La vostra proprietà ha bisogno di essere ristrutturata? Ristrutturare o vendere?

A causa dell’attuale situazione di mercato, delle modifiche alle normative sulla manutenzione degli immobili e dell’eventuale necessità di ristrutturazione, i proprietari si chiedono quali siano le misure più sensate e promettenti per loro a lungo termine. È importante verificare le opzioni disponibili e valutarle attentamente. È necessaria una ristrutturazione, come si può organizzare un’ulteriore locazione o la vendita è l’opzione migliore?

Una regolare valutazione del sito viene spesso trascurata, il che può avere un impatto negativo sul valore e un impatto significativo sui costi. Per prendere decisioni informate, è importante prendere in considerazione diversi fattori, tra cui la situazione economica generale, i nuovi requisiti legali, i prezzi delle risorse e dell’energia e le circostanze personali. È particolarmente importante considerare la durata di vita dei singoli componenti e i costi del ciclo di vita per poter valutare se è necessario adottare misure sulla vostra proprietà o se è il momento ideale per vendere.

Cosa si intende per ristrutturazione?

Per garantire il valore, la conformità o la redditività di un immobile, è necessario sottoporlo a regolare manutenzione. Per definizione, la ristrutturazione di un immobile è la riparazione o il rinnovamento approfondito di componenti dell’immobile, di sezioni dell’edificio o dell’intera struttura.

Oggi gli immobili hanno una durata di vita di circa 100 anni. Questa vita utile è costituita da cicli di rinnovo e intervalli di manutenzione: ciò significa che senza interventi di rinnovo e manutenzione, la vita utile può essere significativamente più breve. È quindi nell’interesse del proprietario pianificare tempestivamente i costi di gestione, i costi di ristrutturazione e gli investimenti per il rinnovo. Le aree di ristrutturazione o rinnovo possono includere anche l’involucro dell’edificio o i grandi elettrodomestici.

Una manutenzione e un’assistenza efficienti dell’immobile possono ridurre al minimo i costi grazie alla manutenzione predittiva e a una gestione affidabile.

Come si può finanziare la ristrutturazione di un immobile?

A causa dell’aumento dei prezzi delle costruzioni e della continua carenza di risorse nel settore edile, è consigliabile pianificare con attenzione il finanziamento di una ristrutturazione, poiché i costi possono essere considerevoli. I lavori più piccoli possono spesso essere pagati con le riserve, poiché sono meno significativi dal punto di vista finanziario.

Le opzioni di finanziamento alternative sono spesso necessarie per lavori di ristrutturazione estesi, come l’installazione di un nuovo impianto di riscaldamento, di un nuovo impianto elettrico, compresi i pannelli solari, o il miglioramento dell’isolamento.

Opzioni per il finanziamento di lavori di ristrutturazione o rinnovo:

• Aumento del mutuo: un’opzione potrebbe essere quella di aumentare il mutuo esistente con la banca. Di norma le banche finanziano le misure di valorizzazione fino all’80% dei costi. Per i lavori di ristrutturazione, come la sostituzione della cucina, quando il valore dell’immobile rimane invariato, è improbabile un finanziamento da parte della banca.

• Utilizzare il patrimonio previdenziale: Le misure di risanamento a tutela del valore possono essere finanziate anche con il patrimonio previdenziale. Ogni cinque anni è possibile utilizzare i fondi del regime pensionistico a questo scopo. Nei cinque anni precedenti l’età di pensionamento, potete liquidare l’intero pilastro 3a. Tuttavia, è bene ricordare che le imposte sono a carico del contribuente.

• Richiedere sovvenzioni: i proprietari di immobili in Svizzera che desiderano effettuare ristrutturazioni rispettose del clima possono ricevere un sostegno finanziario dalla Confederazione, dai Cantoni, dai Comuni o dai fornitori regionali di energia. Una panoramica delle sovvenzioni nella regione è disponibile su energiefranken.ch.

Quali lavori di ristrutturazione si possono riassumere?

