Keyfacts:
- Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern wird progressiv berechnet und variiert je nach Gewinnhöhe und Besitzdauer der Immobilie.
- Für jedes volle Jahr des Eigentums reduziert sich der steuerbare Gewinn um 2%, bis zu einer maximalen Reduktion von 70% nach 35 Jahren.
- Bestimmte Kosten wie wertvermehrende Investitionen, Erwerbs- und Verkaufskosten können vom Gewinn abgezogen werden, um die Steuerlast zu senken.
Der Verkauf einer Immobilie im Kanton Bern kann einen erfreulichen Gewinn bringen. Doch bevor Sie sich über den gesamten Erlös freuen, sollten Sie die Grundstückgewinnsteuer berücksichtigen. Diese Steuer wird auf den Gewinn erhoben, den Sie durch den Verkauf Ihrer Liegenschaft erzielen. In diesem Leitfaden erfahren Sie, wie die Steuer berechnet wird, welche Abzüge möglich sind und wie Sie Ihre Steuerlast optimieren können.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer, die auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks erhoben wird. Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den sogenannten Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen:
- Ursprünglicher Kaufpreis der Liegenschaft
- Wertvermehrende Investitionen, wie z. B. Anbauten oder umfassende Renovationen
- Nebenkosten beim Erwerb, etwa Notariats- und Grundbuchgebühren
- Verkaufskosten, wie Maklerprovisionen oder Inseratskosten
Diese Steuerpflicht betrifft ausschliesslich den Verkäufer der Immobilie.
Wer muss die Steuer zahlen – und wann wird sie fällig?
Die Steuerpflicht entsteht für jede Person, die im Kanton Bern eine Immobilie mit Gewinn verkauft. Die Steuer wird mit der öffentlichen Beurkundung des Verkaufsvertrags fällig, nach der Beurkundung erstellt die Steuerverwaltung des Kantons Bern die definitive Steuerveranlagung. Die Zahlung ist in der Regel innert 30 Tagen nach Erhalt der Veranlagung zu leisten. Oft wird ein Teil des Verkaufserlöses vom Notar zurückbehalten, um die Begleichung der Steuer sicherzustellen.
Wie wird die Steuer im Kanton Bern berechnet?
Im Kanton Bern wird die Grundstückgewinnsteuer progressiv berechnet, das heisst, sie steigt mit der Höhe des erzielten Gewinns. Zudem beeinflusst die Besitzdauer die Steuerhöhe:
- Kurze Besitzdauer: Höherer Steuersatz
- Lange Besitzdauer: Niedrigerer Steuersatz
Für jedes volle Jahr des Eigentums reduziert sich der steuerbare Gewinn um 2%, jedoch maximal um 70%. Das bedeutet, nach 35 Jahren Eigentum kann der maximale Abzug erreicht werden.
Hier eine Übersicht der Steuersätze im Kanton Bern:
| Gewinnanteil (CHF) | Steuersatz (%) |
| 0–5’300 | 1,44 |
| 5’301–5’600 | 2,40 |
| 5’601–13’800 | 4,08 |
| 13’801–27’200 | 4,92 |
| 27’201–54’000 | 6,41 |
| 54’001–134’400 | 7,26 |
| 134’401–335’500 | 7,81 |
| Über 335’500 | 8,10 |
Zuschläge bei kurzer Besitzdauer
Bei einer Besitzdauer von weniger als fünf Jahren wird ein Zuschlag auf die Steuer erhoben:
- Weniger als 1 Jahr: +70%
- 1 bis unter 2 Jahre: +50%
- 2 bis unter 3 Jahre: +35%
- 3 bis unter 4 Jahre: +20%
- 4 bis unter 5 Jahre: +10%
Quelle: Wegleitung zum Ausfüllen der Steuererklärung für Grundstückgewinn, Ausgabe 2024
Diese Regelungen sollen kurzfristige Spekulationen unattraktiv machen und langfristiges Eigentum fördern. Bitte berücksichtigen Sie diese Informationen bei der Planung Ihres Immobilienverkaufs im Kanton Bern.
Welche Abzüge sind zulässig?
Um die Steuerlast zu reduzieren, können verschiedene Abzüge geltend gemacht werden:
- Wertvermehrende Investitionen: Massnahmen, die den Wert der Immobilie erhöhen, wie z. B. ein Anbau oder eine umfassende Modernisierung.
- Erwerbsnebenkosten: Kosten, die beim Kauf der Immobilie angefallen sind, etwa Notariats- und Grundbuchgebühren.
- Verkaufskosten: Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf, wie Maklerprovisionen oder Inseratskosten.
Nur belegte und dokumentierte Kosten werden anerkannt. Es ist daher ratsam, alle Rechnungen und Quittungen sorgfältig aufzubewahren.
Ersatzbeschaffung: Steueraufschub möglich
Unter bestimmten Bedingungen kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, wenn der Verkaufserlös in eine Ersatzbeschaffung investiert wird. Dies gilt, wenn:
- Die verkaufte Immobilie Ihr dauerhaft selbstgenutztes Eigenheim war.
- Der gesamte Verkaufserlös innert angemessener Frist (in der Regel zwei Jahre) in ein neues, selbstgenutztes Eigenheim reinvestiert wird.
In diesem Fall wird die Besteuerung des Gewinns aufgeschoben, bis die Ersatzliegenschaft veräussert wird.
Was gilt bei Erbschaften, Schenkungen oder Scheidung?
In bestimmten Situationen wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort fällig:
- Erbschaften: Bei einem Eigentumsübergang durch Erbgang wird die Steuer aufgeschoben.
- Schenkungen: Auch bei Schenkungen erfolgt ein Steueraufschub.
- Scheidung: Bei Eigentumsübertragungen im Rahmen einer Scheidung kann die Steuer ebenfalls aufgeschoben werden.
Fazit: Grundstücksgewinner im Kanton Bern
Der Verkauf einer Immobilie im Kanton Bern erfordert sorgfältige Planung, insbesondere hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer. Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit den relevanten Bestimmungen und eine vollständige Dokumentation aller abziehbaren Kosten können helfen, die Steuerlast zu minimieren. In komplexen Fällen ist es ratsam, eine Fachperson zu konsultieren, um den Verkaufsprozess steuerlich optimal zu gestalten.
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