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Contrat de sous-location – à quoi dois-je faire attention ?

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La sous-location est une bonne option pour occuper une pièce de l’appartement loué ou même tout l’appartement pendant que le véritable occupant est en stage, à l’étranger ou souhaite faire le tour du monde. Dans cet article, vous apprendrez à quoi il faut faire attention en cas de sous-location, quelles sont les responsabilités et les compétences, comment le contrat de sous-location doit se présenter et comment il peut être résilié. Nous abordons également la différence entre la location solidaire et la sous-location.

 


A quoi dois-je faire attention en cas de sous-location ?


 

Tout d’abord, si vous êtes locataire et que vous souhaitez faire venir un autre locataire par le biais d’un contrat de sous-location, l’accord du bailleur est indispensable. Sans cela, vous ne pouvez pas rédiger de contrat de sous-location. Par conséquent, en tant que locataire principal, pensez à demander l’autorisation du bailleur au préalable.

 

Normalement, le propriétaire doit accéder à la demande de sous-location. Il existe les exceptions suivantes :

  • Le loyer de la sous-location est nettement supérieur au loyer du locataire principal.
  • Le locataire principal n’informe pas le propriétaire des conditions de la sous-location.
  • La sous-location présente des inconvénients pour le bailleur
  • Le sous-locataire est inacceptable ou ne fait pas partie du groupe cible souhaité par le bailleur

 

Lorsque vous informez le propriétaire de la sous-location, vous devez lui fournir des informations telles que le nombre et l’identité des entrepreneurs, le montant du loyer et des informations sur l’étendue de la surface sous-louée. Si le bailleur vous le demande, vous devez lui fournir une copie du contrat de sous-location.

 

Une fois que le propriétaire a donné son accord, plus rien ne s’oppose à la sous-location. Toutefois, le bailleur peut retirer son accord s’il a une raison valable. Dans ce cas, vous recevrez une mise en demeure à laquelle vous devrez répondre pour éviter une résiliation extraordinaire de 30 jours.

 

Vous êtes en principe libre de fixer le montant de la sous-location. Il peut être plus élevé que le loyer net, mais ne peut le dépasser que de 20% maximum. En même temps, le principe de rentabilité s’applique également à la sous-location, c’est pourquoi vous devez vous baser sur le montant proportionnel du loyer.

 

Remarque : si vous sous-louez une chambre meublée, le délai de préavis n’est que de deux semaines, à moins que vous n’ayez pris d’autres dispositions avec le sous-locataire.

 


Qui est le propriétaire en cas de sous-location ?


Dans le cas de la sous-location, vous êtes, en tant que locataire principal, le bailleur du sous-locataire. Cela signifie que votre propriétaire n’a normalement aucun contact avec le sous-locataire. En tant que locataire principal, vous êtes toujours responsable des questions telles que les défauts et les résiliations.

 

Il est important que les deux parties connaissent leurs droits et leurs obligations. Dans votre double rôle de locataire et de bailleur, vous devez donc bien connaître les obligations d’un bailleur.

 

En outre, le droit suisse des obligations s’applique à la relation de location. Par conséquent, vous pouvez vous adresser à l’autorité de conciliation si le propriétaire refuse de louer à un sous-locataire. Si le propriétaire met fin à son accord de sous-location en cours de bail, ce qui n’est normalement pas autorisé, vous pouvez demander une assistance juridique sur la base du Code des obligations.

 


Qui est responsable des dommages causés par la sous-location ?


Étant donné que vous assumez le rôle de bailleur dans le cadre de la sous-location, vous êtes responsable de tous les dommages causés dans le logement. Cela signifie qu’en tant que locataire principal, vous êtes également responsable des dommages causés par le sous-locataire dans son espace ou dans les espaces communs.

 

Cela vaut également pour les dommages financiers. Si le sous-locataire cesse soudainement de payer son loyer, vous devez néanmoins, en tant que locataire principal, payer le montant total du loyer au bailleur. Dans le pire des cas, vous devrez les payer de votre poche.

