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De nombreux propriétaires immobiliers se demandent s’ils peuvent louer leur bien à leurs proches. Que ce soit pour les études ou pour aider en cas de difficultés financières, la générosité de nombreux propriétaires est exemplaire. En principe, vous pouvez décider vous-même à qui vous louez et à quel prix. Notez toutefois qu’un loyer préférentiel pourrait être soumis à des taxes plus élevées. Découvrez ici tout ce qui concerne la location avec des proches.
Quels sont les éléments à prendre en compte en cas de location à des proches ?
Lorsque vous louez à des membres de votre famille ou à des amis, vous fixez normalement, en tant que bailleur, un loyer dit préférentiel. Celui-ci peut ne s’élever qu’à quelques francs et vous pouvez en principe aussi choisir librement le montant. La location gratuite à des proches est donc autorisée, mais pas recommandée.
Ce qui est important, c’est ce que l’on appelle la valeur locative. Si vous fixez un loyer inférieur à 50% de la valeur locative, les cantons suisses considèrent qu’il y a évasion fiscale. Bien qu’il ne s’agisse pas d’un délit, les peines encourues sont très lourdes.
Dans ce cas, vous devez vous attendre à devoir quand même payer l’impôt sur la différence entre le loyer et la valeur locative, même si vous ne la percevez pas. Ainsi, la location à des membres de la famille ou à d’autres personnes proches est souvent un piège fiscal qui peut coûter cher.
Notez que les règles diffèrent d’un canton à l’autre. Alors que dans certains cantons, un loyer préférentiel d’au moins 50% de la valeur locative est suffisant pour éviter des arriérés d’impôts, d’autres cantons (par exemple Berne) ajoutent toujours aux impôts la différence entre le loyer exigé et la valeur locative. En outre, dans certains cantons qui n’ont pas d’exonération de l’impôt sur les donations, d’autres paiements s’appliquent.
Mesures visant à sécuriser la location à des proches :
- Concluez toujours un contrat de location en bonne et due forme plutôt que d’accorder un simple droit d’usage – la location sans contrat de location n’est en aucun cas recommandée.
- Calculez le loyer préférentiel de manière à ce qu’il corresponde aux règles du canton, mais qu’il soit au moins égal à 50% de la valeur locative.
- Tenez compte des réglementations cantonales, y compris en ce qui concerne l’impôt sur les donations.
Qui est considéré comme un membre de la famille en cas de location ?
Qui est considéré comme un membre de la famille en cas de location ?
Les personnes suivantes font partie de la famille proche à laquelle vous pouvez louer à un loyer inférieur sous certaines conditions :
- Conjoint
- Compagnon de vie
- Enfants
- Petits-enfants
- Parents
- Parents avec nouveau partenaire
- Grands-parents
- Frères et sœurs
En outre, il est également possible de louer à des amis ou des connaissances. Toutefois, étant donné qu’il n’existe généralement pas de règles spéciales en matière de loyer dans ce cas, vous devriez renoncer à des avantages importants en matière de loyer ainsi qu’à la location gratuite. En cas de doute, demandez conseil à votre canton.
Quelles taxes s’appliquent au loyer préférentiel ?
Si vous appliquez un loyer préférentiel, vous devrez payer des impôts sur tous les revenus comme d’habitude. En outre, selon le canton, la différence entre le loyer préférentiel et la valeur locative peut être soumise à un impôt sur les donations, qui peut être assez élevé.
Parallèlement, même si vous louez à des proches, vous pouvez, en tant que propriétaire, déduire de ces revenus des frais tels que les intérêts et les dépenses d’entretien du bâtiment afin de réaliser des économies d’impôt. Cela s’applique également si vous occupez le logement. Dans ce cas, on suppose que la valeur locative est d’environ 70% du loyer local, selon le canton.
Conseil : Dans cet article, vous en apprendrez plus sur les taxes applicables à la location de biens immobiliers.
A quel point puis-je louer à bas prix à des proches ?
En Suisse, il n’est pas possible de répondre de manière générale à la question du loyer minimal pour les membres de la famille ou les amis. Ce qui est certain, c’est que le loyer devrait représenter au moins 50% de la valeur locative. Renseignez-vous également auprès de votre canton sur les autres règles et limites applicables. Vous ne devez pas céder votre logement sans payer de loyer.
Par exemple, si vous possédez un appartement zurichois, le canton considère que vous pouvez percevoir des revenus locatifs d’environ 2 000 CHF (en fonction de la situation et de la taille de l’appartement). Dans ce cas, la valeur locative du logement s’élève à 70% de 2 000 CHF, soit 1 400 CHF par mois.
Supposons que vous louiez cet appartement pour seulement 650 CHF par mois, vous tombez dans un piège fiscal. Toutefois, si le loyer préférentiel est de 700 CHF ou plus, vous êtes en sécurité à Zurich et n’avez pas à craindre d’impôts supplémentaires. Toutefois, les 700 CHF sont soumis à l’impôt sur le revenu comme d’habitude.
Puis-je louer un appartement pour une autre personne ?
Louer un appartement à une autre personne n’est pas juridiquement correct. Vous avez certes le droit de ne pas être présent vous-même dans le logement loué, mais vous ne pouvez pas laisser une autre personne vivre exclusivement dans le logement. Ce faisant, vous enfreignez notamment la loi sur l’enregistrement.
En tant que locataire, vous avez l’obligation de signaler au propriétaire les visites prolongées d’autres personnes ainsi que toute sous-location éventuelle. En effet, le propriétaire a le droit de savoir qui vit dans son logement locatif.
Le bailleur ne peut pas interdire le séjour prolongé d’un membre de la famille. Cependant, selon le contrat de location et à votre discrétion, à partir d’un certain moment, la « visite » est terminée et vous devez trouver un autre arrangement. En cas d’arrivée de membres de votre famille proche ou de votre partenaire, le propriétaire ne peut pas vous interdire d’emménager, mais vous devez l’en informer.
En outre, il est important que vous restiez vous-même la majeure partie du temps dans le logement loué si une autre personne, qui n’est pas mentionnée comme locataire dans le contrat de location, y vit également. En effet, dans le cas contraire, l’admission dans le ménage est exclue et il s’agit d’une « mise à disposition non autorisée de locaux à des tiers », ce qui est interdit par le contrat de location.
Puis-je être responsable d’une autre personne pour la location ?
Une autre question fréquente concernant la (location) avec des proches concerne la responsabilité. Les propriétaires exigent souvent une garantie supplémentaire, en particulier lorsque les jeunes membres de la famille sans revenu fixe souhaitent louer un appartement. Cela peut prendre la forme d’une garantie ou d’une responsabilité solidaire :
Cautionnement : dans le cas du cautionnement, vous concluez un contrat avec le bailleur en tant que garant et vous acceptez d’assumer la responsabilité jusqu’à un montant maximal défini. Ainsi, le bailleur sait qu’il peut vous demander de payer en cas d’insolvabilité du locataire. Idéalement, le contrat de cautionnement doit être authentifié par un notaire.
Responsabilité solidaire : dans le cas de la responsabilité solidaire, vous cosignez le contrat de location du membre de la famille sans emménager vous-même dans le logement. Cette option est moins compliquée que le cautionnement et est également appréciée par les bailleurs. Vous pouvez réclamer à chaque signataire du contrat de location le montant dû et, si celui-ci ne peut pas payer, vous pouvez vous adresser à un autre signataire.
Avec ces informations, vous êtes bien équipé pour louer votre bien immobilier à vos proches en toute sécurité et en optimisant votre fiscalité.
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