Vendre son appartement. Conseils pour une vente réussie
Vendre un appartement en quelques étapes seulement.
Vendre un appartement - Quelques étapes pour réussir
Pour pouvoir vendre votre appartement, il est indispensable de faire des recherches approfondies et de le préparer soigneusement. Vous trouverez ci-dessous un résumé des principaux aspects à prendre en compte pour la vente d’un appartement :
Quick Links
1. Comment déterminez-vous la valeur marchande actuelle de votre logement ?
Si vous vendez votre appartement, il est indispensable dans un premier temps de déterminer la valeur de vente de votre appartement. Pour pouvoir déterminer la valeur marchande de votre appartement en propriété en Suisse, vous devez prendre en compte des facteurs tels que la situation actuelle du marché immobilier. Une évaluation professionnelle par un spécialiste et une analyse de l’état de l’appartement sont en outre utiles. Le montant du prix de vente dépend en outre de la détermination de l’âge et de l’évaluation des défauts. L’étage de votre logement est également déterminant. Par exemple, les appartements situés au rez-de-chaussée sont généralement évalués à un prix inférieur à celui des appartements situés dans les étages supérieurs. Les caractéristiques d’équipement de l’appartement, comme un balcon ou un jardin, ainsi que le nombre de pièces jouent également un rôle déterminant dans l’estimation du prix.
Pour obtenir une première estimation du prix de vente, vous pouvez calculer gratuitement votre appartement en copropriété en quelques minutes seulement à l’aide d’une calculatrice de la valeur du marché.
Estimation de prix professionnelle avec système
En tant que propriétaire, découvrez dès maintenant la valeur de marché de votre logement en copropriété grâce à notre calculateur d'évaluation en ligne - sans engagement et gratuitement.
2. vendre un appartement - Quels sont les documents et les dossiers dont vous avez besoin ?
Pour pouvoir finaliser la vente de votre logement, vous avez besoin d’un grand nombre de documents et de dossiers. Nous avons résumé pour vous les documents les plus importants :
- Extrait actuel du registre foncier et plans cadastraux datant de moins de trois mois
- Plans d’ensemble, plans de construction détaillés et descriptifs de construction
- Polices d’assurance immobilière
- Décisions ou dispositions historiques ou judiciaires
- Contrats d’achat, de location ou d’entreprise
- Certificat énergétique des cantons respectifs (CECB)
- Calcul de l’impôt sur les gains immobiliers, valeur fiscale et valeur locative
- Les décomptes de charges des trois dernières années
- Liste des prêts existants
- Le règlement de la communauté des propriétaires par étage
- L’état actuel du fond de rénovation
- Les procès-verbaux et les décisions des trois dernières années
- Les informations sur la quote-part de la valeur du logement ainsi que l’acte constitutif de la propriété par étages
- Le contrat de location (si l’appartement est loué).
Vendre un appartement - Liste de contrôle
Utilisez cette liste de contrôle pour ne rien oublier lors de la vente de votre logement.
Où trouver les documents nécessaires à la vente d'un logement ?
- Extrait du registre foncier : En ligne, par e-mail ou en personne auprès du bureau du registre foncier compétent du lieu où se trouve le bien immobilier.
- Plans cadastraux : bureau du cadastre sur place.
- Extraits historiques du registre foncier : Bureau du cadastre.
- Plans de masse et plans de construction : vous devriez déjà les posséder depuis votre achat et ils seront à nouveau nécessaires pour la vente.
- Règlement de construction et plan de zone : Office fédéral des constructions et de la logistique.
- Plan de situation : Commune locale ou service d’urbanisme de votre canton.
- Police d’assurance du bâtiment : à demander à votre assurance.
- Valeur locative : fixée individuellement par les cantons sur le plan fiscal.
- Règlement de la copropriété : administration, registre foncier ou office cantonal du logement.
- Fond de rénovation : administration.
- Procès-verbaux/décisions : Administration.
- Quotité de valeur/acte constitutif : registre foncier, office cantonal du logement.
- Contrat de location : bailleur. Accès en ligne également possible.
