Vendre un appartement. Conseils pour une vente réussie
Vendre un appartement en quelques étapes.
Vendre un appartement - Quelques étapes pour réussir
Pour pouvoir vendre votre appartement, il est indispensable de faire des recherches approfondies et de le préparer soigneusement.
Vous trouverez ci-dessous un résumé des principaux aspects à prendre en compte pour la vente d’un appartement :
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1. comment déterminez-vous la valeur marchande actuelle de votre logement ?
Si vous vendez votre appartement, la première étape est de déterminer la valeur de vente de votre appartement.
Pour pouvoir déterminer la valeur de marché de votre appartement en propriété en Suisse, vous devez tenir compte de facteurs tels que la situation actuelle du marché immobilier.
Une évaluation professionnelle par un spécialiste et une analyse de l’état de l’appartement sont en outre utiles.
Le montant du prix de vente dépend également de la détermination de l’âge et de l’évaluation des défauts.
L’étage de votre logement est également déterminant.
Par exemple, les appartements situés au rez-de-chaussée sont généralement moins bien évalués que ceux situés dans les étages supérieurs.
Les caractéristiques de l’appartement, telles que le balcon ou le jardin, ainsi que le nombre de pièces, jouent également un rôle déterminant dans l’estimation du prix.
Pour obtenir une première estimation du prix de vente, vous pouvez utiliser une calculatrice de la valeur du marché pour évaluer gratuitement votre condo en quelques minutes seulement.
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2. vendre un appartement - Quels sont les documents et les dossiers dont vous avez besoin ?
Pour finaliser la vente d’un logement, vous avez besoin d’un grand nombre de documents et de dossiers. Nous avons résumé pour vous les documents les plus importants :
- Extrait actuel du registre foncier et plans cadastraux datant de moins de trois mois.
- Plans d’ensemble et plans de construction détaillés et descriptifs de construction
- Polices d’assurance bâtiment
- Décisions ou ordonnances historiques ou judiciaires
- Contrats de vente, de location ou d’entreprise
- Certificat énergétique délivré par les cantons respectifs (CECB)
- Calcul de l’impôt sur les gains immobiliers, valeur fiscale et valeur locative
- Les décomptes de charges des trois dernières années
- Liste des prêts existants
- Le règlement de la communauté des copropriétaires par étage
- L’état actuel du fonds de rénovation
- Procès-verbaux et décisions des trois dernières années
- Informations sur la quote-part de la valeur de l’appartement ainsi que l’acte constitutif de la propriété par étages
- Contrat de location (si le logement est loué)
Vous trouverez dans notre check-list pour la vente de biens immobiliers toutes les informations supplémentaires et les conseils pratiques qui vous semblent également pertinents dans ce contexte :
Vendre un appartement - Liste de contrôle
Utilisez cette liste de contrôle pour ne rien oublier lors de la vente de votre logement.
Où trouver les documents nécessaires à la vente d'un logement ?
- Extrait du registre foncier : En ligne, par e-mail ou en personne auprès du bureau du registre foncier compétent du lieu où se trouve le bien immobilier.
- Plans cadastraux : service du cadastre sur place.
- Extraits historiques du registre foncier : Bureau du cadastre.
- Plans d’étage et plans de construction : vous devriez déjà les posséder depuis votre achat et ils seront à nouveau nécessaires pour la vente.
- Règlement de construction et plan de zonage : Office fédéral des constructions et de la logistique.
- Plan du site : Commune locale ou service d’urbanisme de votre canton.
- Police d’assurance du bâtiment : à réclamer à votre assureur.
- Valeur locative : fixée individuellement par les cantons sur le plan fiscal.
- Règlement de la copropriété : administration, registre foncier ou office cantonal du logement.
- Fonds de rénovation : gestion.
- Procès-verbaux/décisions : Administration.
- Quotité de la valeur/acte de justification : Registre foncier, Office cantonal du logement.
- Contrat de location : bailleur.
L’accès en ligne est également possible.
3. quel est le meilleur moment pour vendre votre logement ?
Le meilleur moment pour vendre votre logement peut dépendre de plusieurs facteurs.
Cependant, il y a généralement des périodes de l’année où le marché immobilier est particulièrement actif, comme le printemps et l’automne.
