Wohnung verkaufen. Ratschläge für einen erfolgreichen Verkauf
Wohnung verkaufen in nur wenigen Schritten.
Wohnung verkaufen - In wenigen Schritten zum Erfolg
Um Ihre Wohnung verkaufen zu können, ist eine umfassende Recherche und sorgfältige Vorbereitung unerlässlich. Nachfolgend finden Sie zusammengefasst die wichtigsten Aspekte, die es für den Verkauf einer Wohnung zu berücksichtigen gilt:
Quick Links
1. Wie bestimmen Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Wohnung?
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, ist es im ersten Schritt unerlässlich, den Verkaufswert Ihrer Wohnung zu bestimmen. Um den Marktwert Ihrer Eigentumswohnung in der Schweiz ermitteln zu können, sollten Sie Faktoren, wie die aktuelle Immobilienmarktlage berücksichtigen. Eine professionelle Bewertung durch eine Fachperson und eine Zustandsanalyse der Wohnung sind zudem sinnvoll. Die Höhe des Verkaufspreises hängt ausserdem von der Festlegung des Alters und Beurteilung der Mängel ab. Das Stockwerk Ihrer Wohnung ist ebenfalls entscheidend. Zum Beispiel werden Wohnungen im Erdgeschoss in der Regel niedriger bewertet als Wohnungen in höheren Etagen. Welche Ausstattungsmerkmale die Wohnung hat, wie Balkon oder Garten, sowie die Anzahl der Zimmer spielen ebenfalls eine ausschlaggebende Rolle in der Preiseinschätzung.
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2. Wohnung verkaufen - Welche Dokumente und Unterlagen benötigen Sie?
Um den Wohnungsverkauf rechtskräftig finalisieren zu können, brauchen Sie eine Vielzahl an Dokumenten und Unterlagen. Wir haben für Sie die wichtigsten Unterlagen einmal zusammengefasst:
- Aktueller Grundbuchauszug sowie Katasterpläne, welche nicht älter als drei Monate sind
- Grundrisspläne und detaillierte Baupläne und Baubeschreibungen
- Gebäudeversicherungspolicen
- Historische oder gerichtliche Entscheidungen oder Verfügungen
- Kauf-, Miet- oder Werkverträge
- Energieausweis von den jeweiligen Kantonen (GEAK)
- Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, Steuerwert und Eigenmietwert
- Die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Liste der bestehenden Darlehen
- Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
- Der aktuelle Stand des Erneuerungsfonds
- Protokolle und Beschlüsse der letzten drei Jahre
- Informationen zur Wertquote der Wohnung sowie der Begründungsakt des Stockwerkeigentums
- Mietvertrag (falls die Wohnung vermietet ist)
In unserer Checkliste zum Immobilienverkauf finden Sie alle weiteren Informationen und praktische Ratschläge, welche für Sie hierbei ebenfalls relevant erscheinen:
Wohnung verkaufen - Checkliste
Nutzen sie diese Checkliste, um beim Verkauf Ihrer Wohnung nichts zu vergessen.
Wo finden Sie die benötigten Unterlagen für den Wohnungsverkauf?
- Grundbuchauszug: Online, per E-Mail oder persönlich beim zuständigen Grundbuchamt des Ortes, an dem sich die Immobilie befindet.
- Katasterpläne: Vermessungsamt vor Ort.
- Historische Grundbuchauszüge: Katasteramt.
- Grundrisse und Baupläne: Sollten Sie bereits seit Ihrem Kauf besitzen und wird für den Verkauf wieder benötigt.
- Baureglement und Zonenplan: Bundesamt für Bauten und Logistik.
- Lageplan: Örtliche Gemeinde oder Stadtplanungsstelle Ihres Kantons.
- Gebäudeversicherungspolice: Bei Ihrer Versicherung einfordern.
- Mietwert: Steuerlich von den Kantonen individuell fixiert.
- Reglement der Stockwerkeigentümerschaft: Verwaltung, Grundbuchamt oder kantonales Amt für Wohnungswesen.