È consigliabile svolgere più attività contemporaneamente quando si devono eseguire i lavori di ristrutturazione. Ciò significa che la proprietà viene ristrutturata in modo più esteso e i tempi di inattività sono ridotti al minimo. Inoltre, è possibile risparmiare sui costi raggruppando alcuni compiti. Ad esempio, la ristrutturazione della facciata – ad esempio, quando si rinfresca la vernice della facciata o si rinnova l’isolamento – può essere combinata con la sostituzione delle finestre. Installare le finestre separatamente è molto più costoso e complicato. Vale la pena di considerare anche l’ammodernamento del sistema di ombreggiatura.

Un altro elemento importante della ristrutturazione è il nuovo sistema di riscaldamento. Questo può essere effettuato in combinazione con la sostituzione dei radiatori, il passaggio alle energie rinnovabili e un nuovo isolamento. In questo modo, beneficiate direttamente di costi energetici più bassi e potete approfittare di sovvenzioni

Qual è la durata di vita dei singoli componenti di un immobile?

È consigliabile esaminare più da vicino i singoli componenti dell’immobile per valutare se è necessario un intervento di ristrutturazione. Un’analisi del tessuto edilizio può essere utile già al momento dell’acquisizione dell’immobile. Un esperto può spiegarvi quando sono previsti lavori di ristrutturazione o rinnovamento estensivo e quali costi potete aspettarvi.

La tabella di vita utile dell’Associazione dei proprietari di case e dell’Associazione degli inquilini è un importante punto di riferimento per la vita utile dei componenti dell’edificio. Indica quali valori possono essere utilizzati come guida per i cavi, le installazioni elettriche, le apparecchiature e i componenti.

Come si calcolano i costi del ciclo di vita?

I costi del ciclo di vita di un immobile comprendono tutti i costi per l’intero ciclo di vita dell’edificio, compresi i costi operativi e le spese per le misure di ristrutturazione volte a mantenerne il valore. I costruttori e i proprietari di immobili spesso sottovalutano notevolmente queste spese.

Va inoltre sottolineato che le misure di ristrutturazione periodica possono contribuire a controllare o addirittura a ridurre i costi operativi correnti. È quindi importante costituire fin dall’inizio riserve annuali pari a circa l’1-1,5% del valore dell’edificio. Si raccomanda inoltre una pianificazione lungimirante delle ristrutturazioni e del budget. In questo modo è possibile tenere sotto controllo la necessità di ristrutturazione per molti anni.

In che modo una buona gestione contribuisce a mantenere il valore della proprietà?

Una gestione professionale degli immobili si ripaga a lungo termine e comporta una pianificazione lungimirante. Un facility management qualificato tiene conto del mantenimento del valore dell’immobile, analizza le condizioni dei componenti dell’edificio ed elabora un programma per le ristrutturazioni future.

I difetti minori, come i giunti sporchi o lo scolorimento alla base dell’edificio, possono essere eliminati in modo più economico se individuati tempestivamente. Gli esperti possono anche fornirvi una panoramica dei costi e, se necessario, aumentare per tempo le riserve di manutenzione.

Si raccomanda un’ispezione sistematica e dettagliata ogni cinque anni. Da questo, i responsabili elaborano un rapporto sui componenti che serve come base per la pianificazione della manutenzione a lungo termine.

Ristrutturare o vendere?

I proprietari spesso sottovalutano l’importanza delle misure di ristrutturazione nel ciclo di vita degli edifici e le rimandano fino a quando una ristrutturazione completa non è inevitabile e le risorse finanziarie non sono più sufficienti. A ciò segue spesso una vendita al di sotto del valore di mercato. Una pianificazione lungimirante e la considerazione del ciclo di vita dell’immobile sono quindi di fondamentale importanza per la conservazione del valore a lungo termine.

In qualità di proprietario di un immobile, è quindi importante verificare tempestivamente se una ristrutturazione è fattibile in termini di tempo e finanze, se sono disponibili opzioni di supporto o se è il momento giusto per una vendita. È importante effettuare una valutazione completa per prendere una decisione informata.

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