Une situation économique stable et un taux d’intérêt bas peuvent également augmenter la demande de biens immobiliers et donc faciliter la vente.
Mais en fin de compte, le meilleur moment dépend aussi des circonstances individuelles, comme l’état du logement et la situation actuelle du marché dans votre région. Les conseils d’un professionnel de l’immobilier peuvent vous aider à déterminer le meilleur moment pour vendre votre condo.
4. comment bien commercialiser votre logement
Pour vendre votre appartement, le présenter de la meilleure façon possible et obtenir une forte demande d’acheteurs pour votre bien, il est nécessaire de mettre en place un marketing efficace.
Cela implique notamment la rédaction d’un exposé, la publication d’annonces en ligne sur des portails immobiliers populaires et l’utilisation des canaux de médias sociaux.
Une présentation attrayante et professionnelle est de la plus haute importance pour garantir le succès de la vente de votre logement.
Pour attirer les acheteurs potentiels, il est important de fournir des photos professionnelles de l’appartement, une description détaillée de ses atouts et des informations sur sa localisation et son environnement.
Cela inclut des détails sur le voisinage, la distance aux écoles et aux commerces, ainsi que des informations sur la communauté et les infrastructures.
Une brochure de vente ou un exposé doit être rédigé et des annonces doivent être publiées sur des portails en ligne, en tenant compte des coûts.
Ce qui vient à l’esprit de nombreux vendeurs, c’est certainement la question de la commercialisation par eux-mêmes ou par un agent immobilier.
Si vous souhaitez une aide professionnelle pour la commercialisation, il est souvent utile de faire appel à un agent immobilier.
Celui-ci se rendra sur place et réalisera des photos de haute qualité et des prises de vue à 360 degrés de votre logement, qui pourront ensuite être téléchargées sur des portails immobiliers.
5. organiser la visite de l'appartement
La visite en ligne prend de plus en plus d’importance et est de plus en plus utilisée comme alternative à la (première) visite traditionnelle sur place.
Cette augmentation de la demande est notamment due à la pandémie de Corona, qui a entraîné un besoin accru de numérisation dans différents domaines.
Dans le secteur de l’immobilier également, différents segments suivent désormais le mouvement et la visite en ligne de biens immobiliers, en particulier, s’est révélée remarquable.
Pour organiser des visites, il est conseillé de publier l’exposé sur différentes plates-formes.
Dès que vous recevez les premières demandes, vous pouvez planifier les dates des visites.
Si vous souhaitez présenter le bien de manière particulièrement attractive, vous pouvez également demander l’aide d’un service de home staging.
6. négocier le prix de vente
Si vous vendez votre appartement, vous devez discuter du prix de vente de votre condo avec les acheteurs potentiels lorsque vous négociez le prix de vente.
Normalement, le prix de l’immobilier annoncé sera d’environ 10% supérieur au prix que vous accepteriez comme prix minimum.
Il est important que vous ne vous laissiez pas trop influencer par vos émotions et que vous soyez également prêt à négocier.
Le moment de la vente peut également avoir une influence sur le prix de vente.
Si la demande de biens immobiliers est élevée, vous pourrez peut-être obtenir un prix plus élevé.
En revanche, si la demande est faible, vous devrez peut-être vous attendre à un prix plus bas.
7. fiscalité et droit lors de la vente d'un logement
Transfert de la propriété du logement
Il est important que le vendeur du logement s’assure qu’il est le propriétaire légal du logement et qu’il a le droit de le vendre.
Normalement, le transfert de propriété se fait par un contrat de vente signé par les deux parties.
La vente d’un appartement est également soumise à des droits de mutation, qui peuvent varier d’un canton à l’autre.
Le transfert de propriété a lieu chez le notaire.
Il est recommandé que le contrat de vente contienne une clause stipulant que l’acheteur accepte les contrats de location existants.
Inscription au registre foncier
Avant de vendre un logement, celui-ci doit être inscrit au registre foncier.
Le vendeur est responsable de s’assurer que toutes les inscriptions au registre foncier ont été correctement effectuées et qu’il n’y a pas d’hypothèques ouvertes ou d’autres charges qui pourraient affecter la vente du logement.
Réclamation pour défaut de la copropriété
Il est de la responsabilité du vendeur de s’assurer que le logement est en bon état et que tous les permis et certificats nécessaires ont été obtenus.
