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Faits clés :
- En 2029, la valeur locative fiscale applicable aux logements occupés par leur propriétaire en Suisse prendra fin.
- Les frais d’entretien et de nombreuses déductions liées à la rénovation sont supprimés au niveau fédéral.
- Les années 2026, 2027 et 2028 sont considérées comme une période décisive pour les travaux de rénovation et l’optimisation fiscale.
Pendant près de 70 ans, les propriétaires immobiliers en Suisse ont dû déclarer un revenu fictif : la valeur locative. Cette situation prendra fin à partir de 2029. Pour les années 2026 à 2028, cela représente une période limitée, mais précieuse : ceux qui s’y prennent dès maintenant pourront encore bénéficier des travaux de rénovation et des déductions fiscales selon l’ancien système, avant que les règles du jeu ne changent radicalement.
Le 28 septembre 2025, les électeurs suisses ont approuvé ce changement de système avec 57,7 % de voix favorables. Le Conseil fédéral n’a fixé la date exacte que le 1er avril 2026 – et a choisi le 1er janvier 2029, soit un an plus tard que ce que de nombreux experts avaient initialement prévu.
Contexte : pourquoi la valeur locative est supprimée
La valeur locative a été initialement introduite en 1914 à titre de mesure temporaire liée à la guerre, réactivée en 1934 pendant la crise économique mondiale, puis inscrite de manière permanente dans le droit fiscal en 1958.
Le principe : toute personne qui occupe son logement en propriété doit déclarer un loyer fictif, qui correspond généralement à 60 à 70 % du loyer pratiqué sur le marché.
Quels changements concrets interviendront à partir de 2029 ?
| Période | Jusqu’au 31 décembre 2028 | À partir du 1er janvier 2029 |
| Valeur locative | Doit être déclarée comme revenu imposable (60 à 70 % du loyer du marché) | N’est pas prise en compte |
| Déduction des intérêts débiteurs | Entièrement déductible | Ne s’applique généralement pas au niveau fédéral pour les logements occupés par leur propriétaire |
| Frais d’entretien | Entièrement déductibles | Sans objet au niveau fédéral |
| Rénovations énergétiques | Entièrement déductibles | Les cantons peuvent accorder des déductions à titre temporaire jusqu’en 2050 |
| Conservation du patrimoine | Déductible | Reste déductible lorsque la loi l’exige |
| Résidences secondaires | Valeur locative et déductions identiques à celles applicables à la résidence principale | La valeur locative est supprimée, un nouvel impôt cantonal sur les biens immobiliers est instauré |
Important : la mise en œuvre au niveau cantonal n’est pas encore entièrement harmonisée. En ce qui concerne les déductions fiscales liées à la rénovation énergétique, les cantons ont jusqu’en 2050 pour adopter leurs propres réglementations ; il est donc utile de vous renseigner auprès de l’administration fiscale locale.
Les gagnants et les perdants de la réforme : qui est particulièrement touché ?
Les conséquences de la réforme varient considérablement selon la phase de vie, le niveau d’endettement et la stratégie immobilière.
Les propriétaires sans dette bénéficient souvent largement de la suppression de la valeur locative, car ils devaient jusqu’à présent payer des impôts sur un revenu fictif sans pouvoir, dans le même temps, faire valoir des déductions importantes au titre des intérêts débiteurs.
La situation est différente pour les jeunes familles ayant un prêt immobilier important. Celles-ci verront à l’avenir disparaître d’importants allègements fiscaux.
| Situation budgétaire | Avantage lié à la suppression de la valeur locative | Inconvénient lié à la suppression des déductions | Tendance |
| Couple de retraités, sans dettes | Élevé | Faible | Vainqueur incontestable |
| Une famille ayant un prêt immobilier important | Ressources | Élevé | Plutôt en difficulté |
| Propriétaires dont les logements nécessitent d’importants travaux de rénovation | Moyens | Élevé | Urgent |
| Investisseurs détenant des biens immobiliers de rendement | En fonction de la structure | Cela reste partiellement possible | Au cas par cas |
L’analyse individuelle revêt une importance particulière lorsque les structures de propriété sont complexes ou qu’il y a plusieurs biens immobiliers.
La période allant jusqu’en 2028 : dernière chance de bénéficier de déductions fiscales
Tant que la valeur locative reste imposable, les travaux de rénovation visant à préserver la valeur du bien peuvent être directement déduits au titre du barème d’imposition sur le revenu le plus élevé. Déductibles jusqu’au 31 décembre 2028 :
- Travaux de peinture, travaux de plomberie, entretien général
- Isolation thermique, remplacement des fenêtres et des portes, remplacement du système de chauffage
- Installations solaires et photovoltaïques
- GEAK Plus (certificat de performance énergétique des bâtiments), y compris les aides financières associées
GEAK Plus devient un outil de planification stratégique
Dans le cadre de cette réforme, le GEAK Plus prend encore davantage d’importance. Le certificat de performance énergétique des bâtiments n’évalue pas seulement l’efficacité énergétique d’un bien immobilier, mais présente également des options concrètes de rénovation, y compris les coûts d’investissement, les aides financières et le potentiel d’économies.
