Votre bien immobilier a-t-il un potentiel de plus ?

La Suisse est confrontée à un défi : la pénurie de logements s’aggrave, en particulier dans les centres urbains comme Zurich, Bâle et Genève. Le taux de logements vacants est de 1,08% au niveau national et de seulement 0,07% à Zurich-Ville. C’est la valeur la plus basse de Suisse. Parallèlement, l’activité de construction reste à un niveau historiquement bas, ce qui ne fait qu’aggraver le déficit d’offre.

Pour les propriétaires et les investisseurs, cet environnement offre des opportunités attrayantes : des mesures ciblées telles que la densification, la surélévation, le remplacement de bâtiments ou le changement d’affectation permettent non seulement de créer des surfaces d’habitation dont le besoin est urgent, mais aussi de réaliser des plus-values significatives.

La pénurie de logements s’aggrave encore en raison de la croissance démographique due à l’immigration. En 2024, la population suisse a augmenté de 86 600 personnes. Dans le même temps, environ 38’000 logements ont été achevés. Dans ce contexte, la question de l’utilisation plus efficace de l’immobilier existant se pose avec acuité.

Densification : activer les espaces inutilisés

Dans de nombreuses communes, il existe des réserves de construction qui n’ont pas encore été utilisées. Les terrains avec des maisons individuelles ou des immeubles anciens sur de grandes parcelles offrent souvent de la place pour des unités d’habitation supplémentaires, par exemple en construisant des annexes, des arrière-cours ou en les fractionnant.

Selon des études de l’EPFZ, la densification interne dans les villes suisses permettrait de créer jusqu’à 30% de logements supplémentaires sans avoir besoin de surface au sol supplémentaire. Des villes comme Bâle, Berne ou Lucerne ont déjà adapté les coefficients d’utilisation du sol ou introduit des procédures simplifiées pour faciliter la réalisation de tels potentiels.

Surélévation : nouvelles surfaces au-dessus des bâtiments existants

De nombreux immeubles d’habitation, en particulier ceux construits dans les années 1960 à 1980, ont été surdimensionnés sur le plan statique. Cela ouvre aujourd’hui de nouvelles perspectives. Dans de nombreux cas, il est possible de rajouter un ou deux étages supplémentaires – par exemple avec des modules en bois préfabriqués.

Dans les régions de Zurich, Winterthur ou Lausanne, où les terrains à bâtir sont rares, l’extension verticale devient un modèle de plus en plus attractif. Pour les propriétaires, une surélévation ne signifie pas seulement des surfaces locatives supplémentaires, mais aussi une augmentation à long terme de la valeur de l’immeuble. Dans de nombreux endroits, les règlements de construction et de zonage autorisent déjà ces mesures ou sont actuellement révisés en faveur de tels projets. Une analyse précise du potentiel et un examen de la structure porteuse sont essentiels.

Remarque : il convient d’être particulièrement prudent dans le cas de bâtiments classés ou de sites à protéger. Dans de tels cas, les modifications structurelles, telles que les surélévations ou les adaptations de façade, ne sont possibles que dans des conditions strictes. Il est recommandé de consulter suffisamment tôt les autorités compétentes en matière de protection des monuments afin de déterminer la faisabilité et les autorisations nécessaires.

Construction neuve de remplacement : plus d’unités de logement sur la même surface

Tous les bâtiments ne sont pas à rénover. Les immeubles anciens en particulier, qui ne sont plus efficaces sur le plan énergétique ou qui sont difficilement adaptables sur le plan de la construction, peuvent déployer un potentiel nettement plus important dans une nouvelle construction de remplacement.

Une nouvelle construction permet de réaliser des plans d’étage modernes et d’exploiter au maximum l’espace disponible sur le terrain. En même temps, il faut répondre à des exigences telles que l’accessibilité et l’efficacité énergétique. Pour les investisseurs institutionnels, la construction neuve de remplacement peut également être utilisée de manière stratégique. Par exemple, par le biais de forward deals ou en les combinant avec des logements subventionnés par les pouvoirs publics, ce qui est politiquement souhaitable et facilite l’accès au marché.

Utiliser le potentiel de manière stratégique pour la vente

Pour les acheteurs potentiels, les développeurs de projets, les investisseurs institutionnels ou les coopératives d’habitation, ce n’est pas seulement l’état actuel qui compte, mais surtout les possibilités de développement futur. Un bien immobilier dont le potentiel d’extension est avéré, par exemple grâce à des études préalables de droit de la construction ou à des concepts généraux, atteint souvent des prix de vente plus élevés que des biens comparables sans réserves avérées.

Selon les analyses de marché, le prix de vente peut augmenter jusqu’à 15% si le potentiel de développement est documenté et peut être approuvé. Une préparation transparente est décisive : des visualisations, des études de faisabilité et des confirmations de la commune renforcent considérablement la base de négociation.

Conclusion : identifier le potentiel de développement – et l’exploiter pour créer plus de logements

La création de logements supplémentaires est devenue une tâche qui incombe à l’ensemble de la société, tout en offrant de nouvelles opportunités aux propriétaires et aux investisseurs. Celui qui connaît les possibilités de construction de son terrain et peut les justifier – que ce soit par une densification, une surélévation ou une nouvelle construction de remplacement – crée une valeur ajoutée pour les futurs habitants et dans le processus de vente. Dans un contexte de marché où la demande est forte et l’offre faible, un potentiel documenté est un avantage décisif.