S’il y a des défauts, ils doivent être signalés à l’acheteur.
Impôt sur les gains immobiliers
Il est de la responsabilité du vendeur de s’assurer que tous les impôts et taxes dus concernant le bien immobilier ont été payés.
En outre, la vente d’un logement en Suisse est également soumise à des impôts sur le bénéfice réalisé, appelés impôt sur les plus-values immobilières.
L’impôt sur les plus-values immobilières est calculé sur la base du bénéfice réalisé lors de la vente.
Celui-ci se compose de la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente actuel.
La durée de possession du terrain est également prise en compte dans le calcul.
Un taux d’imposition est ensuite appliqué au bénéfice calculé sur la vente du terrain.
Le taux de l’impôt sur les plus-values immobilières dépend à la fois de la localisation et de la durée de la propriété.
L’impôt est dû dans la commune ou le canton où se trouve le bien immobilier.
Le calcul du taux d’imposition varie selon le canton et peut représenter une somme considérable.
Vous pouvez calculer ici le montant de votre impôt potentiel sur les plus-values immobilières à l’aide de notre calculateur en ligne gratuit.
Droit de préemption
Un accord de préemption est une disposition contractuelle qui permet à une personne d’acquérir un bien immobilier avant de le vendre à un tiers.
Il s’agit d’une sorte de privilège, mais qui ne prend effet qu’avec un accord approprié.
En cas de vente d’un bien immobilier, le titulaire du droit de préemption a le droit d’acquérir le bien avant qu’il ne soit proposé à d’autres acheteurs potentiels.
Pour être valable, cette disposition doit être inscrite dans un contrat.
Droit successoral et succession
Lorsqu’il s’agit de droit successoral en Suisse, les biens immobiliers peuvent souvent être un élément à la fois précieux et émotionnellement lourd de la succession.
Alors que certains héritiers peuvent en tirer profit, ils représentent un lourd fardeau pour d’autres.
En conséquence, des conflits et des disputes sur la répartition de la succession peuvent rapidement survenir.
Légalisation par le notaire
En général, le contrat de vente doit être authentifié par un notaire.
Le notaire vérifie l’identité des parties et s’assure que le contrat est conforme aux exigences légales. Les frais de notaire peuvent varier d’un canton à l’autre et, dans certains cas, d’un notaire à l’autre.
Calcul de votre impôt sur les plus-values immobilières
Vous pouvez calculer ici le montant de votre impôt potentiel sur les plus-values immobilières à l'aide de notre calculateur en ligne gratuit.
8. vente d'un appartement déjà loué
En tant que vendeur, vous devez informer le locataire par écrit de la vente et lui communiquer l’identité du nouveau bailleur ainsi que tout autre changement.
Les appartements loués obtiennent des prix de vente inférieurs à ceux des appartements en copropriété non loués en raison de la demande plus élevée d’appartements libres.
Le nouveau propriétaire assume les responsabilités et les obligations en tant que bailleur.
Lorsque vous vendez un logement loué, vous pouvez vous adresser à des propriétaires occupants ou à des investisseurs.
Toutefois, la vente à un propriétaire occupant s’avère souvent difficile, car l’acheteur devrait résilier le bail existant pour cause de besoin personnel.
Convaincre les investisseurs que le bien immobilier peut générer un rendement attractif.
9. respect du droit d'habitation lors de la vente d'un logement
Lors de la vente d’un logement avec droit d’habitation, tant le vendeur que l’acheteur doivent tenir compte de certains aspects :
- Les dispositions contractuelles : Le contrat doit être conforme aux exigences du Code des obligations suisse et le droit d’habitation doit être stipulé dans le contrat.
Le contrat de vente de la copropriété doit contenir toutes les conditions de vente, y compris le prix de vente, les conditions de paiement, les délais de livraison et la responsabilité convenue pour les défauts du logement.
Il est recommandé de finaliser le contrat de vente en collaboration avec un notaire ou un agent immobilier.
Pour se prémunir contre des difficultés imprévues, il est conseillé de faire appel à un avocat. - Consentement du titulaire du droit d’habitation : le titulaire du droit d’habitation n’a pas besoin de consentir à la vente.