C’est précisément dans le contexte de la suppression de la valeur locative en 2029 que le GEAK Plus devient, pour de nombreux propriétaires, la base de leurs décisions stratégiques :
- Quels investissements sont encore rentables avant 2029 ?
- Quelles sont les mesures qui permettent d’augmenter la valeur d’un bien immobilier à long terme ?
- Quels sont les programmes d’aide disponibles ?
- Quelle stratégie hypothécaire convient à votre projet de rénovation ?
Une vue d’ensemble structurée permet de ne pas considérer les investissements de manière isolée, mais dans le cadre d’une stratégie patrimoniale à long terme.
Un boom de la rénovation est attendu en 2027/2028
Les experts du secteur s’attendent à une ruée massive vers les entreprises artisanales dès que la date limite approchera, ce qui entraînera des délais d’attente plus longs et une hausse des prix. Si vous prévoyez des projets d’envergure, il est conseillé de les commander dès 2026 et, dans l’idéal, de les répartir stratégiquement sur les années 2027 et 2028 afin d’étaler la progression fiscale sur plusieurs périodes.
Explication de la méthode de répartition proportionnelle restrictive pour les biens immobiliers de rendement
Pour les biens immobiliers loués, la déduction des intérêts débiteurs reste partiellement en vigueur. À l’avenir, c’est la « méthode proportionnelle restrictive » qui sera appliquée.
Le principe : les intérêts passifs ne peuvent désormais être déduits qu’au prorata de la valeur du patrimoine : c’est la part de la valeur fiscale des biens immobiliers loués dans le patrimoine total qui est prise en compte.
Un exemple simplifié :
Un propriétaire possède :
- une maison individuelle occupée par son propriétaire
- un appartement en copropriété loué
Montant total de la dette hypothécaire : 800’000 CHF
Intérêts annuels sur la dette : 16’000CHF
Dont :
- 70 % sur le logement occupé par son propriétaire
- 30 % sur le bien immobilier de rendement
À l’issue de la réforme, seuls les 4’800 CHF d’intérêts débiteurs liés au bien loué pourraient encore être pris en compte fiscalement.
C’est précisément dans le cas des portefeuilles mixtes que la structure de financement revêt donc une importance considérable. Les propriétaires disposant de plusieurs biens immobiliers devraient examiner dès que possible comment répartir au mieux leurs prêts hypothécaires à l’avenir.
La prime transitoire pour les primo-accédants
Afin d’alléger la charge fiscale des jeunes acquéreurs en particulier, la réforme prévoit une déduction transitoire à durée limitée.
Les primo-accédants peuvent bénéficier de déductions supplémentaires au titre des intérêts d’emprunt pendant dix ans :
- Couples mariés : 10 000 CHF la première année
- Personnes seules : 5 000 CHF la première année
- puis une réduction annuelle de 10 %
Cette prime vise à atténuer l’impact des coûts de financement élevés au début et à faciliter l’accès à la propriété.
Pour les acheteurs qui prévoient d’effectuer un achat entre 2026 et 2029, le moment choisi peut donc avoir des implications fiscales.
Résidences secondaires : doublement touchées
Non seulement les biens de vacances perdent toutes les déductions dont ils bénéficiaient jusqu’à présent, mais ils sont en outre soumis à un nouvel impôt cantonal sur les biens immobiliers, dont le montant exact fait encore l’objet d’un débat au Parlement :
| Canton | Taux d’imposition (‰) | Impôt foncier sur 1 million de CHF |
| Valais | 1,5–2,5 ‰ | 1 500 à 2 500 CHF / an |
| Grisons | 1,5–3,0 ‰ | 1 500 à 3 000 CHF / an |
| Tessin | 2,0–3,0 ‰ | 2’000–3’000 CHF / an |
| Vaud | 1,0–2,0 ‰ | 1’000–2’000 CHF / an |
Pourquoi les faibles taux d’alcoolémie finissent par s’accumuler
À première vue, ces taux en pour mille semblent faibles. Sur une période de dix ans, l’impôt foncier sur une résidence secondaire d’une valeur fiscale de 1,5 million de francs s’élève toutefois rapidement à 30’000 à 45’000 francs – une charge supplémentaire pure et simple, sans qu’il soit possible d’y déduire les frais d’entretien ou les intérêts sur les emprunts.
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier de vacances, il est recommandé de réaliser tous les travaux de rénovation importants d’ici fin 2028 et d’envisager également une location partielle afin de bénéficier, ne serait-ce qu’au prorata, de la méthode restrictive au prorata.
