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Que faire si le locataire ne paie pas ?

Ein Mann gestikuliert vor seinem Laptop

Le locataire ne paie pas – Pour les propriétaires, le loyer est une recette importante. Les impayés sont donc non seulement agaçants, mais aussi financièrement importants. Nous nous penchons ici sur la question de savoir comment vous pouvez agir en peu de temps à l’aide de ce que l’on appelle le « droit de bail rapide ». Cela va de la mise en demeure à la résiliation extraordinaire. En outre, nous vous indiquons dans cet article comment procéder dans le pire des cas, quels sont les vices de forme à éviter lors de la résiliation et comment éviter complètement les locataires en retard à l’avenir.


Dans quel délai le locataire doit-il payer ?


Avant de vous énerver en cas de non-paiement, vérifiez d’abord les délais applicables. Selon l ‘article 257c du Code suisse des obligations, les locataires sont considérés comme étant en retard de paiement s’ils ne paient pas leur loyer à la fin du mois.

Dans ce cas, le locataire est donc automatiquement en défaut. Il est toutefois important qu’il n’y ait pas d’autres dispositions dans le contrat de location (comme un loyer trimestriel pour les locaux commerciaux).

Bien que le locataire soit automatiquement en défaut, vous devez envoyer une relance pour le loyer impayé afin que le défaut soit officiellement établi. Dans le cas contraire, il sera difficile de prouver que vous êtes dans votre droit si vous devez aller devant les tribunaux. N’attendez pas trop longtemps pour envoyer une lettre de rappel et fixez également un intérêt de retard qui, selon la loi, peut s’élever à 5% de la somme due.

D’ailleurs, il existe aussi un cas où le locataire ne doit effectivement pas payer le loyer : C’est le cas lorsque l’immeuble présente un défaut auquel vous devez remédier. Tant que cela n’a pas été fait, le locataire doit consigner le loyer auprès d’un organisme désigné par le canton. En outre, le locataire doit entamer une procédure de réduction du loyer.

N’oubliez pas non plus que la caution de sécurité de trois mois de loyer ne peut pas être utilisée pour couvrir les loyers impayés. Sans autorisation, vous ne pouvez pas du tout accéder au compte de garantie.


Qu’est-ce que le « droit de bail rapide » en cas de locataire défaillant ?


Si le loyer n’est pas payé sans raison valable, le droit de la location est strict : après l’expiration d’une mise en demeure fixant un délai de paiement de 30 jours, vous pouvez résilier le contrat de location dans le cadre d’une résiliation extraordinaire. Cela se fait avec un délai supplémentaire de 30 jours.

Ce que l’on appelle le « droit de bail rapide » vous permet donc de demander aux locataires en retard de quitter le logement dans un délai de deux mois. Il est important que vous respectiez scrupuleusement les délais fixés à cet effet. En outre, il convient d’éviter les erreurs de forme, sur lesquelles vous trouverez plus de détails ci-dessous.

Par ailleurs, nous attirons votre attention sur le fait que, même si vous êtes en retard, vous ne devez pas nécessairement entamer une procédure de résiliation. Souvent, les loyers impayés sont des erreurs honnêtes. Si vous avez une bonne relation avec le locataire, vous pouvez commencer par prendre contact avec lui.

Il arrive aussi que les locataires annoncent qu’ils souhaitent payer un peu plus tard. Vous pouvez accepter cela, mais vous n’êtes pas obligé de le faire. Dans tous les cas, veillez à consigner par écrit ce type d’accord afin de vous prémunir contre d’éventuelles difficultés.


Que faire face à un locataire qui ne veut pas payer ?


En cas de locataire récalcitrant, il est important de suivre une procédure définie pour réclamer le paiement du loyer et, dans le cas extrême, pour résilier le bail. Les étapes suivantes sont importantes :

  • Réclamez le montant en retard par écrit, en fixant un délai de 30 jours ; la menace de résiliation doit également figurer dans ce document, que vous enverrez de préférence par lettre recommandée.
  • Si le locataire ne règle pas sa dette malgré la mise en demeure écrite, vous pouvez résilier le bail de manière exceptionnelle. Pour cela, envoyez une résiliation écrite avec un préavis d’au moins 30 jours pour la fin du mois. Pour cela, un formulaire approuvé par le canton est nécessaire.
  • Vérifiez que le locataire a bien déménagé.

