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Fatti salienti:
- Nel 2029 scadrà il valore locativo fiscale per le abitazioni di proprietà ad uso proprio in Svizzera.
- A livello federale non ci sono più le spese di mantenimento e molte detrazioni per la ristrutturazione.
- Il 2026, il 2027 e il 2028 sono considerati un periodo cruciale per le ristrutturazioni e l’ottimizzazione fiscale.
Per quasi 70 anni, i proprietari di immobili in Svizzera hanno dovuto pagare le tasse su un reddito fittizio: il valore locativo. Da 2029 non sarà più così. Per gli anni dal 2026 al 2028, questo significa avere a disposizione una finestra temporale ristretta ma preziosa: chi pianifica adesso può ancora approfittare delle ristrutturazioni e delle detrazioni fiscali secondo il vecchio sistema, prima che le regole cambino radicalmente.
Il 28 settembre 2025, gli elettori svizzeri hanno approvato questo cambiamento di sistema con il 57,7% di voti a favore. Il Consiglio federale ha fissato la data esatta solo il 1° aprile 2026, scegliendo il 1° gennaio 2029, un anno dopo rispetto a quanto molti esperti si aspettassero inizialmente.
Contesto: perché viene abolito il valore locativo
Il valore locativo è stato introdotto originariamente nel 1914 come misura temporanea in tempo di guerra, ripristinato nel 1934 durante la crisi economica mondiale e inserito in modo definitivo nel diritto tributario nel 1958.
Il principio è questo: chi vive nella propria casa deve dichiarare ai fini fiscali un canone di affitto fittizio, che di solito corrisponde al 60-70% del canone di mercato.
Cosa cambierà concretamente a partire dal 2029
| Ambito | Fino al 31/12/2028 | Dal 01/01/2029 |
| Valore locativo | Deve essere dichiarato come reddito ai fini fiscali (60–70% del canone di mercato) | Non si applica affatto |
| Detrazione degli interessi passivi | Interamente deducibile | A livello federale, non si applica in gran parte alle abitazioni di proprietà ad uso proprio |
| Spese di mantenimento | Completamente deducibili | Non applicabile a livello federale |
| Riqualificazioni energetiche | Completamente deducibili | I cantoni possono concedere le detrazioni a tempo determinato fino al 2050 |
| Conservazione dei monumenti | Deducibile | Rimane rimovibile se previsto dalla legge |
| Seconde case | Valore locativo e detrazioni come per la prima abitazione | Il valore locativo non si applica, ma si aggiunge la nuova imposta cantonale sugli immobili |
Importante: l’attuazione a livello cantonale non è ancora del tutto armonizzata. Per le detrazioni relative alle ristrutturazioni energetiche, i cantoni hanno tempo fino al 2050 per definire le proprie norme: vale la pena fare un salto all’ufficio delle imposte locale.
Vincitori e vinti della riforma: chi ne risente di più
Gli effetti della riforma variano notevolmente a seconda della fase della vita, del livello di indebitamento e della strategia immobiliare.
I proprietari senza debiti spesso traggono grandi vantaggi dall’abolizione del valore locativo, dato che finora dovevano pagare le tasse su un reddito fittizio senza poter al contempo far valere elevate detrazioni sugli interessi passivi.
La situazione è diversa per le giovani famiglie con un mutuo elevato. In questi casi, in futuro verranno meno importanti agevolazioni fiscali.
| Situazione finanziaria | Vantaggio derivante dall’abolizione del valore locativo | Svantaggio dovuto all’eliminazione delle detrazioni | Tendenza |
| Coppia di pensionati, senza debiti | Alto | Basso | Vincitore indiscusso |
| Famiglia con un mutuo elevato | Medio | Alto | Piuttosto in difficoltà |
| Proprietari con un grande fabbisogno di ristrutturazione | Medio | Elevato | Urgente |
| Investitori con immobili a reddito | A seconda della struttura | In parte ancora possibile | A seconda dei casi |
L’analisi individuale diventa particolarmente importante quando si ha a che fare con strutture proprietarie più complesse o con più immobili.
Il periodo fino al 2028: l’ultima occasione per le detrazioni fiscali
Finché il valore locativo deve ancora essere tassato, gli interventi di ristrutturazione volti a preservare il valore dell’immobile possono essere dedotti direttamente dall’aliquota più alta dell’imposta sul reddito. Deducibili ancora fino al 31 dicembre 2028:
- Lavori di tinteggiatura, lavori idraulici, manutenzione generale
- Isolamento termico, sostituzione di finestre e porte, sostituzione dell’impianto di riscaldamento
- Impianti solari e fotovoltaici
- GEAK Plus (Certificato energetico dell’edificio) con combinazione di incentivi
GEAK Plus diventa uno strumento di pianificazione strategica
Con questa riforma, il GEAK Plus assume un’importanza ancora maggiore. L’attestato di prestazione energetica degli edifici non solo valuta l’efficienza energetica di un immobile, ma illustra anche concrete opzioni di ristrutturazione, compresi i costi di investimento, gli incentivi e il potenziale di risparmio.
