Il subaffitto è una buona opzione per occupare una stanza di un appartamento in affitto o l’intero appartamento mentre il vero occupante sta facendo uno stage, è all’estero o sta viaggiando per il mondo. In questo articolo scoprirai cosa devi tenere a mente quando subaffitti, quali sono le responsabilità che comporta, come deve essere il contratto di subaffitto e come può essere annullato. Parliamo anche della differenza tra affitto solidale e subaffitto.

Cosa devo considerare quando subaffitto?

Prima di tutto: se sei un inquilino e vuoi portare a bordo un altro inquilino tramite un contratto di subaffitto, il consenso del padrone di casa è d’obbligo. Non puoi redigere un contratto di subaffitto senza questo. In qualità di inquilino principale, devi quindi ricordarti di ottenere in anticipo l’autorizzazione del locatore.

Di norma, il locatore deve soddisfare la richiesta di subaffitto. Si applicano le seguenti eccezioni:

• L’affitto del subaffitto è significativamente più alto dell’affitto dell’inquilino principale.
• L’inquilino principale non informa il locatore delle condizioni del subaffitto
• Il locatore subisce degli svantaggi come conseguenza del subaffitto
• Il subaffittuario è inaccettabile o non appartiene al gruppo target desiderato dal locatore

Quando informi il locatore del subaffitto, devi fornirgli informazioni come il numero e l’identità dei contraenti, l’importo dell’affitto e informazioni sull’estensione dello spazio subaffittato. Su richiesta, devi fornire al locatore una copia del contratto di sublocazione.

Se il locatore è d’accordo, nulla osta al subaffitto. Tuttavia, il locatore può revocare il suo consenso se ha un motivo valido. In questo caso, riceverai un promemoria a cui dovrai rispondere per evitare una cancellazione straordinaria di 30 giorni.

In linea di principio, sei libero di stabilire l’importo del subaffitto. Può essere più alto dell’affitto netto, ma può superarlo al massimo del 20%. Allo stesso tempo, il principio di convenienza economica si applica anche al subaffitto, motivo per cui dovresti assumere circa l’importo pro rata dell’affitto.

Nota: se stai subaffittando una stanza ammobiliata, il periodo di preavviso è di sole due settimane, a meno che tu non abbia preso altri accordi con il subaffittuario.

Chi è il padrone di casa in caso di subaffitto?

Quando si subaffitta, tu, in quanto inquilino principale, sei il padrone di casa del subaffittuario. Ciò significa che il locatore non ha alcun contatto con il subaffittuario. In quanto affittuario principale, sei sempre responsabile di problemi come difetti e cancellazioni.

È importante che entrambe le parti conoscano i propri diritti e doveri. Nel tuo duplice ruolo di inquilino e proprietario, devi quindi familiarizzare con gli obblighi di un locatore.

Inoltre, il Codice delle Obbligazioni svizzero si applica alla locazione. Di conseguenza, se il locatore rifiuta un subaffittuario, ad esempio, puoi rivolgerti a un’autorità di conciliazione. Se il locatore annulla il suo consenso al subaffitto durante una locazione in corso, cosa che normalmente non è consentita, puoi chiedere assistenza legale sulla base del Codice delle Obbligazioni.

Chi è responsabile per i danni causati dal subaffitto?

Poiché quando subaffitti assumi il ruolo di locatore, sei responsabile di eventuali danni all’appartamento. Ciò significa che anche tu, in quanto inquilino principale, sei responsabile di eventuali danni causati dal subaffittuario nella sua stanza o nelle stanze condivise.

Questo vale anche per le perdite finanziarie. Se il subaffittuario smette improvvisamente di pagare l’affitto, tu, in quanto inquilino principale, devi comunque pagare l’intero canone al proprietario. Nel peggiore dei casi, dovrai pagare di tasca tua.

Per questo è ancora più importante che tu scelga con cura il tuo subaffittuario. Controlla la sua affidabilità creditizia e specificare nel contratto l’esatta procedura da seguire in caso di danni. Più ti proteggi, più puoi fare affidamento sul contratto di locazione per proteggerti.