3. Quel est le meilleur moment pour vendre votre logement ?
Le meilleur moment pour vendre votre logement peut dépendre de différents facteurs. Cependant, il y a généralement certaines périodes de l’année où le marché immobilier est particulièrement actif, comme le printemps et l’automne. Une situation économique stable et un taux d’intérêt bas peuvent également augmenter la demande de biens immobiliers et donc faciliter la vente. En fin de compte, le meilleur moment dépend toutefois aussi des circonstances individuelles, comme l’état du logement et la situation actuelle du marché dans votre région. Les conseils professionnels d’un expert immobilier peuvent vous aider à déterminer le meilleur moment pour vendre votre logement en copropriété.
4. Comment commercialiser correctement votre logement
Pour que vous puissiez vendre votre appartement, le présenter de la meilleure façon possible et obtenir une forte demande d’acheteurs pour votre bien, une commercialisation efficace est nécessaire. Cela implique notamment la rédaction d’un exposé, la publication d’annonces en ligne sur des portails immobiliers populaires et l’utilisation des canaux de médias sociaux. Une présentation attrayante et professionnelle est de la plus haute importance pour garantir la réussite de la vente de votre logement.
Pour attirer les acheteurs potentiels, il est important de présenter des photos professionnelles de l’appartement, une description détaillée de ses atouts et des informations sur sa situation et ses environs. Cela inclut des détails sur le voisinage, la distance par rapport aux écoles et aux commerces, ainsi que des informations sur la commune et l’infrastructure. Il convient de rédiger une brochure de vente ou un exposé et de publier des annonces sur des portails en ligne, en tenant compte des coûts.
Ce qui vient à l’esprit de nombreux vendeurs, c’est certainement la question de la commercialisation par eux-mêmes ou par un agent immobilier. Si vous souhaitez une aide professionnelle pour la commercialisation, il est souvent utile de faire appel à un agent immobilier. Celui-ci réalisera alors sur place des photos de haute qualité et des prises de vue à 360 degrés de votre logement, qui pourront ensuite être téléchargées sur des portails immobiliers.
5. Organiser la visite de l'appartement
La visite en ligne prend de plus en plus d’importance et est de plus en plus utilisée comme alternative à la (première) visite traditionnelle sur place. Cette augmentation de la demande est notamment due à la pandémie de Corona, qui a entraîné un besoin accru de numérisation dans différents domaines. Dans le secteur de l’immobilier également, différents segments suivent désormais le mouvement et la visite en ligne de biens immobiliers s’est notamment révélée remarquable.
Pour organiser des visites, il est conseillé de publier l’exposé sur différentes plates-formes. Dès que vous recevez les premières demandes, vous pouvez planifier les dates des visites. Si vous souhaitez présenter le bien immobilier de manière particulièrement attrayante, vous pouvez également demander l’aide d’un service de home staging.
6. Négocier le prix de vente
Si vous vendez votre appartement, vous devriez discuter du prix de vente de votre condo avec les personnes intéressées lors de la négociation du prix de vente. Normalement, le prix de l’immobilier annoncé sera d’environ 10% supérieur au prix que vous accepteriez comme prix minimum. Il est important que vous ne vous laissiez pas trop influencer par vos émotions et que vous soyez également prêt à négocier.
Le moment de la vente peut également avoir une influence sur le prix de vente. Si la demande de biens immobiliers est élevée, vous pourrez peut-être obtenir un prix plus élevé. En revanche, si la demande est faible, vous devrez peut-être vous attendre à un prix plus bas.
7. Fiscalité et droit lors de la vente d'un logement
Lors de la vente d’un logement, il convient de tenir compte de certains aspects juridiques afin d’éviter les mauvaises surprises ultérieures.
Pour éviter d’éventuels problèmes juridiques, le vendeur et l’acheteur doivent connaître à l’avance leurs droits et obligations. Il est conseillé d’impliquer un avocat ou un notaire dans le processus de vente afin de vous aider à vendre votre logement et d’éviter les risques éventuels.
Transfert de la propriété du logement
Il est important que le vendeur du logement s’assure qu’il est le propriétaire légal du logement et qu’il a le droit de le vendre. Normalement, le transfert de propriété se fait par un contrat de vente signé par les deux parties. La vente d’un appartement donne également lieu à des droits de mutation, qui peuvent varier d’un canton à l’autre. Le transfert de propriété a lieu chez le notaire. Il est recommandé que le contrat de vente contienne une clause stipulant que l’acheteur accepte les contrats de location existants.
Inscription au registre foncier
Avant de vendre un logement, celui-ci doit être inscrit au registre foncier. Il incombe au vendeur de s’assurer que toutes les inscriptions au registre foncier ont été correctement effectuées et qu’il n’y a pas d’hypothèques ouvertes ou d’autres charges susceptibles d’entraver la vente du logement.