Feuille de route stratégique : ce que les propriétaires devraient concrètement examiner d’ici 2029
La suppression de la valeur locative en 2029 n’est pas tant une question fiscale ponctuelle qu’un changement de système global. Il est donc d’autant plus important de s’y prendre à l’avance.
L’accent est notamment mis sur trois domaines.
1. Anticiper les travaux de rénovation prévus
Si vous prévoyez d’importants travaux d’entretien, il convient de vérifier s’il est judicieux de les réaliser d’ici fin 2028.
Cela concerne notamment :
- rénovations énergétiques
- rénovations visant à préserver la valeur du bien
- Remplacement du chauffage
- Enveloppe du bâtiment et isolation
2. Réévaluer la stratégie hypothécaire
Jusqu’à présent, de nombreux propriétaires ont également optimisé fiscalement leur financement. Avec la suppression de ces déductions, cette logique change.
Questions importantes :
- Une amortisation plus importante est-elle judicieuse ?
- Quelles durées correspondent à cette nouvelle situation ?
- Comment la charge fiscale à long terme évolue-t-elle ?
3. Analyser la valeur immobilière et l’efficacité énergétique
La combinaison de :
- GEAK Plus
- programmes de soutien
- Analyse de la valeur de marché
- Stratégie de financement
devient de plus en plus la norme en matière de planification immobilière professionnelle.
Les biens immobiliers anciens, en particulier, font l’objet d’une attention accrue, car les acheteurs et les banques devraient accorder davantage d’importance à l’efficacité énergétique à l’avenir.
Conclusion : les années 2026, 2027 et 2028 seront décisives
La suppression de la valeur locative en 2029 modifie structurellement le marché immobilier suisse. Pour les propriétaires, cela ouvre une fenêtre temporelle limitée leur permettant de coordonner de manière optimale les avantages fiscaux, les travaux de rénovation et les stratégies de financement.
Cela revêt une importance particulière pour :
- Propriétaires de biens immobiliers anciens
- Les ménages ayant des projets de rénovation d’envergure
- biens immobiliers fortement financés par l’emprunt
- portefeuilles immobiliers mixtes
En planifiant suffisamment tôt, vous pouvez non seulement éviter des inconvénients fiscaux, mais aussi préserver la valeur à long terme de votre bien immobilier.
properti accompagne les propriétaires grâce à des analyses de marché fondées sur des données, à une expertise régionale et à une évaluation structurée des options de rénovation et de vente.
FAQ
Que signifie concrètement la suppression de la valeur locative en 2029 ?
La valeur locative, en tant que revenu fictif lié à la propriété d’un logement occupé par son propriétaire, sera supprimée à partir de 2029. Parallèlement, d’importantes déductions fiscales concernant l’entretien, les rénovations énergétiques et les intérêts débiteurs seront toutefois réduites ou supprimées au niveau fédéral.
Pourquoi les experts parlent-ils d’un « boom de la rénovation » en 2026 ?
De nombreux propriétaires souhaitent réaliser des travaux de rénovation d’envergure avant 2029 afin de pouvoir continuer à bénéficier des déductions fiscales existantes. On s’attend donc à une hausse de la demande en matière de rénovation au cours des années 2026, 2027 et 2028.
Qui profite particulièrement de cette réforme ?
Ce sont surtout les propriétaires sans dette ou peu endettés qui bénéficient souvent de la suppression de la valeur locative. À l’avenir, ils réaliseront des économies d’impôts sur ce revenu fictif qui était jusqu’à présent imposé.
Qu’en est-il des déductions des intérêts débiteurs pour les biens immobiliers de rendement ?
Pour les biens immobiliers loués, les déductions des intérêts débiteurs restent partiellement possibles. À l’avenir, c’est la méthode proportionnelle restrictive qui s’appliquera : la part de la valeur fiscale des biens immobiliers loués dans la fortune totale sera déterminante.
Est-il intéressant de souscrire un GEAK Plus avant 2029 ?
Oui. Un GEAK Plus aide les propriétaires à identifier à un stade précoce les faiblesses énergétiques, les possibilités de subventions et les options de rénovation économiquement viables. Cela revêt une importance stratégique d’autant plus grande à l’approche de la réforme.
Faut-il réajuster un prêt hypothécaire avant 2029 ?
Cela dépend de la situation de chacun. Étant donné que les déductions fiscales sur les intérêts débiteurs seront à l’avenir limitées, il peut être judicieux d’adopter une nouvelle stratégie d’amortissement ou de durée de prêt. Une analyse précoce permet de planifier en toute sécurité.
Quels changements cela implique-t-il pour les résidences secondaires ?
À partir de 2029, les biens immobiliers de vacances perdront toutes les déductions dont ils bénéficiaient jusqu’à présent et seront en outre soumis à un nouvel impôt cantonal sur les biens immobiliers, dont le taux variera, selon les cantons, entre 1,0 et 3,0 pour mille de la valeur fiscale.
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