De plus, le droit d’habitation est maintenu même après la vente du logement. - Obligation d’information : le vendeur doit informer l’acheteur du droit d’habitation et lui fournir toutes les informations pertinentes sur le titulaire du droit d’habitation et les conditions du droit d’habitation.
- Fixation du prix : le prix de l’appartement avec droit d’habitation sera généralement inférieur au prix d’un appartement comparable sans droit d’habitation.
Le vendeur doit en tenir compte lors de la fixation du prix. - Gestion du droit d’habitation : l’acheteur doit s’assurer qu’il est en mesure de gérer le droit d’habitation et de respecter les conditions du droit d’habitation.
- Reprise du contrat : l’acheteur reprend le droit d’habitation existant et doit s’assurer qu’il respecte les conditions du droit d’habitation.
10. la pertinence de la propriété dans la copropriété
Les restrictions de propriété : Il peut y avoir des restrictions à la propriété, telles que des servitudes ou des restrictions d’utilisation.
Le vendeur doit en informer l’acheteur.
Lors de la vente d’un appartement, il ne faut pas seulement tenir compte de l’appartement lui-même, mais aussi de la copropriété.
En effet, outre le bien immobilier, des parts des droits d’utilisation de la copropriété sont également vendues.
Par exemple, un propriétaire d’appartement doit d’abord obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer des travaux de transformation.
Il est donc important pour les acheteurs potentiels de s’assurer que leurs intérêts sont en accord avec les vues de la copropriété.
Il est donc conseillé, lors de la vente du bien immobilier, de se préparer à répondre aux questions éventuelles des acheteurs potentiels et de leur donner accès aux procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires afin qu’ils puissent se faire une idée de la communauté des copropriétaires.
Si l’acheteur n’est pas d’accord avec les principes de la copropriété, il pourrait retirer son intérêt pour l’achat.
11. vendre un appartement - en indépendant ou avec un agent immobilier ?
Si vous décidez de vendre votre condo sans agent immobilier, vous devrez investir beaucoup de travail vous-même.
Cependant, il y a des avantages à vendre soi-même.
Un agent immobilier peut vous assister de manière compétente dans toutes les étapes de la vente d’un bien immobilier et vous conseiller dès le début.
Il s’occupe de la commercialisation et de la vente jusqu’à la remise des clés.
Il vous décharge ainsi considérablement de cette tâche et vous offre des conseils complets.
FAQ's - Les questions les plus fréquemment posées par les copropriétaires
Il existe plusieurs façons de trouver des acheteurs potentiels pour votre logement.
Une possibilité est d’utiliser une plate-forme en ligne comme Homegate, Immoscout24 ou Comparis.
Une autre possibilité est de faire appel à un agent immobilier qui se chargera de la vente de votre appartement.
En outre, vous pouvez également utiliser les canaux de médias sociaux tels que Facebook et LinkedIn pour atteindre des acheteurs potentiels.
Oui, les vendeurs de logements en Suisse doivent payer des impôts sur le produit de la vente(impôts sur les plus-values immobilières).
Le montant des impôts dépend de plusieurs facteurs, y compris le prix de vente et la durée de la propriété.
Il est conseillé de consulter un conseiller fiscal pour comprendre les obligations fiscales exactes.
En règle générale, les vendeurs de copropriétés en Suisse n’ont pas besoin de faire appel à une société de gestion.
Il est toutefois important de noter qu’en tant que vendeur, vous êtes responsable de l’entretien et de la gestion de la propriété commune.
Si vous avez des difficultés à assumer la gestion de votre copropriété, vous pouvez faire appel à un administrateur professionnel.
Vous pouvez également vous faire assister par properti pour la gestion de vos biens immobiliers.
Pour vendre votre logement en Suisse, vous avez besoin de différents documents, y compris le contrat de vente, le registre foncier et le certificat de performance énergétique.
Il est important de préparer soigneusement tous les documents afin d’assurer un processus de vente sans faille.
La durée du processus de vente peut varier en fonction de différents facteurs, y compris la demande du marché, le prix de vente et le type de bien.
Cependant, en règle générale, il faut compter entre trois et six mois pour vendre un appartement en Suisse.
Il est important d’être patient et de fixer un prix de vente réaliste afin de maximiser le succès de la vente.