Vendere un appartamento. Consigli per una vendita di successo
Vendete il vostro appartamento in pochi passi.
Vendere un appartamento: un successo in pochi passi
Una ricerca approfondita e una preparazione accurata sono essenziali per vendere la vostra proprietà. Di seguito troverete una sintesi degli aspetti più importanti da considerare quando si vende un appartamento:
Collegamenti rapidi
1. come si determina l'attuale valore di mercato della proprietà?
Se state vendendo la vostra casa, il primo passo è determinare il valore di vendita dell’immobile. Per determinare il valore di mercato del vostro condominio in Svizzera, dovete considerare fattori come l’attuale situazione del mercato immobiliare. È inoltre consigliabile una valutazione professionale da parte di un esperto e un’analisi delle condizioni dell’immobile. L’importo del prezzo di vendita dipende anche dalla determinazione dell’età e dalla valutazione dei difetti. Anche il pavimento dell’appartamento è decisivo. Ad esempio, gli appartamenti al piano terra sono generalmente valutati meno di quelli ai piani superiori. Anche le caratteristiche dell’appartamento, come il balcone o il giardino, e il numero di stanze giocano un ruolo decisivo nella valutazione del prezzo.
Per ottenere una prima stima del prezzo di vendita, potete calcolare gratuitamente il valore di mercato del vostro condominio in pochi minuti con l’aiuto di un calcolatore del valore di mercato.
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2. vendere un appartamento - quali documenti e carte sono necessari?
Per concludere la vendita di un appartamento in modo giuridicamente vincolante, sono necessari numerosi documenti e registri. Abbiamo riassunto per voi i documenti più importanti:
- Estratto attuale del registro fondiario e delle planimetrie catastali non più vecchie di tre mesi
- Planimetrie e piani dettagliati dell’edificio e descrizioni
- Polizze assicurative per l’edilizia
- Decisioni o sentenze storiche o giudiziarie
- Contratti di acquisto, locazione o lavoro
- Certificato energetico dei rispettivi cantoni (GEAK)
- Calcolo dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari, del valore imponibile e del valore locativo figurativo
- Le bollette degli ultimi tre anni
- Elenco dei prestiti esistenti
- Il regolamento dell’associazione condominiale
- Lo stato attuale del fondo di rinnovo
- Verbali e risoluzioni degli ultimi tre anni
- Informazioni sul valore dell’appartamento e sull’atto di proprietà condominiale
- Contratto di locazione (se l’appartamento è in affitto)
Vendere un appartamento - lista di controllo
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Dove si possono trovare i documenti necessari per la vendita di un appartamento?
- Estratto catastale: Online, via e-mail o di persona presso l’ufficio catastale competente nel luogo in cui si trova l’immobile.
- Piani catastali: ufficio di rilevamento in loco.
- Estratti catastali storici: Ufficio catastale.
- Planimetrie e piani dell’edificio: dovrebbero essere già in vostro possesso dal momento dell’acquisto e saranno nuovamente richiesti per la vendita.
- Regolamento edilizio e piano regolatore: Ufficio federale delle costruzioni e della logistica.
- Planimetria del sito: Comune o ufficio urbanistico del vostro cantone.
- Polizza assicurativa dell’edificio: richiesta di risarcimento da parte della vostra compagnia assicurativa.
- Valore locativo: fissato individualmente dai Cantoni a fini fiscali.
- Regolamento di proprietà condominiale: amministrazione, ufficio del catasto o ufficio cantonale delle abitazioni.
- Fondo di rinnovo: amministrazione.
- Verbali/risoluzioni: Amministrazione.
- File di quota/giustificazione del valore: Catasto, Ufficio cantonale delle abitazioni.
- Contratto di locazione: locatore. È possibile anche l’accesso online.
3 Qual è il momento migliore per vendere il vostro appartamento?
Il momento migliore per vendere un immobile può dipendere da diversi fattori. Tuttavia, di solito ci sono alcuni periodi dell’anno in cui il mercato immobiliare è particolarmente attivo, come la primavera e l’autunno. Una situazione economica stabile e un basso tasso di interesse possono anche aumentare la domanda di immobili e quindi facilitare le vendite. In ultima analisi, tuttavia, il momento migliore dipende anche dalle circostanze individuali, come le condizioni dell’appartamento e l’attuale situazione di mercato nella vostra regione. La consulenza professionale di un esperto immobiliare può aiutarvi a determinare il momento migliore per vendere il vostro condominio.
