere nel giusto se dovessi andare in tribunale. Non aspettare troppo con il sollecito e imposta anche un tasso di interesse di mora, che secondo la legge può arrivare fino al 5% dell’importo dovuto.

Tra l’altro, esiste anche un caso in cui l’inquilino non è tenuto a pagare l’affitto: Questo si applica se l’immobile presenta un difetto che devi correggere. Se questo non è stato fatto, l’inquilino deve depositare l’affitto presso un ufficio designato dal Cantone. L’inquilino deve anche avviare una procedura per ridurre l’affitto.

Ricorda inoltre che il deposito cauzionale di tre mesi di affitto non può essere utilizzato per coprire l’affitto arretrato. Non puoi accedere al conto di deposito senza autorizzazione.


Che cos’è la “legge sull’affitto veloce” per gli inquilini morosi?


Se non riesci a pagare l’affitto senza un valido motivo, la legge sulla locazione è severa: dopo un sollecito in cui fissi una scadenza di 30 giorni per il pagamento, puoi porre fine alla locazione con una risoluzione straordinaria. Questo può essere fatto con un ulteriore preavviso di 30 giorni.

Questa cosiddetta “legge sull’affitto veloce” ti permette quindi di sfrattare gli inquilini inadempienti entro due mesi. È importante che tu rispetti rigorosamente le scadenze stabilite. Ci sono anche degli errori formali da evitare, che puoi scoprire di seguito.

Desideriamo inoltre sottolineare che non devi necessariamente avviare una procedura di cancellazione nonostante l’inadempienza. L’affitto insoluto è spesso un errore onesto. Se hai un buon rapporto con l’inquilino, puoi contattarlo per primo.

A volte gli inquilini annunciano di voler pagare un po’ più tardi. Puoi, ma non sei obbligato ad accettarlo. In ogni caso, assicurati di documentare tali accordi per iscritto per tutelarti in caso di difficoltà.


Come mi devo comportare con gli inquilini che non sono disposti a pagare?


Se gli inquilini non sono disposti a pagare, è importante che tu segua una procedura stabilita per richiedere il pagamento dell’affitto e, in casi estremi, per risolvere il contratto di locazione. I seguenti passi sono importanti:

  • Richiedi l’importo arretrato per iscritto e fissa una scadenza di 30 giorni; in questo documento, che è meglio inviare per raccomandata, deve essere inclusa anche la minaccia di cancellazione.
  • Se l’inquilino non salda i suoi debiti nonostante il sollecito scritto, puoi risolvere il contratto di locazione in via straordinaria. Per farlo, invia una disdetta scritta con almeno 30 giorni di preavviso rispetto alla fine del mese. A tal fine è necessario un modulo autorizzato dal Cantone.
  • Controlla che l’inquilino si sia effettivamente trasferito.

A proposito: in questo articolo abbiamo raccolto ulteriori informazioni sul tema della risoluzione dei contratti di locazione.


Cosa fare se l’inquilino si rifiuta di liberare l’appartamento?


Purtroppo a volte capita che l’inquilino non se ne vada nonostante il sollecito e la notifica di disdetta. In questo caso, hai la possibilità di richiedere l’affitto dovuto attraverso una procedura di recupero crediti. Per farlo, devi far notificare un’ingiunzione di pagamento dall’ufficio di recupero crediti competente.

Puoi accedere al deposito anche in questo modo. Questo perché il deposito cauzionale è custodito in un conto o deposito a nome dell’inquilino. Puoi riscattare l’importo solo con un ordine di pagamento legalmente vincolante.

Se anche questo non ha successo, puoi chiedere all’inquilino di essere sfrattato da un tribunale. Si tratta di un obbligo giudiziario di liberare l’immobile affittato. L’ufficio comunale competente emette un ordine di esecuzione e può anche eseguirlo. Tuttavia, questo potrebbe comportare costi elevati per te.

Nel peggiore dei casi, il processo di cancellazione ed espulsione può essere ritardato di diversi mesi. Potresti anche incorrere in costi elevati, dato che un inquilino insolvente di solito non è in grado di pagare le spese processuali e quelle per lo sfratto o l’esecuzione forzata.


Suggerimenti: Evita questi errori quando annulli il tuo contratto


Se l’avviso di recesso e il sollecito non sono corretti al 100%, l’inquilino può contestarli rapidamente. Potrai comunque inviare un nuovo sollecito o una cancellazione, ma perderai tempo. Per questo è meglio che tu faccia attenzione a evitare gli errori più comuni fin dall’inizio.

I seguenti suggerimenti ti aiuteranno a emettere la cancellazione nella forma corretta:

  • Potrai richiedere gli importi dovuti, come l’affitto e le spese accessorie, solo nel sollecito
  • Devi elencare i crediti insoluti nel modo più dettagliato possibile.
  • Non puoi richiedere costi come depositi per l’affitto o affitti dilazionati.
  • Nel caso di coppie sposate, convivenze registrate e appartamenti condivisi, dovrai inviare i promemoria e gli avvisi di cancellazione a tutte le parti separatamente e in buste separate.
  • Presta molta attenzione ai piccoli dettagli, perché anche un errore di battitura nel nome dell’inquilino può consentire a quest’ultimo di contestare la cancellazione.
  • È meglio inviare i documenti per posta raccomandata per assicurarsi che vengano consegnati correttamente.

Come posso evitare che in futuro gli inquilini siano inadempienti?


Naturalmente, è ancora meglio se in futuro non farai entrare nella tua proprietà in affitto inquilini inadempienti o , peggio ancora, nomadi in affitto. Anche se non si può mai essere completamente sicuri, puoi escludere molte persone potenzialmente a rischio facendo un’attenta selezione.

Il modulo di richiesta che il potenziale inquilino compila è particolarmente importante per la selezione degli inquilini. Tra le altre cose, l’inquilino deve fornire i dettagli del suo reddito, che deve essere almeno il triplo dell’affitto.

Puoi anche ottenere un estratto del registro delle esecuzioni e informazioni dallo ZEK per scoprire se il candidato ha dei debiti in sospeso. Inoltre, le informazioni fornite dall’attuale proprietario dell’inquilino aiutano a valutarne l’affidabilità e la solvibilità.

Ti consigliamo inoltre di affidarti al tuo istinto. Sebbene anche i nomadi dell’affitto possano fare una buona prima impressione, la combinazione delle informazioni di cui sopra e del tuo istinto è di solito il modo migliore per trovare un inquilino affidabile. Ulteriori consigli per i locatori sono disponibili qui.


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