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Hat Ihre Immobilie Renovationsbedarf? Sanieren oder verkaufen?

Collage aus Bildern mit einem Haus von oben, Solarzellen und Inspektion.
* Dies ist eine digitale Stimme. Einige Texte werden möglicherweise nicht perfekt ausgesprochen.

Aufgrund der aktuellen Marktsituation, geänderter Vorschriften zur Instandhaltung einer Immobilie und eines möglichen Sanierungsbedarfs stellen sich Eigentümer:innen die Frage, welche Schritte für sie sinnvoll und nachhaltig erfolgversprechend sind. Dabei gilt es zu prüfen, welche Optionen bestehen und diese sorgfältig zu evaluieren. Ist eine Sanierung notwendig, wie kann eine weitere Vermietung gestaltet werden oder ist doch ein Verkauf die beste Option?


Häufig wird eine regelmässige Standortbewertung vernachlässigt, was sich negativ auf den Wert und erheblich auf die Kosten auswirken kann. Um fundierte Entscheidungen treffen zu können, ist es wichtig, verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, darunter die allgemeine wirtschaftliche Lage, neue rechtliche Vorgaben, Ressourcen- und Energiepreise sowie persönliche Umstände. Besonders wichtig ist es, die Lebensdauer einzelner Bestandteile und die Lebenszykluskosten zu beachten, um abschätzen zu können, ob Massnahmen an Ihrem Objekt erforderlich sind oder ob es der perfekte Zeitpunkt für einen Verkauf ist.

Tipp

Bei Immobilien wird zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Investitionen unterschieden. Die Sanierung zielt vor allem auf den Werterhalt ab, kann den Wert des Objektes aber auch steigern – hier erfahren Sie mehr zum Unterschied!


Was bedeutet Sanierungsbedarf?


Um den Wert, die Konformität oder die Rentabilität einer Immobilie zu sichern, muss diese regelmässig instand gehalten werden. Unter Immobiliensanierung ist per Definition die tiefgreifende Reparatur oder Erneuerung von Immobilienbestandteilen, Gebäudeabschnitten oder des ganzen Bauwerks zu verstehen.

Heutzutage haben Immobilien eine Lebensdauer von ungefähr 100 Jahren. Diese Lebensdauer besteht aus Erneuerungszyklen und Unterhaltsintervallen – das bedeutet, dass ohne Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten die Lebensdauer deutlich kürzer ausfallen kann. Entsprechend ist es im Interesse des Eigentümers, schon früh die Betriebskosten, Erneuerungskosten und Sanierungsinvestitionen zu planen. Renovierungs- oder Sanierungsbereiche können auch die Gebäudehülle oder Haushaltsgrossgeräte umfassen.

Die effiziente Wartung und Instandhaltung der Immobilie kann mit vorausschauender Wartung und einem zuverlässigen Management Kosten minimieren.


Wie lässt sich die Immobiliensanierung finanzieren?


Aufgrund der gestiegenen Baupreise und der anhaltenden Ressourcenknappheit im Baugewerbe ist es ratsam, die Finanzierung einer Renovierung sorgfältig zu planen, da die Kosten erheblich sein können. Kleinere Arbeiten lassen sich oft aus den Rücklagen bezahlen, da diese finanziell weniger ins Gewicht fallen.

Tipp

Stellen Sie jährlich einen Betrag in Höhe von mindestens 1 % bis 1.5 % des Gebäudewerts zurück. So haben Sie eine Instandhaltungsrücklage, die die anfallenden Sanierungen deckt.


Für umfangreiche Renovierungsarbeiten wie den Einbau einer neuen Heizungsanlage, einer neuen elektrischen Anlage samt Solarpanels oder die Verbesserung der Isolierung sind oft alternative Finanzierungsmöglichkeiten erforderlich.

Optionen für die Finanzierung einer Sanierung oder Renovationsarbeiten:

  • Hypothek aufstocken: Eine Möglichkeit wäre, eine bestehende Hypothek bei der Bank zu erhöhen. Normalerweise finanzieren Banken wertsteigernde Massnahmen mit bis zu 80 % der Kosten. Für Renovierungen, wie beispielsweise den Austausch einer Küche, bei der der Wert der Immobilie gleich bleibt, ist eine Finanzierung über die Bank eher unwahrscheinlich. 
  • Vorsorgegelder nutzen: Werterhaltende Sanierungsmassnahmen können auch mit Geldern aus der Vorsorge finanziert werden. Alle fünf Jahre ist es möglich, Gelder aus der Vorsorge hierfür zu verwenden. In den fünf Jahren vor dem Rentenalter können Sie die gesamte Säule 3a auflösen. Es ist jedoch zu beachten, dass dabei Steuern anfallen.
  • Fördergelder beantragen: Eigentümer:innen in der Schweiz, die klimafreundliche Sanierungen an ihrer Immobilie durchführen möchten, können finanzielle Unterstützung vom Bund, den Kantonen, Gemeinden oder regionalen Energieanbietern erhalten. Einen Überblick der Fördergelder der Region erhalten Sie auf energiefranken.ch.