Un vantaggio di essere l’inquilino principale è che puoi prendere tutte le decisioni indipendentemente dall’inquilino principale. Anche se la responsabilità è tutta a tuo carico, puoi decidere tu stesso le decorazioni, le modifiche all’appartamento e altri aspetti simili, a patto che l’inquilino autorizzi tali modifiche.

Cosa deve essere incluso nel contratto di sublocazione?

Sebbene non vi sia alcun obbligo legale di stipulare un contratto di subaffitto scritto, dovresti assicurarti di avere le garanzie necessarie. Il documento scritto deve essere firmato da entrambe le parti ed è legalmente valido in combinazione con l’autorizzazione del locatore.

Tra le altre cose, il contratto di subaffitto stabilisce come viene regolato l’uso condiviso di mobili e altri oggetti della casa. Anche la quota per l’elettricità e gli altri costi accessori è inclusa nel contratto, così come l’affitto fisso, le condizioni di cancellazione e la durata del contratto.

In qualità di inquilino principale, puoi richiedere un deposito al subaffittuario. Questo servirà come garanzia nel caso in cui il subaffittuario provochi difetti per negligenza o non paghi l’affitto. Si prega di notare che il deposito non può essere superiore a tre mesi di affitto. Inoltre deve essere depositato in un conto separato a nome del subaffittuario.

Il subaffitto di solito non ha limiti di tempo, in quanto molte persone non sanno esattamente quando vogliono utilizzare di nuovo l’appartamento. Per questo motivo i contratti a tempo indeterminato sono molto diffusi, anche se è possibile concordare una durata fissa se entrambe le parti sono d’accordo. In ogni caso, assicurati di chiarire con precisione le modalità di cancellazione.

Importante: il subaffitto non deve assumere la forma di un affitto di un appartamento per le vacanze. Su richiesta, dovrai essere in grado di dimostrare che intendi utilizzare nuovamente l’appartamento in affitto privato nel prossimo futuro.

Come si può annullare il subaffitto?

Il contratto di sublocazione può essere risolto da entrambe le parti. Per questo motivo è meglio specificare il periodo di cancellazione nel contratto. Di solito si tratta dei tre mesi previsti dalla legge. In questo modo sei ben protetto.

Tuttavia, puoi anche fare delle eccezioni e stabilire dei periodi di preavviso più brevi. È anche possibile concedere un periodo più breve se il subaffittuario propone un inquilino sostitutivo adeguato. In questo modo, anche il periodo contrattualmente previsto di tre mesi può essere elegantemente abbreviato.

La disdetta verbale non è consentita in caso di subaffitto, proprio come nella classica locazione. Ricorda quindi di comunicare sempre per iscritto la cancellazione. Se ci sono più subaffittuari, ognuno deve ricevere un avviso di cancellazione. Il modo migliore per farlo è inviare il documento per posta raccomandata.

L’affitto solidale equivale al subaffitto?

Negli appartamenti condivisi, la condivisione dell’affitto è spesso utilizzata in aggiunta al subaffitto. Questa è una buona opzione se hai diversi coinquilini e non vuoi essere l’unico inquilino principale che si assume tutte le responsabilità.

Tutti gli inquilini hanno gli stessi diritti e sono ugualmente responsabili dell’intera proprietà. Le modifiche al contratto di locazione devono essere decise congiuntamente e i danni vengono pagati congiuntamente.

In caso di mancato pagamento dell’affitto, il locatore ha il diritto di citare in giudizio qualsiasi membro della comunità solidale. Di solito, però, gli altri inquilini si uniscono per ammortizzare le perdite di affitto. In questo modo avrai meno responsabilità e non dovrai preoccuparti di subaffittuari o coinquilini che non pagano. L’affitto solidale è quindi particolarmente indicato per gli studenti e le persone con un reddito insicuro.

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