Par ailleurs, nous avons réuni pour vous dans cet article d’autres informations sur le thème de la résiliation des contrats de location.


Que faire si le locataire ne veut pas quitter le logement ?


Malheureusement, il arrive parfois que le locataire ne quitte pas les lieux malgré une mise en demeure et un préavis. Dans ce cas, vous avez l’option de réclamer le loyer dû par voie de poursuite. Pour cela, vous devez faire signifier un commandement de payer par l’office des poursuites compétent.

De cette manière, vous pouvez également obtenir la caution déposée. En effet, la garantie est placée sur un compte ou un dépôt au nom du locataire. Vous ne pouvez déclencher le montant qu’avec un ordre de paiement exécutoire.

Si cela n’aboutit pas non plus, vous pouvez faire expulser le locataire par la justice. Il s’agit d’une obligation judiciaire d’évacuer les lieux loués. Le bureau municipal compétent donne un ordre d’exécution et peut l’exécuter. Toutefois, cela peut entraîner des coûts élevés pour vous.

Dans le pire des cas, le processus de résiliation et d’expulsion est retardé de plusieurs mois. De plus, vous risquez d’avoir des frais élevés, car un locataire insolvable ne peut généralement pas payer lui-même les frais de justice et les frais d’expulsion ou d’exécution.


Conseils : Évitez ces erreurs lors de la résiliation


Si votre préavis et votre mise en demeure ne sont pas corrects à 100%, le locataire peut rapidement les contester. Vous pouvez tout de même envoyer une nouvelle lettre de rappel ou de résiliation, mais vous perdrez du temps. Mieux vaut donc veiller dès le départ à éviter les erreurs courantes.

Les conseils suivants vous aideront à rédiger votre lettre de résiliation en bonne et due forme :

  • Vous ne pouvez réclamer que les montants dus, tels que le loyer et les charges, lors de la mise en demeure.
  • Vous devez énumérer les créances impayées de manière aussi détaillée que possible
  • Vous ne pouvez pas réclamer les frais tels que les cautions de loyer ou les loyers différés.
  • Pour les couples mariés, les partenariats enregistrés et les colocations, vous devez adresser les rappels et les résiliations séparément et dans des enveloppes séparées à chaque partie.
  • Faites attention aux petits détails, car même une faute de frappe dans le nom du locataire peut lui permettre de contester le congé.
  • Envoyez les documents de préférence par courrier recommandé pour vous assurer qu’ils sont correctement acheminés.

Comment éviter les locataires défaillants à l’avenir ?


Bien entendu, il est encore mieux de ne plus laisser entrer de locataires en retard ou , pire encore, de locataires nomades dans votre logement. Bien que vous ne puissiez jamais être totalement sûr, une sélection rigoureuse vous permet d’exclure de nombreuses personnes potentiellement à risque.

Le formulaire de candidature que le locataire potentiel remplit est particulièrement important pour le choix du locataire. Dans ce document, le locataire fournit notamment des informations sur ses revenus, qui doivent être au moins trois fois supérieurs au loyer.

Vous pouvez également demander un extrait du registre des poursuites et des informations à la ZEK afin de savoir si le candidat a des dettes en cours. En outre, les informations fournies par le propriétaire actuel du locataire permettent d’évaluer sa solvabilité et sa fiabilité.

Nous vous recommandons en outre de vous fier à votre intuition. Certes, même les locataires nomades peuvent faire une bonne première impression, mais la combinaison de ces informations et de votre intuition est généralement le meilleur moyen de trouver un locataire fiable. D’autres conseils pour les propriétaires sont disponibles ici.


Vous avez d’autres questions sur le thème « Le locataire ne paie pas – que faire » ? Dans ce cas, nous serons heureux de vous proposer un rendez-vous gratuit et sans engagement – il vous suffit de nous contacter !


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