Proprio alla luce dell’abolizione del valore locativo nel 2029, il GEAK Plus diventa per molti proprietari la base per le decisioni strategiche:
- Quali investimenti conviene fare prima del 2029?
- Quali misure aumentano il valore dell’immobile nel lungo periodo?
- Quali programmi di sostegno sono disponibili?
- Quale strategia ipotecaria si adatta meglio al piano di risanamento?
Una panoramica strutturata aiuta a considerare gli investimenti non come elementi isolati, ma come parte di una strategia patrimoniale a lungo termine.
Si prevede un boom delle ristrutturazioni nel 2027/2028
Gli esperti del settore prevedono un’enorme affluenza verso le imprese artigiane non appena si avvicinerà la scadenza, con tempi di attesa più lunghi e prezzi in aumento. Chi ha in programma progetti di grandi dimensioni dovrebbe commissionarli già nel 2026 e, idealmente, distribuirli strategicamente tra il 2027 e il 2028, in modo da attenuare la progressione fiscale su più periodi.
Spiegazione del metodo proporzionale-restrittivo per gli immobili a reddito
Per gli immobili in affitto, la deduzione degli interessi passivi rimane in parte in vigore. In futuro si applicherà il cosiddetto “metodo proporzionale-restrittivo”.
Il principio: gli interessi passivi possono essere dedotti solo in misura proporzionale al valore patrimoniale: fa da riferimento la quota del valore fiscale degli immobili dati in affitto rispetto al patrimonio complessivo.
Un esempio semplificato:
Un proprietario possiede:
- una casa unifamiliare in cui si vive
- un appartamento in affitto
Debito ipotecario totale: CHF 800’000
Interessi annuali sul debito: CHF 16’000
Di cui:
- 70% sull’immobile ad uso proprio
- 30% sull’immobile da investimento
Dopo la riforma, solo i 4’800 CHF di interessi sul debito relativi all’immobile affittato potrebbero essere dedotti fiscalmente.
Proprio nel caso di portafogli misti, la struttura di finanziamento assume quindi un’importanza enorme. Chi possiede più immobili dovrebbe valutare per tempo come distribuire al meglio i mutui in futuro.
Il bonus di transizione per chi acquista la prima casa
Per alleggerire il carico soprattutto sugli acquirenti più giovani, la riforma prevede una detrazione transitoria a tempo determinato.
Chi acquista la prima casa può usufruire di ulteriori detrazioni sugli interessi passivi per dieci anni:
- Coppie sposate: 10’000 CHF nel primo anno
- Persone sole: 5’000 CHF nel primo anno
- poi una riduzione annuale del 10%
Il bonus ha lo scopo di attenuare l’impatto dei costi di finanziamento elevati nella fase iniziale e di facilitare l’accesso alla proprietà immobiliare.
Per chi ha in programma un acquisto tra il 2026 e il 2029, la tempistica potrebbe quindi avere rilevanza fiscale.
Seconde case: un doppio problema
Gli immobili turistici non solo perdono tutte le detrazioni di cui beneficiavano finora, ma devono anche pagare una nuova imposta cantonale sugli immobili, il cui importo esatto è ancora oggetto di discussione in sede parlamentare:
| Cantone | Aliquota fiscale (‰) | Imposta sugli immobili su 1 milione di CHF |
| Vallese | 1,5–2,5 ‰ | CHF 1’500–2’500 / anno |
| Grigioni | 1,5–3,0 ‰ | CHF 1’500–3’000 / anno |
| Ticino | 2,0–3,0 ‰ | CHF 2’000–3’000 / anno |
| Vaud | 1,0–2,0 ‰ | CHF 1’000–2’000 / anno |
Perché anche i livelli di alcol più bassi finiscono per sommarsi
A prima vista, queste aliquote sembrano basse. In dieci anni, però, l’imposta sugli immobili per una casa vacanze con un valore fiscale di 1,5 milioni di franchi si accumula rapidamente fino a raggiungere dai 30’000 ai 45’000 franchi – un onere aggiuntivo puro, senza contare le spese di manutenzione o gli interessi passivi.
Chi possiede un immobile per le vacanze dovrebbe portare a termine tutti i lavori di ristrutturazione più importanti entro la fine del 2028 e valutare anche la possibilità di affittarlo parzialmente, per poter beneficiare almeno in parte del metodo proporzionale restrittivo.
Piano strategico: cosa dovrebbero valutare concretamente i proprietari entro il 2029
L’abolizione del valore locativo nel 2029 non è tanto una singola questione fiscale, quanto piuttosto un cambiamento di sistema a tutto tondo. Per questo è fondamentale pianificare per tempo.