- Erneuerungsfonds: Verwaltung.
- Protokolle/Beschlüsse: Verwaltung.
- Wertquote/Begründungsakt: Grundbuchamt, kantonales Amt für Wohnungswesen.
- Mietvertrag: Vermieter. Online-Zugang ist auch möglich.
3. Wann ist es am besten, Ihre Wohnung zu verkaufen?
Der beste Zeitpunkt, um Ihre Wohnung verkaufen zu können, kann von verschiedenen Faktoren abhängen. In der Regel gibt es jedoch bestimmte Jahreszeiten, in denen der Immobilienmarkt besonders aktiv ist, wie beispielsweise das Frühjahr und der Herbst. Auch eine stabile wirtschaftliche Lage und ein niedriger Zinssatz können die Nachfrage nach Immobilien erhöhen und somit den Verkauf erleichtern. Letztendlich hängt der beste Zeitpunkt aber auch von den individuellen Umständen ab, wie zum Beispiel dem Zustand der Wohnung und der aktuellen Marktsituation in Ihrer Region. Eine professionelle Beratung durch einen Immobilienexperten kann Ihnen helfen, den optimalen Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung zu bestimmen.
4. Wie Sie Ihre Wohnung richtig vermarkten
Damit Sie Ihre Wohnung verkaufen, bestmöglich präsentieren und eine hohe Nachfrage an Käufern für Ihr Objekt erzielen können, ist eine wirksame Vermarktung erforderlich. Hierzu gehört unter anderem die Erstellung eines Exposés, das Schalten von Online-Anzeigen auf beliebten Immobilienportalen sowie die Nutzung von Social-Media-Kanälen. Eine ansprechende und professionelle Präsentation ist von grösster Bedeutung, um den erfolgreichen Verkauf Ihrer Wohnung zu gewährleisten.
Um potenzielle Käufer anzusprechen, sind professionelle Fotos der Wohnung, eine detaillierte Beschreibung ihrer Vorzüge sowie Informationen zur Lage und Umgebung wichtig. Dazu gehören Details zur Nachbarschaft, Entfernung zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie Informationen zur Gemeinde und Infrastruktur. Eine Verkaufsbroschüre oder ein Exposé sollte erstellt werden, und Anzeigen auf Online-Portalen geschaltet werden, wobei die Kosten berücksichtigt werden sollten.
Was vielen Verkäufern in den Sinn kommt, ist sicher auch die Frage nach der Selbstvermarktung oder Vermarktung durch einen Immobilienmakler. Falls Sie professionelle Unterstützung bei der Vermarktung wünschen, ist oftmals das Aufsuchen eines Immobilienmaklers hilfreich. Dieser erstellt dann vor Ort qualitativ hochwertige Bilder und 360-Grad-Aufnahmen Ihrer Wohnung, die dann auf Immobilienportalen hochgeladen werden können.
5. Wohnungsbesichtigung organisieren
Die Online-Besichtigung gewinnt zunehmend an Bedeutung und wird immer öfter als Alternative zur herkömmlichen (Erst-)Besichtigung vor Ort genutzt. Die gestiegene Nachfrage ist unter anderem auf die Corona-Pandemie zurückzuführen, die zu einem verstärkten Bedarf an Digitalisierung in verschiedenen Bereichen geführt hat. Auch in der Immobilienbranche ziehen nun verschiedene Segmente nach und insbesondere die Online-Besichtigung von Immobilien hat sich als bemerkenswert erwiesen.
Um Besichtigungen zu vereinbaren, ist es ratsam, das Exposé auf verschiedenen Plattformen zu veröffentlichen. Sobald die ersten Anfragen eingehen, können Sie die Termine für die Besichtigungen planen. Wenn Sie die Immobilie besonders ansprechend präsentieren möchten, können Sie auch die Unterstützung eines Home-Staging-Services in Anspruch nehmen.
