Fatti salienti:
- L’effettivo valore di mercato delle proprietà a uso misto è notevolmente sottostimato da molte PMI.
- Una pianificazione tempestiva consente di ottenere vantaggi fiscali e riduce il potenziale di conflitto familiare.
- Che si tratti di vendita, locazione o trasferimento, ogni opzione richiede una solida preparazione strategica.
Molti imprenditori gestiscono la propria attività direttamente nel proprio condominio – che si tratti di uno studio, di un negozio di alimentari, di un caffè o di un’officina – che è interamente di proprietà della famiglia dell’imprenditore. Gli immobili a uso misto sono molto più che semplici sedi di attività commerciali e residenziali: sono una risorsa centrale, ma spesso sottovalutata.
Soprattutto in fase di successione o di pensionamento, spesso manca una strategia chiara per gestire gli immobili. Una pianificazione tempestiva offre preziose opportunità: per generare liquidità, per ottimizzare la pianificazione successoria e per la propria pensione.
Perché gli immobili di proprietà spesso non vengono valutati correttamente
Molti imprenditori si concentrano sull’attività operativa. L’immobile è visto come una base operativa necessaria, ma non come un asset strategico. Inoltre: Nella contabilità, le proprietà sono solitamente iscritte al prezzo storico di acquisto o a un valore contabile inferiore. Questo comporta le cosiddette riserve nascoste, che spesso superano di gran lunga il reale valore di mercato. La differenza tra il valore contabile e il valore di mercato può essere considerevole, soprattutto nelle regioni in cui i prezzi degli immobili sono aumentati notevolmente.
Allo stesso tempo, spesso manca la conoscenza del mercato e la trasparenza: quanto vale oggi l’edificio? Quali sono i potenziali utilizzi della location? Ci sono parti interessate che sarebbero disposte a pagare un prezzo interessante? Senza una valutazione professionale, queste domande rimangono senza risposta.
Un altro problema: se l’azienda viene venduta insieme all’immobile, il valore dell’immobile viene spesso sottovalutato nel contesto generale. I potenziali acquirenti si concentrano principalmente sull’attività in corso e il valore dell’immobile passa in secondo piano.
Inoltre, molti proprietari hanno un forte attaccamento emotivo alla loro proprietà. Questo non solo rende difficile valutare oggettivamente il suo valore, ma anche prendere una decisione chiara. Di conseguenza, la proprietà rimane intatta e con essa il capitale investito.
La pianificazione anticipata dà i suoi frutti
Il momento migliore per considerare il futuro della proprietà è da 5 a 10 anni prima del previsto ritiro dall’attività. Solo così è possibile gestire in modo mirato gli aspetti fiscali, familiari e legali. In questo modo si ha il tempo sufficiente per affrontare in modo strutturato le questioni chiave relative all’immobile: Che fine farà la proprietà? Verrà venduta, affittata o trasmessa in famiglia? Come armonizzare al meglio gli aspetti emotivi, fiscali e legali?
Una pianificazione tempestiva aiuta anche a evitare tensioni familiari nel contesto della successione aziendale, soprattutto se sono coinvolti più eredi o se l’azienda deve essere portata avanti all’interno della famiglia. Con sufficiente anticipo, è possibile trovare soluzioni eque, ad esempio attraverso pagamenti di perequazione o il trasferimento della proprietà a una società separata. In particolare, la realizzazione di riserve nascoste può essere rilevante ai fini fiscali. Se vendi troppo tardi, rischi un’elevata tassazione sul reddito. Questi effetti possono essere mitigati da una strutturazione tempestiva, come il trasferimento dell’immobile a una società.
Quali sono le opzioni disponibili?
Esistono diverse strategie a seconda della situazione:
- Vendita diretta a terzi o nell’ambito di una successione aziendale
- Vendita e leaseback: vendita con successivo leaseback per liberare il capitale
- Locazione: subaffitto in pensione come fonte di reddito
- Soluzione familiare: trasferimento a un successore con regole chiare per le richieste di eredità
Ogni opzione ha implicazioni fiscali, legali ed emotive. È fondamentale esaminare gli scenari in una fase iniziale e trovare la soluzione giusta per la tua pianificazione della vita.
La tua proprietà residenziale e commerciale è un bene fondamentale con un notevole potenziale. Una pianificazione tempestiva e professionale consente un utilizzo ottimale, sia per la pensione, sia per la successione aziendale o per il rilascio del capitale.
– Una pianificazione tempestiva e professionale permette di sfruttare al meglio questo importante patrimonio. con un notevole potenziale. Una pianificazione tempestiva e professionale permette di sfruttare al meglio questo importante patrimonio, sia per il pensionamento che per la successione aziendale o per il rilascio del capitale.
Perché è importante una consulenza professionale
Il mercato degli immobili a uso misto è complesso, dal punto di vista legale, fiscale ed emotivo. Una valutazione costituisce la base per tutte le decisioni successive. Non si tratta solo di stabilire un prezzo, ma anche di valutare realisticamente tutti i fattori che influenzano il valore. Nel corso del processo, spesso vengono individuate nuove potenzialità che in precedenza non erano state scoperte, ad esempio attraverso una conversione o un approccio mirato da parte degli investitori.
I professionisti del settore immobiliare hanno un’approfondita conoscenza del mercato e un’ampia rete di potenziali acquirenti o società subentranti. Sanno quali sono i gruppi target a cui rivolgersi, come commercializzare in modo ottimale tali proprietà – in modo discreto o pubblico – e come strutturare il processo di vendita in modo efficiente.
La consulenza professionale comprende anche la consultazione tempestiva di consulenti fiscali, notai ed esperti di successione. In questo modo, modelli di trasferimento come la vendita e la retrolocazione o la locazione ai successori possono essere pianificati in anticipo e ottimizzati dal punto di vista fiscale. Una visione neutrale dall’esterno aiuta anche a evitare decisioni emotive e a sfruttare appieno il potenziale della proprietà.
Conclusione
Gli immobili a uso misto sono molto più che semplici sedi di attività commerciali. Sono investimenti di capitale a lungo termine con un notevole valore strategico. In particolare per le piccole aziende, queste proprietà sono spesso la spina dorsale della loro previdenza o la chiave per una pianificazione successoria di successo.
Con un’analisi tempestiva, un supporto professionale e un piano chiaro, puoi massimizzare il tuo potenziale – per te, la tua famiglia e la tua azienda.
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