4. come commercializzare correttamente il vostro appartamento
Un marketing efficace è essenziale per vendere la vostra proprietà, per presentarla nella migliore luce possibile e per ottenere un’elevata richiesta di acquirenti per la vostra proprietà. Questo include la creazione di un’esposizione, l’inserimento di annunci online su portali immobiliari popolari e l’utilizzo dei canali dei social media. Una presentazione attraente e professionale è della massima importanza per garantire il successo della vendita del vostro immobile.
Per attirare i potenziali acquirenti, sono importanti le foto professionali dell’appartamento, una descrizione dettagliata dei suoi vantaggi e informazioni sulla posizione e sul quartiere. Questo include dettagli sul quartiere, la distanza dalle scuole e dai negozi, nonché informazioni sulla comunità e sulle infrastrutture. Occorre preparare una brochure di vendita o un’esposizione e pubblicare annunci su portali online, tenendo conto dei costi.
A molti venditori viene in mente la questione se commercializzare l’immobile da soli o affidarlo a un’agenzia immobiliare. Se desiderate un supporto professionale nella commercializzazione della vostra proprietà, spesso è utile consultare un agente immobiliare. Scatteranno quindi foto di alta qualità e immagini a 360 gradi della vostra casa in loco, che potranno poi essere caricate sui portali immobiliari.
5. organizzare una visita dell'appartamento
Le visioni online stanno diventando sempre più importanti e vengono utilizzate sempre più spesso come alternativa alle tradizionali (iniziali) visioni in loco. L’aumento della domanda è in parte dovuto alla pandemia di coronavirus, che ha portato a una maggiore necessità di digitalizzazione in vari settori. Anche diversi segmenti del settore immobiliare stanno seguendo l’esempio, e in particolare le visite immobiliari online hanno riscosso un notevole successo.
Per organizzare le visite, è consigliabile pubblicare l’esposizione su varie piattaforme. Non appena si ricevono le prime richieste di informazioni, è possibile pianificare le date delle visite. Se volete presentare l’immobile in modo particolarmente attraente, potete anche avvalervi del supporto di un servizio di home staging.
6. negoziare il prezzo di vendita
Se state vendendo il vostro appartamento, dovreste discutere il prezzo con i potenziali acquirenti quando negoziate il prezzo di vendita del vostro condominio. Di norma, il prezzo dell’immobile pubblicizzato sarà superiore di circa il 10% al prezzo che accettereste come prezzo minimo. È importante che non vi lasciate influenzare troppo dalle emozioni e che siate pronti a negoziare.
Anche il momento della vendita può influire sul prezzo di vendita. Se la domanda di immobili è elevata, potreste essere in grado di ottenere un prezzo più alto. Tuttavia, se la domanda è bassa, potreste dovervi aspettare un prezzo più basso.
7. imposte e leggi in caso di vendita di un appartamento
Trasferimento di proprietà dell'appartamento
È importante che il venditore dell’appartamento si assicuri di essere il proprietario legale dell’appartamento e di avere il diritto di venderlo. Di norma, il trasferimento di proprietà avviene tramite un contratto di compravendita firmato da entrambe le parti. Anche la vendita di un appartamento è soggetta all’imposta di trasferimento, che può variare da cantone a cantone. Il trasferimento di proprietà avviene presso lo studio notarile. Si raccomanda che il contratto di acquisto contenga una clausola che dichiari che l’acquirente accetta i contratti di locazione esistenti.
Iscrizione nel registro fondiario
Prima di poter vendere un appartamento, è necessario iscriverlo nel registro fondiario. Il venditore ha la responsabilità di assicurarsi che tutte le iscrizioni nel registro fondiario siano state effettuate correttamente e che non vi siano ipoteche o altri gravami in sospeso che potrebbero compromettere la vendita dell’immobile.