6. Verkaufspreis verhandeln
Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen, sollten Sie bei der Verhandlung des Verkaufspreises Ihrer Eigentumswohnung mit den Interessenten über den Preis sprechen. Normalerweise wird der ausgeschriebene Immobilienpreis etwa 10% über dem Preis liegen, den Sie als Mindestpreis akzeptieren würden. Wichtig ist, dass Sie sich nicht von Ihren Emotionen zu sehr beeinflussen lassen und auch bereit sind, zu verhandeln.
Der Zeitpunkt des Verkaufs kann ebenfalls einen Einfluss auf den Verkaufspreis haben. Wenn die Nachfrage nach Immobilien hoch ist, können Sie möglicherweise einen höheren Preis erzielen. Wenn jedoch die Nachfrage niedrig ist, müssen Sie möglicherweise mit einem niedrigeren Preis rechnen.
7. Steuern und Recht beim Wohnungsverkauf
Eigentum der Wohnung übertragen
Es ist wichtig, dass der Wohnungsverkäufer sicherstellt, dass er der rechtmässige Eigentümer der Wohnung ist und das Recht hat, sie zu verkaufen. Normalerweise erfolgt die Übertragung des Eigentums durch einen Kaufvertrag, der von beiden Parteien unterzeichnet wird. Beim Verkauf einer Wohnung fällt auch eine Handänderungssteuer an, die von Kanton zu Kanton unterschiedlich sein kann. Die Eigentumsübertragung findet beim Notar statt. Es ist empfehlenswert, dass der Kaufvertrag eine Klausel enthält, die besagt, dass der Käufer die bestehenden Mietverträge akzeptiert.
Eintrag im Grundbuch
Vor dem Verkauf einer Wohnung muss diese im Grundbuch eingetragen sein. Der Verkäufer ist dafür verantwortlich sicherzustellen, dass alle Einträge im Grundbuch richtig ausgeführt worden sind und dass es keine offenen Hypotheken oder sonstige Belastungen gibt, die den Wohnungsverkauf beeinträchtigen könnten.
Mängelrüge am Stockwerkeigentum
Es ist die Pflicht des Wohnungsverkäufers sicherzustellen, dass die Eigentumswohnung in einem guten Zustand ist und alle notwendigen Genehmigungen und Zertifikate vorliegen. Falls Mängel vorhanden sind, müssen diese dem Käufer offen gelegt werden.
Grundstückgewinnsteuer
Es liegt in der Verantwortung des Verkäufers sicherzustellen, dass alle fälligen Steuern und Abgaben in Bezug auf die Immobilie beglichen sind. Darüber hinaus fallen beim Verkauf einer Wohnung in der Schweiz auch Steuern auf den erzielten Gewinn an, die als Grundstückgewinnsteuer bezeichnet werden.
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Basis des erzielten Gewinns beim Verkauf berechnet. Dieser setzt sich aus der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis zusammen. Dabei wird auch die Dauer des Grundstücksbesitzes in die Berechnung einbezogen. Der errechnete Gewinn aus dem Verkauf des Grundstücks wird dann mit einem Steuersatz verrechnet.
Der Steuersatz für die Grundstückgewinnsteuer hängt sowohl vom Standort als auch von der Dauer des Grundbesitzes ab. Die Steuer wird in der Gemeinde oder im Kanton fällig, in dem sich die Immobilie befindet. Die Berechnung des Steuersatzes variiert je nach Kanton und kann eine beträchtliche Summe ausmachen.
Hier können Sie mit unserem kostenlosen Online-Rechner die Höhe Ihrer potentiellen Grundstückgewinnsteuer berechnen.
Vorkaufsrecht
Eine Vereinbarung über das Vorkaufsrecht ist eine vertragliche Regelung, die es einer Person ermöglicht, eine Immobilie vor dem Verkauf an Dritte zu erwerben. Es ist eine Art Privileg, das jedoch nur durch eine entsprechende Vereinbarung wirksam wird. Im Falle des Verkaufs einer Immobilie hat der Inhaber des Vorkaufsrechts das Recht, die Immobilie zu erwerben, bevor sie anderen potenziellen Käufern angeboten wird. Diese Regelung muss in einem Vertrag festgehalten werden, um gültig zu sein.