Welche Sanierungsarbeiten können zusammengefasst werden?


Es ist zu empfehlen, bei anstehenden Sanierungsarbeiten mehrere Aufgaben gleichzeitig durchzuführen. Dadurch wird die Immobilie umfassender renoviert und die Ausfallzeiten minimiert. Zusätzlich können durch die Bündelung von bestimmten Aufgaben Kosten eingespart werden. Beispielsweise lässt sich die Sanierung der Fassade – z. B. bei der Auffrischung des Fassadenanstrichs oder der Erneuerung der Dämmung – mit der Erneuerung der Fenster kombinieren. Fenster separat einzubauen, ist um einiges teurer und komplizierter. Es ist auch eine Überlegung wert, das Beschattungssystem gleichzeitig zu modernisieren.

Eine neue Heizung ist ein weiteres wichtiges Sanierungelement. Diese kann in Verbindung mit dem Austausch von Heizkörpern, dem Umstieg auf erneuerbare Energien und neuer Dämmung durchgeführt werden. Auf diese Weise profitieren Sie direkt von niedrigeren Energieausgaben und können sich Fördergelder zu Nutze machen


Welche Lebensdauer haben einzelne Bestandteile einer Immobilie?


Es ist ratsam, die einzelnen Komponenten der eigenen Immobilie genauer zu untersuchen, um abzuschätzen, ob Renovierungsbedarf besteht. Bereits bei der Übernahme des Objektes kann eine Analyse der Bausubstanz hilfreich sein. Ein Experte kann Ihnen dabei erklären, wann Renovierungen oder umfassende Sanierungen zu erwarten sind und mit welchen Kosten Sie etwa rechnen müssen.

Die Lebensdauertabelle des Hauseigentümerverbands und des Mieterinnen- und Mieterverbands ist ein wichtiger Anlaufpunkt für die Lebensdauer der Bauteile. Sie zeigt, nach welchen Werten Sie sich in Bezug auf Leitungen, Elektroinstallationen, Betriebs Apparaturen und Bauteile orientieren können.


Wie berechne ich die Lebenszykluskosten?


Die Lebenszykluskosten einer Immobilie umfassen alle Kosten für den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes, einschliesslich Betriebskosten und Aufwendungen für Sanierungsmassnahmen zur Werterhaltung. Häufig unterschätzen Bauherren und Immobilienbesitzer:innen diese Ausgaben massgeblich.

Zusätzlich ist zu beachten, dass periodische Sanierungsmassnahmen dazu beitragen können, die laufenden Betriebskosten zu kontrollieren oder sogar zu senken. Es ist daher wichtig, von Anfang an jährliche Rücklagen in Höhe von etwa 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts zu bilden. Ebenso ist eine vorausschauende Sanierungs- und Budgetplanung zu empfehlen. So gelingt es, den Sanierungsbedarf über viele Jahre hinweg im Blick zu behalten 


Wie hilft eine gute Bewirtschaftung beim Werterhalt der Immobilie?


Eine professionelle Liegenschaftsverwaltung lohnt sich über längere Zeit und beinhaltet eine vorausschauende Planung. Ein qualifiziertes Facility Management berücksichtigt den Werterhalt der Immobilie, analysiert den Zustand der Gebäudekomponenten und erstellt einen Zeitplan für zukünftige Sanierungen.

Kleinere Mängel wie verschmutzte Fugen oder Verfärbungen am Gebäudesockel können kostengünstiger behoben werden, wenn sie frühzeitig erkannt werden. Zudem können Experten Ihnen einen Überblick über die Kosten verschaffen und bei Bedarf die Instandhaltungsrücklagen rechtzeitig erhöhen.

Empfehlenswert ist eine systematische, ausführliche Kontrolle alle fünf Jahre. Daraus erstellen die Bewirtschafter:innen einen Bauteilbericht, der als Grundlage für eine längerfristige Unterhaltsplanung dient.


Sanieren oder verkaufen?


Eigentümer:innen unterschätzen oft die Bedeutung von Sanierungsmassnahmen im Lebenszyklus von Gebäuden und schieben sie auf, bis eine umfassende Sanierung unumgänglich ist und die finanziellen Mittel hierfür nicht mehr ausreichen. Dann folgt oft der Verkauf unter Marktwert. Eine vorausschauende Planung und Betrachtung des Lebenszyklus der Immobilie ist daher von entscheidender Bedeutung für den langfristigen Werterhalt.

Als Immobilienbesitzer:in gilt es daher frühzeitig zu prüfen, ob eine Sanierung zeitlich und finanziell zu bewältigen ist, ob Unterstützungsmöglichkeiten vorhanden sind oder ob der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf gekommen ist. Es ist wichtig, eine umfassende Abwägung vorzunehmen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

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