Avviso di difetti di proprietà condominiale
È dovere del venditore assicurarsi che il condominio sia in buone condizioni e che siano state ottenute tutte le licenze e i certificati necessari. Se ci sono difetti, questi devono essere comunicati all’acquirente.
Imposta sulle plusvalenze immobiliari
È responsabilità del venditore assicurarsi che tutte le tasse e le imposte dovute in relazione all’immobile siano state pagate. Inoltre, la vendita di un appartamento in Svizzera comporta anche un’imposta sul profitto realizzato, la cosiddetta imposta sugli utili immobiliari.
L’imposta sulle plusvalenze immobiliari viene calcolata sulla base del profitto realizzato dalla vendita. Si tratta della differenza tra il prezzo di acquisto originario e il prezzo di vendita attuale. Nel calcolo è inclusa anche la durata della proprietà dell’immobile. Il profitto calcolato dalla vendita dell’immobile viene poi compensato con un’aliquota fiscale.
L’aliquota dell’imposta sulle plusvalenze immobiliari dipende sia dall’ubicazione che dalla durata del possesso dell’immobile. L’imposta è dovuta nel comune o nel cantone in cui si trova l’immobile. Il calcolo dell’aliquota fiscale varia da cantone a cantone e può ammontare a una somma considerevole.
Diritto di prelazione
Un accordo di diritto di prelazione è un accordo contrattuale che consente a una persona di acquistare un immobile prima che venga venduto a terzi. È una sorta di privilegio, ma entra in vigore solo con un accordo corrispondente. Se una proprietà viene venduta, il titolare del diritto di prelazione ha il diritto di acquistare la proprietà prima che venga offerta ad altri potenziali acquirenti. Questo regolamento deve essere registrato in un contratto per essere valido.
Diritto di successione e patrimonio
In materia di diritto successorio in Svizzera, gli immobili possono spesso rappresentare una parte preziosa e allo stesso tempo emotivamente stressante del patrimonio. Se alcuni eredi possono trarne beneficio, per altri rappresentano un pesante fardello. Di conseguenza, possono sorgere rapidamente conflitti e controversie sulla distribuzione dell’eredità.
Autenticazione da parte del notaio
Di solito il contratto di acquisto deve essere autenticato da un notaio. Il notaio verifica l’identità delle parti contraenti e assicura che il contratto soddisfi i requisiti legali. I costi del notaio possono variare da un cantone all’altro e in alcuni casi anche da un notaio all’altro.
Calcolo dell'imposta sulle plusvalenze immobiliari
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8. vendita di un appartamento già affittato
Il venditore deve informare per iscritto l’inquilino della vendita e comunicargli l’identità del nuovo locatore e qualsiasi altro cambiamento.
Gli appartamenti affittati ottengono prezzi di vendita più bassi rispetto ai condomini non affittati a causa della maggiore domanda di appartamenti sfitti. Il nuovo proprietario si assume la responsabilità e i doveri di locatore.
Quando si vende un appartamento in affitto, ci si può rivolgere a proprietari-occupanti o investitori. Tuttavia, la vendita a proprietari-occupanti è spesso difficile, poiché l’acquirente dovrebbe interrompere l’affitto esistente per uso personale.
Convincere gli investitori che l’immobile può generare un rendimento interessante.
9. rispetto del diritto di abitazione in caso di vendita di un appartamento
Quando si vende un appartamento con diritto di abitazione, sia il venditore che l’acquirente devono tenere conto di una serie di aspetti:
- Regolamenti contrattuali: Il contratto deve soddisfare i requisiti del Codice delle obbligazioni svizzero e il diritto di soggiorno deve essere stipulato contrattualmente. Il contratto di vendita del condominio deve contenere tutti i termini e le condizioni di vendita, compresi il prezzo di vendita, le condizioni di pagamento, i termini di consegna e la responsabilità concordata per i difetti dell’appartamento. Si consiglia di perfezionare il contratto di vendita in collaborazione con un notaio o un’agenzia immobiliare. Si consiglia di consultare un avvocato per evitare difficoltà impreviste.
- Consenso del titolare del diritto di abitazione: il titolare del diritto di abitazione non deve acconsentire alla vendita. Inoltre, il diritto di residenza rimane in vigore anche dopo la vendita dell’appartamento.