Erbrecht und Nachlass
Wenn es um das Erbrecht in der Schweiz geht, können Immobilien oft ein wertvoller und zugleich emotional belastender Bestandteil des Nachlasses sein. Während einige Erben von ihnen profitieren können, stellen sie für andere eine schwere Bürde dar. Infolgedessen können Konflikte und Streitigkeiten über die Verteilung des Nachlasses schnell entstehen.
Beglaubigung durch den Notar
Für gewöhnlich muss der Kaufvertrag von einem Notar beglaubigt werden. Der Notar überprüft die Identität der Vertragsparteien und stellt sicher, dass der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Die Kosten für einen Notar können je nach Kanton unterschiedlich sein und können in manchen Fällen auch von einem Notar zum anderen variieren.
Berechnung Ihrer Grundstückgewinnsteuer
Hier können Sie mit unserem kostenlosen Online-Rechner die Höhe Ihrer potentiellen Grundstückgewinnsteuer berechnen
8. Verkauf einer bereits vermieteten Wohnung
Als Verkäufer müssen Sie den Mieter schriftlich über den Verkauf informieren und ihm die Identität des neuen Vermieters sowie alle anderen Änderungen mitteilen.
Vermietete Wohnungen erzielen im Vergleich zu nicht vermieteten Eigentumswohnungen niedrigere Verkaufspreise aufgrund der höheren Nachfrage nach freien Wohnungen. Der neue Besitzer übernimmt die Verantwortung und Pflichten als Vermieter.
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung können Sie sich an Selbstnutzer oder Kapitalanleger wenden. Der Verkauf an Selbstnutzer gestaltet sich jedoch oft schwierig, da der Käufer das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen müsste.
Überzeugen Sie Kapitalanleger davon, dass die Immobilie eine attraktive Rendite erzielen kann.
9. Beachtung des Wohnrechts beim Wohnungsverkauf
Beim Verkauf einer Wohnung mit Wohnrecht müssen sowohl der Verkäufer als auch der Käufer einige Aspekte beachten:
- Vertragliche Regelungen: Der Vertrag muss den Anforderungen des Schweizerischen Obligationenrechts entsprechen und das Wohnrecht muss vertraglich festgelegt sein. Im Kaufvertrag des Stockwerkeigentums sollten alle Verkaufsbedingungen, einschliesslich des Verkaufspreises, der Zahlungsbedingungen, der Übergabefristen und der vereinbarten Haftung für Mängel an der Wohnung, enthalten sein. Es ist empfehlenswert, den Verkaufsvertrag in Zusammenarbeit mit einem Notar oder Makler zu finalisieren. Zur Sicherheit vor unvorhergesehenen Schwierigkeiten sollte ein Anwalt hinzugezogen werden.
- Zustimmung des Wohnrechtinhabers: Der Wohnrechtinhaber muss dem Verkauf nicht zustimmen. Zusätzlich bleibt das Wohnrecht auch nach dem Verkauf der Wohnung bestehen.
- Informationspflicht: Der Verkäufer muss den Käufer über das Wohnrecht informieren und ihm alle relevanten Informationen über den Wohnrechtinhaber und die Bedingungen des Wohnrechts mitteilen.
- Preisgestaltung: Der Preis für die Wohnung mit Wohnrecht wird in der Regel niedriger sein als der Preis für eine vergleichbare Wohnung ohne Wohnrecht. Der Verkäufer sollte dies bei der Preisgestaltung berücksichtigen.
- Verwaltung des Wohnrechts: Der Käufer muss sicherstellen, dass er in der Lage ist, das Wohnrecht zu verwalten und die Bedingungen des Wohnrechts einzuhalten.
- Vertragsübernahme: Der Käufer übernimmt das bestehende Wohnrecht und muss sicherstellen, dass er die Bedingungen des Wohnrechts einhält.