Réclamation pour vices de la propriété par étages
Il est du devoir du vendeur du logement de s’assurer que le logement en copropriété est en bon état et que tous les permis et certificats nécessaires ont été obtenus. S’il y a des défauts, ils doivent être signalés à l’acheteur.
Impôt sur les gains immobiliers
Il est de la responsabilité du vendeur de s’assurer que tous les impôts et taxes dus en rapport avec le bien immobilier ont été réglés. En outre, la vente d’un logement en Suisse est également soumise à des impôts sur le bénéfice réalisé, appelés impôt sur les gains immobiliers.
L’impôt sur les gains immobiliers est calculé sur la base du bénéfice réalisé lors de la vente. Celui-ci se compose de la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente actuel. La durée de possession du bien immobilier est également prise en compte dans le calcul. Un taux d’imposition est ensuite appliqué au bénéfice calculé sur la vente du bien immobilier.
Le taux d’imposition pour l’impôt sur les gains immobiliers dépend à la fois de la localisation et de la durée de la propriété foncière. L’impôt est dû dans la commune ou le canton où se trouve le bien immobilier. Le calcul du taux d’imposition varie selon le canton et peut représenter une somme considérable.
Vous pouvez calculer ici le montant de votre impôt potentiel sur les gains immobiliers grâce à notre calculateur en ligne gratuit.
Droit de préemption
Un accord sur le droit de préemption est une disposition contractuelle qui permet à une personne d’acquérir un bien immobilier avant de le vendre à un tiers. Il s’agit d’une sorte de privilège, mais qui ne prend effet qu’en vertu d’un accord approprié. En cas de vente d’un bien immobilier, le titulaire du droit de préemption a le droit d’acquérir le bien avant qu’il ne soit proposé à d’autres acheteurs potentiels. Pour être valable, cette disposition doit être inscrite dans un contrat.
Droit successoral et succession
Lorsqu’il s’agit du droit successoral en Suisse, les biens immobiliers peuvent souvent constituer un élément à la fois précieux et émotionnellement lourd de la succession. Alors que certains héritiers peuvent en profiter, ils représentent un lourd fardeau pour d’autres. Par conséquent, des conflits et des litiges concernant la répartition de la succession peuvent rapidement survenir.
Légalisation par le notaire
En général, le contrat de vente doit être authentifié par un notaire. Le notaire vérifie l’identité des parties contractantes et s’assure que le contrat est conforme aux exigences légales. Les frais de notaire peuvent varier d’un canton à l’autre et, dans certains cas, d’un notaire à l’autre.
Calcul de votre impôt sur les gains immobiliers
Vous pouvez calculer ici le montant de votre impôt potentiel sur les gains immobiliers à l'aide de notre calculateur en ligne gratuit.
8. Vente d'un appartement déjà loué
En tant que vendeur, vous devez informer le locataire par écrit de la vente et lui communiquer l’identité du nouveau bailleur ainsi que tout autre changement.
Les logements loués obtiennent des prix de vente inférieurs à ceux des logements en copropriété non loués en raison de la demande plus élevée de logements libres. Le nouveau propriétaire assume les responsabilités et les obligations en tant que bailleur.
Lors de la vente d’un logement loué, vous pouvez vous adresser à des propriétaires occupants ou à des investisseurs. Toutefois, la vente à des propriétaires occupants s’avère souvent difficile, car l’acheteur devrait résilier le bail existant pour cause de besoin personnel.
Convainquez les investisseurs en capital que le bien immobilier peut générer un rendement intéressant.
9. Respect du droit d'habitation lors de la vente d'un logement
Lors de la vente d’un logement avec droit d’habitation, tant le vendeur que l’acheteur doivent tenir compte de certains aspects :
- Les dispositions contractuelles : Le contrat doit être conforme aux exigences du Code suisse des obligations et le droit d’habitation doit être stipulé dans le contrat. Le contrat de vente de la propriété par étage devrait contenir toutes les conditions de vente, y compris le prix de vente, les conditions de paiement, les délais de livraison et la responsabilité convenue pour les défauts de l’appartement. Il est recommandé de finaliser le contrat de vente en collaboration avec un notaire ou un agent immobilier. Pour se prémunir contre des difficultés imprévues, il convient de faire appel à un avocat.