 

Il est donc d’autant plus important que vous choisissiez bien votre sous-locataire. Vérifiez sa solvabilité et définissez précisément dans le contrat la procédure à suivre en cas de dommages. Plus vous vous protégez dans ce domaine, plus vous pouvez compter sur le contrat de location pour vous protéger.

 

L’un des avantages d’être le locataire principal est que vous pouvez prendre toutes les décisions indépendamment du locataire principal. Bien que vous assumiez l’entière responsabilité, vous pouvez décider vous-même de la décoration, des changements dans l’appartement et d’autres aspects similaires – à condition que le locataire autorise ces changements.

 


Que doit contenir le contrat de sous-location ?


Bien que, d’un point de vue purement juridique, il ne soit pas obligatoire de conclure un contrat de sous-location écrit, vous devez absolument vous protéger en conséquence. Le document écrit doit être signé par les deux parties et, combiné à l’autorisation du bailleur, il est juridiquement valable.

 

Dans le contrat de sous-location, vous indiquez, entre autres, comment est réglée l’utilisation commune des meubles et autres objets dans la maison. La part de l’électricité et des autres charges doit également figurer dans le contrat, de même que le loyer fixé, les conditions de résiliation et la durée du contrat.

 

En tant que locataire principal, vous pouvez demander au sous-locataire de verser une caution. Celle-ci est considérée comme une garantie au cas où le sous-locataire causerait des défauts par négligence ou ne paierait pas le loyer. Notez que la caution ne peut pas être supérieure à trois mois de loyer. Elle doit également être déposée sur un compte séparé, au nom du sous-locataire.

 

En général, la sous-location n’est pas limitée dans le temps, car de nombreuses personnes ne savent pas exactement quand elles souhaitent réutiliser le logement. Par conséquent, les contrats à durée indéterminée sont courants, bien que vous puissiez convenir d’une durée déterminée si vous êtes d’accord. Dans tous les cas, veillez à bien préciser les modalités de résiliation.

 

Important : la sous-location ne doit pas prendre la forme d’une location de vacances. Vous devez être en mesure de prouver, sur demande, que vous souhaitez réutiliser le logement loué à titre privé dans un avenir proche.

 


Comment résilier le contrat de sous-location ?


La résiliation de la sous-location peut être effectuée par l’une ou l’autre des parties. Pour cela, il est préférable d’indiquer le délai de préavis dans le contrat. Il s’agit généralement des trois mois requis par la loi. De cette façon, vous êtes bien couvert.

 

Mais vous pouvez aussi faire des exceptions et fixer des délais de préavis plus courts. En outre, il est possible d’autoriser un délai plus court si le sous-locataire vous propose un locataire de remplacement adéquat. De cette manière, même le délai de trois mois prévu par le contrat peut être élégamment réduit.

La résiliation verbale n’est pas autorisée en cas de sous-location, tout comme dans le cadre d’un bail classique. Pensez donc à donner un préavis écrit dans tous les cas. S’il y a plusieurs sous-locataires, chacun doit recevoir un préavis. La meilleure façon de le faire est d’envoyer le document par courrier recommandé.

 


La location solidaire est-elle la même chose que la sous-location ?


Dans les colocations, outre la sous-location, le loyer solidaire est souvent utilisé. Cette option est idéale si vous avez plusieurs colocataires et que vous ne souhaitez pas être le seul locataire principal à assumer l’entière responsabilité.

 

Dans le cas d’un loyer solidaire, tous les locataires sont sur un pied d’égalité et sont responsables de l’ensemble du bien dans la même mesure. Les modifications du contrat de location doivent être décidées conjointement et les dommages sont payés conjointement.

 

En cas de loyers impayés, le bailleur a le droit de poursuivre tout membre de la communauté solidaire. Normalement, les autres locataires se regroupent pour compenser les pertes de loyer. De cette façon, vous avez moins de responsabilités et vous n’avez pas à vous soucier du fait que les sous-locataires ou les membres de la colocation ne paient pas. Le loyer solidaire est donc particulièrement recommandé aux étudiants et aux personnes dont les revenus sont incertains.


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