- Obbligo di informazione: il venditore deve informare l’acquirente del diritto di soggiorno e fornirgli tutte le informazioni pertinenti sul titolare del diritto di soggiorno e sulle condizioni del diritto di soggiorno.
- Prezzi: il prezzo dell’appartamento con diritto di residenza sarà generalmente inferiore a quello di un appartamento analogo senza diritto di residenza. Il venditore deve tenerne conto quando stabilisce il prezzo.
- Gestione del diritto di abitazione: l’acquirente deve garantire di essere in grado di gestire il diritto di abitazione e di rispettarne le condizioni.
- Assunzione del contratto: l’acquirente subentra nel diritto di soggiorno esistente e deve garantire il rispetto delle condizioni del diritto di soggiorno.
10 La rilevanza della proprietà in condominio
Restrizioni alla proprietà: Possono esistere restrizioni sulla proprietà, come servitù o limitazioni d’uso. Il venditore deve informare l’acquirente.
Quando si vende un appartamento, non si deve tenere conto solo dell’appartamento stesso, ma anche della proprietà. Questo perché, oltre alla proprietà, vengono vendute anche quote dei diritti d’uso del condominio. Ad esempio, un proprietario di un condominio deve prima ottenere il consenso dell’assemblea dei proprietari per le modifiche. Per i potenziali acquirenti è quindi importante che i loro interessi siano allineati con quelli dell’associazione dei proprietari.
È quindi consigliabile prepararsi alle possibili domande dei potenziali acquirenti al momento della vendita dell’immobile e dare loro accesso ai verbali delle assemblee dei proprietari, in modo che possano farsi un’idea della comunità dei proprietari. Se l’acquirente non è d’accordo con i principi della comunità dei proprietari, può ritirare il suo interesse all’acquisto.
11. vendere un appartamento - autonomamente o con un'agenzia immobiliare?
Se decidete di vendere il vostro condominio senza un’agenzia immobiliare, dovrete fare molto lavoro da soli. Tuttavia, ci sono anche dei vantaggi che parlano a favore dell’auto-vendita.
Un’agenzia immobiliare può fornirvi un supporto esperto in tutte le fasi della vendita del vostro immobile e consigliarvi fin dall’inizio. Si occupa di tutto, dal marketing alle vendite, fino alla consegna delle chiavi. Questo vi toglie molta pressione e vi offre una consulenza completa.
FAQ - Le domande più frequenti degli amministratori di condominio
Ci sono diversi modi per trovare potenziali acquirenti per il vostro appartamento. Una possibilità è quella di utilizzare una piattaforma online come Homegate, Immoscout24 o Comparis. Un’altra opzione è quella di assumere un agente immobiliare per gestire la vendita della vostra proprietà. Potete anche utilizzare i canali dei social media come Facebook e LinkedIn per raggiungere i potenziali acquirenti.
Sì, chi vende un appartamento in Svizzera deve pagare l’imposta sul ricavato della vendita(imposta sugli utili immobiliari). L’importo dell’imposta dipende da vari fattori, tra cui il prezzo di vendita e la durata della proprietà. Si consiglia di consultare un consulente fiscale per comprendere gli esatti obblighi fiscali.
Di norma, i venditori di condomini in Svizzera non sono tenuti a nominare una società di gestione. Tuttavia, è importante notare che il venditore è responsabile della manutenzione e della gestione della proprietà comune. Se avete problemi ad occuparvi della gestione del vostro condominio, potete assumere un amministratore di condominio professionista. Properti può aiutarvi anche nella gestione degli immobili.
Per vendere il vostro appartamento in Svizzera, avrete bisogno di diversi documenti, tra cui il contratto d’acquisto, il registro fondiario e l’attestato di prestazione energetica. È importante preparare con cura tutti i documenti per garantire un processo di vendita senza intoppi.
La durata del processo di vendita può variare in base a diversi fattori, tra cui la domanda del mercato, il prezzo di vendita e il tipo di immobile. Tuttavia, di solito ci vogliono dai tre ai sei mesi per vendere un appartamento in Svizzera. È importante essere pazienti e fissare un prezzo di vendita realistico per massimizzare il successo della vendita.