- Accord du titulaire du droit d’habitation : le titulaire du droit d’habitation ne doit pas donner son accord à la vente. De plus, le droit d’habitation reste en vigueur même après la vente du logement.
- Obligation d’information : le vendeur doit informer l’acheteur du droit d’habitation et lui fournir toutes les informations pertinentes sur le titulaire du droit d’habitation et les conditions du droit d’habitation.
- Fixation du prix : le prix du logement avec droit d’habitation sera généralement inférieur au prix d’un logement comparable sans droit d’habitation. Le vendeur doit en tenir compte lors de la fixation du prix.
- Gestion du droit d’habitation : l’acheteur doit s’assurer qu’il est en mesure de gérer le droit d’habitation et de respecter les conditions du droit d’habitation.
- Reprise du contrat : l’acheteur reprend le droit d’habitation existant et doit s’assurer qu’il respecte les conditions du droit d’habitation.
10. la pertinence de la propriété dans la propriété par étages
Les restrictions de propriété : Il peut y avoir des restrictions à la propriété, comme des servitudes ou des restrictions d’utilisation. Le vendeur doit en informer l’acheteur.
Lors de la vente d’un appartement, il ne faut pas seulement tenir compte de l’appartement lui-même, mais aussi de la propriété. En effet, outre le bien immobilier, des parts des droits d’utilisation de la copropriété sont également vendues. Par exemple, en cas de travaux de transformation, un propriétaire d’appartement doit d’abord obtenir l’accord de l’assemblée des copropriétaires. Il est donc important pour les acheteurs potentiels que leurs intérêts soient en accord avec les vues de la communauté des propriétaires.
Il est donc conseillé, lors de la vente du bien immobilier, de se préparer aux questions éventuelles des acheteurs potentiels et de leur donner accès aux procès-verbaux des assemblées de copropriétaires afin qu’ils puissent se faire une idée de la communauté des propriétaires. Si l’acheteur n’est pas d’accord avec les principes de la copropriété, il pourrait retirer son intérêt pour l’achat.
11. Vendre un appartement - en indépendant ou avec un agent immobilier ?
Si vous décidez de vendre votre logement en copropriété sans passer par un agent, vous devrez investir vous-même beaucoup de travail. Cependant, il y a aussi des avantages à vendre soi-même.
Un agent immobilier peut vous assister de manière compétente dans toutes les étapes de la vente d’un bien immobilier et vous conseiller dès le début. Il s’occupe de la commercialisation et de la vente jusqu’à la remise des clés. Il vous décharge ainsi considérablement et vous offre des conseils complets.
FAQ - Les questions les plus fréquentes des copropriétaires par étage
Il existe plusieurs façons de trouver des acheteurs potentiels pour votre logement. Une possibilité est d’utiliser une plateforme en ligne comme Homegate, Immoscout24 ou Comparis. Une autre possibilité est de faire appel à un agent immobilier qui se chargera de la vente de votre appartement. En outre, vous pouvez également utiliser les canaux de médias sociaux tels que Facebook et LinkedIn pour atteindre des acheteurs potentiels.
Oui, les vendeurs de logements en Suisse doivent payer des impôts sur le produit de la vente (impôts sur les gains immobiliers). Le montant des impôts dépend de plusieurs facteurs, y compris le prix de vente et la durée de la propriété. Il est conseillé de consulter un conseiller fiscal pour comprendre les obligations fiscales exactes.
En règle générale, les vendeurs de propriétés par étages en Suisse ne doivent pas faire appel à une société de gestion. Il est toutefois important de noter qu’en tant que vendeur, vous êtes responsable de l’entretien et de la gestion de la propriété commune. Si vous avez des difficultés à assumer la gestion de votre copropriété, vous pouvez faire appel à un administrateur professionnel. Vous pouvez également vous faire aider par Properti pour la gestion de vos biens immobiliers.
Pour vendre votre logement en Suisse, vous avez besoin de différents documents, y compris le contrat de vente, le registre foncier et le certificat énergétique. Il est important de préparer soigneusement tous les documents afin de garantir un processus de vente sans faille.
La durée du processus de vente peut varier en fonction de différents facteurs, y compris la demande du marché, le prix de vente et le type de bien. Cependant, il faut généralement compter entre trois et six mois pour vendre un appartement en Suisse. Il est important de faire preuve de patience et de fixer un prix de vente réaliste afin de maximiser le succès de la vente.