10. Die Relevanz der Eigentümerschaft im Stockwerkeigentum
Eigentumsbeschränkungen: Es kann Einschränkungen bei der Eigentümerschaft geben, wie zum Beispiel Dienstbarkeiten oder Nutzungsbeschränkungen. Der Verkäufer muss den Käufer darüber informieren.
Beim Verkauf einer Wohnung muss nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die Eigentümerschaft berücksichtigt werden. Denn neben der Immobilie werden auch Anteile an den Nutzungsrechten des Stockwerkeigentums veräussert. Beispielsweise muss ein Wohnungseigentümer bei Umbauten erst die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen. Daher ist es für potenzielle Käufer wichtig, dass ihre Interessen mit den Ansichten der Eigentümergemeinschaft übereinstimmen.
Es ist daher ratsam, sich beim Verkauf der Immobilie auf mögliche Fragen von Kaufinteressenten vorzubereiten und ihnen Zugang zu Protokollen von Eigentümerversammlungen zu gewähren, damit sie sich ein Bild von der Eigentümergemeinschaft machen können. Wenn der Käufer nicht mit den Grundsätzen der Eigentümergemeinschaft einverstanden ist, könnte er sein Interesse am Kauf zurückziehen.
11. Wohnung verkaufen - Selbstständig oder mit einem Makler?
Wenn Sie sich dazu entscheiden, Ihre Eigentumswohnung ohne Makler zu verkaufen, müssen Sie selbst viel Arbeit investieren. Allerdings gibt es auch Vorteile, die für den Selbstverkauf sprechen.
Ein Makler kann Sie bei allen Schritten rund um den Immobilienverkauf kompetent unterstützen und Sie von Anfang an beraten. Er kümmert sich von der Vermarktung und dem Verkauf bis hin zur Übergabe der Schlüssel. Dadurch entlastet er Sie erheblich und bietet Ihnen umfassende Beratung.
FAQ's - Die häufigsten Fragen von Stockwerkeigentümern
Es gibt mehrere Möglichkeiten, potenzielle Käufer für Ihre Wohnung zu finden. Eine Möglichkeit ist, eine Online-Plattform wie Homegate, Immoscout24 oder Comparis zu nutzen. Eine andere Möglichkeit ist, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der den Verkauf Ihrer Wohnung übernimmt. Darüber hinaus können Sie auch Social-Media-Kanäle wie Facebook und LinkedIn nutzen, um potenzielle Käufer zu erreichen.
Ja, Verkäufer von Wohnungen in der Schweiz müssen Steuern auf den Verkaufserlös zahlen (Grundstückgewinnsteuern). Die Höhe der Steuern hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschliesslich des Verkaufspreises und der Dauer des Eigentums. Es ist ratsam, einen Steuerberater zu konsultieren, um die genauen Steuerverpflichtungen zu verstehen.
In der Regel müssen Verkäufer von Stockwerkeigentum in der Schweiz keine Verwaltungsgesellschaft beauftragen. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Sie als Verkäufer für die Instandhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums verantwortlich sind. Wenn Sie Probleme haben, die Verwaltung Ihres Stockwerkeigentums zu übernehmen, können Sie einen professionellen Verwalter beauftragen. Bei der Verwaltung von Immobilien können Sie sich auch von properti unterstützen lassen.
Um Ihre Wohnung in der Schweiz zu verkaufen, benötigen Sie verschiedene Dokumente, einschliesslich des Kaufvertrags, des Grundbuchs und des Energieausweises. Es ist wichtig, alle Dokumente sorgfältig vorzubereiten, um einen reibungslosen Verkaufsprozess zu gewährleisten.
Die Dauer des Verkaufsprozesses kann je nach verschiedenen Faktoren variieren, einschliesslich der Marktnachfrage, des Verkaufspreises und der Art des Objekts. In der Regel dauert es jedoch etwa drei bis sechs Monate, um eine Wohnung in der Schweiz zu verkaufen. Es ist wichtig, Geduld zu haben und einen realistischen Verkaufspreis festzulegen, um den Verkaufserfolg zu maximieren.