L’attenzione si concentra in particolare su tre ambiti.
1. Anticipare i lavori di ristrutturazione in programma
Chi ha in programma lavori di manutenzione di grande entità dovrebbe valutare se abbia senso portarli a termine entro la fine del 2028.
Questo riguarda in particolare:
- ristrutturazioni energetiche
- ristrutturazioni che mantengono il valore dell’immobile
- Sostituzione dell’impianto di riscaldamento
- Involucro edilizio e isolamento
2. Rivalutare la strategia ipotecaria
Finora molti proprietari hanno ottimizzato il proprio finanziamento anche dal punto di vista fiscale. Con l’eliminazione delle detrazioni, questa logica cambia.
Domande importanti:
- Ha senso un ammortamento più elevato?
- Quali durate sono adatte alla nuova situazione?
- Come cambia il carico fiscale a lungo termine?
3. Analizzare il valore dell’immobile e l’efficienza energetica
La combinazione di:
- GEAK Plus
- Programmi di sostegno
- Analisi del valore di mercato
- Strategia di finanziamento
sta diventando sempre più lo standard nella pianificazione immobiliare professionale.
In questo contesto, l’attenzione si concentra soprattutto sugli immobili più vecchi, dato che in futuro gli acquirenti e le banche dovrebbero dare maggiore importanza all’efficienza energetica.
Conclusione: gli anni 2026, 2027 e 2028 saranno decisivi
L’abolizione del valore locativo nel 2029 cambierà strutturalmente il mercato immobiliare svizzero. Per i proprietari, questo comporta un lasso di tempo limitato per coordinare al meglio vantaggi fiscali, ristrutturazioni e strategie di finanziamento.
Questo diventa particolarmente importante per:
- Proprietari di immobili più vecchi
- Famiglie con progetti di ristrutturazione di ampia portata
- immobili con un elevato ricorso al finanziamento esterno
- portafogli immobiliari misti
Chi pianifica per tempo non solo può evitare svantaggi fiscali, ma anche garantire il valore a lungo termine del proprio immobile.
properti aiuta i proprietari con analisi di mercato basate sui dati, competenze specifiche a livello regionale e una valutazione strutturata delle opzioni di ristrutturazione e vendita.
Domande frequenti
Cosa significa in pratica l’abolizione del valore locativo nel 2029?
Il valore locativo, inteso come reddito fittizio per l’abitazione di proprietà ad uso proprio, verrà abolito a partire dal 2029. Allo stesso tempo, però, a livello federale verranno ridotte o abolite importanti detrazioni fiscali relative alla manutenzione, alle ristrutturazioni energetiche e agli interessi passivi.
Perché gli esperti parlano di un boom delle ristrutturazioni nel 2026?
Molti proprietari vorrebbero realizzare lavori di ristrutturazione di grande entità prima del 2029, per poter continuare a usufruire delle attuali detrazioni fiscali. Per questo motivo, si prevede un aumento della domanda di ristrutturazioni negli anni 2026, 2027 e 2028.
Chi trae particolare vantaggio dalla riforma?
Sono soprattutto i proprietari senza debiti o con un indebitamento contenuto a trarre spesso vantaggio dall’abolizione del valore locativo. In futuro risparmieranno sulle tasse relative al reddito fittizio che finora era tassato.
Cosa succede alle detrazioni sugli interessi passivi per gli immobili a reddito?
Per gli immobili dati in affitto, le detrazioni sugli interessi passivi rimangono parzialmente possibili. In futuro si applicherà il metodo proporzionale-restrittivo: ciò che conta è la quota del valore fiscale degli immobili dati in affitto rispetto al patrimonio complessivo.
Conviene stipulare un GEAK Plus prima del 2029?
Sì. Un GEAK Plus aiuta i proprietari a individuare per tempo i punti deboli dal punto di vista energetico, le possibilità di finanziamento e le opzioni di ristrutturazione economicamente vantaggiose. Proprio in vista della riforma, questo aspetto diventa ancora più importante dal punto di vista strategico.
È il caso di rivedere il mutuo prima del 2029?
Dipende dalla situazione di ciascuno. Dato che in futuro le detrazioni fiscali sugli interessi passivi saranno limitate, potrebbe essere opportuno adottare una nuova strategia di ammortamento o di durata. Un’analisi tempestiva garantisce sicurezza nella pianificazione.
Cosa cambia per le seconde case?
A partire dal 2029, gli immobili di vacanza perderanno tutte le detrazioni di cui beneficiavano finora e saranno inoltre soggetti a una nuova imposta cantonale sugli immobili, il cui importo varia, a seconda del cantone, tra l’1,0 e il 3,0 per mille del valore fiscale.
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