Le taux d’intérêt de référence baisse à 1,25% : Conséquences pour les locataires et opportunités pour les propriétaires

Le 1er septembre 2025, l’Office fédéral du logement (OFL) a abaissé le taux d’intérêt de référence hypothécaire à 1,25%, applicable à partir du 2 septembre. L’ajustement actuel réduit la base de calcul des ajustements de loyer en Suisse et ouvre la voie à des baisses de loyer potentielles si les contrats de location étaient jusqu’à présent basés sur un taux de référence plus élevé. En d’autres termes, de nombreux locataires peuvent désormais demander une réduction de leur loyer. Parallèlement, le changement de l’environnement des taux d’intérêt offre des opportunités aux propriétaires, en particulier à ceux qui envisagent de vendre un bien immobilier.

Taux d’intérêt de référence OFL : calcul, arrondi et effet

Le taux d’intérêt hypothécaire de référence est calculé et publié trimestriellement par l’OFL. Il est calculé à partir du taux d’intérêt moyen pondéré en fonction du volume de toutes les hypothèques nationales – un taux dit mixte qui inclut également les hypothèques fixes en cours. Cette moyenne est ensuite arrondie au quart de pour cent le plus proche. Si le taux de référence change, la modification entre en vigueur le jour suivant la publication.

Par exemple, si le taux moyen tombe en dessous d’un certain seuil, le taux de référence est arrondi au quart de pour cent inférieur. De même, si un seuil est dépassé, le taux est arrondi vers le haut. C’est ainsi que s’explique la baisse actuelle à 1,25%, après que le taux d’intérêt moyen des hypothèques soit passé pour la dernière fois sous le seuil pertinent.

Impact de la baisse du taux de référence sur les locataires et les bailleurs

Pour les locataires en fin de bail, la baisse actuelle du taux de référence ouvre la possibilité d’une réduction de loyer d’environ 2,9% par 0,25 point de pourcentage. Ceux qui ont un contrat basé sur un taux de référence de 1,50% peuvent donc faire valoir une réduction de cet ordre de grandeur. Pour un loyer mensuel de 2 000 CHF, cela correspond à un allègement de près de 700 CHF par an. Il est toutefois important de noter qu’une adaptation n’est pas automatique, elle doit être demandée activement et par écrit par le locataire au bailleur.

Les bailleurs sont certes tenus de répercuter une baisse du taux de référence sur demande, mais d’autres facteurs d’influence peuvent réduire ou neutraliser le droit effectif. Il s’agit notamment du renchérissement (inflation) ou de l’augmentation générale des coûts, ainsi que du rendement autorisé du bailleur. Ces facteurs peuvent être pris en compte par le bailleur et peuvent avoir pour effet de réduire ou d’annuler la baisse de loyer, bien que le taux de référence ait baissé.

Particulièrement intéressant maintenant : opportunités de vente pour les propriétaires

Les locataires ne sont pas les seuls à ressentir les effets du nouveau taux de référence, les propriétaires aussi, mais d’une autre manière. Ceux qui envisagent de vendre un bien immobilier trouvent actuellement des conditions particulièrement intéressantes. Pourquoi c’est le bon moment pour vendre ?

• Taux de référence stable ou en légère baisse : le nouveau taux de référence de 1,25% signale une période de faibles coûts de financement. Les acheteurs potentiels peuvent continuer à obtenir des hypothèques à des conditions avantageuses. Cela assure la stabilité de la demande de logements, car le financement reste abordable pour les acheteurs.
• L’achat d’un bien immobilier redevient plus intéressant que la location : Des analyses de marché récentes montrent qu’à partir de fin 2024 / début 2025, acheter était en moyenne à nouveau plus avantageux que louer. Des loyers en hausse dans de nombreuses régions et, parallèlement, des taux hypothécaires modérés font que de plus en plus de ménages envisagent financièrement d’acheter un logement. Cette dynamique stimule encore davantage la demande de logements en propriété.

• Une forte demande face à une offre limitée : tant que l’offre de biens immobiliers reste limitée – en particulier dans les zones urbaines très demandées comme Zurich – les vendeurs se trouvent dans une position confortable. Il existe un marché de vendeurs dans lequel de nombreux acheteurs potentiels se rencontrent pour relativement peu de biens. Pour les propriétaires, cela signifie que les prix de vente ont tendance à être plus élevés et que les délais de commercialisation sont plus courts.

Les personnes qui souhaitent vendre leur logement bénéficient actuellement de conditions de marché attractives. La combinaison de taux hypothécaires stables, d’une forte demande et de bonnes conditions de financement crée un environnement favorable pour réaliser une vente réussie maintenant.

Recommandations pour les propriétaires et les vendeurs

Comment les propriétaires qui souhaitent tirer le meilleur parti de cette situation doivent-ils se comporter ? Voici quelques recommandations d’action et les avantages qu’elles offrent :

• Le marché observer dès maintenant : Profitez de la forte demande actuelle et de la stabilité des taux d’intérêt. Surveillez l’évolution des prix dans votre région afin de choisir le bon moment pour vendre.
• Utilisez activement les arguments de vente : Insistez auprès des prospects sur les faibles coûts de financement.
• Utiliser l’évaluation properti : Faites évaluer votre bien par des professionnels, par exemple avec l’outil d’évaluation de properti. Une analyse de marché transparente vous fournit une base de décision solide et vous indique le potentiel de votre bien sur le marché.

En résumé, il s’agit d’une question de temps : Que signifie la baisse du taux de référence pour toutes les parties ?

Pour conclure, jetons un coup d’œil aux différentes perspectives :

• Pour les locataires : Ils ont désormais la possibilité de demander une réduction de loyer d’environ 2,9% – à condition que leur contrat de location soit basé sur un taux de référence supérieur à 1,25%. Il vaut la peine de vérifier le contrat de location et, le cas échéant, de demander par écrit une adaptation au bailleur.
• Pour les propriétaires : La baisse du taux d’intérêt de référence peut entraîner une baisse des revenus locatifs si des demandes sont faites en ce sens. Parallèlement, les exigences d’optimisation des revenus par le maintien de la valeur, les rénovations ou une sélection rigoureuse des locataires augmentent. Il est donc essentiel pour les bailleurs de vérifier leurs propres calculs et de gérer activement leurs baux.
• Pour les propriétaires / vendeurs : ils trouvent des conditions idéales pour commercialiser avec succès leur bien immobilier. Des taux d’intérêt avantageux, un financement facilité pour les acheteurs et une demande toujours élevée signifient qu’une vente peut être particulièrement attractive actuellement. En vendant maintenant, vous pouvez réaliser une véritable plus-value.

Fazit

La baisse du taux d’intérêt de référence hypothécaire à 1,25% crée un potentiel gagnant-gagnant : les locataires bénéficient d’éventuels allègements, tandis que les propriétaires peuvent saisir des opportunités stratégiques sur le marché.

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