Lohnt sich die Sanierung Ihrer Immobilie vor dem Verkauf oder verschenken Sie bei einem Direktverkauf Geld? Im aktuellen Marktumfeld 2026 mit 0,0% Leitzins und neuen Förderprogrammen ist die Entscheidung komplexer denn je. Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Wert Ihrer Liegenschaft maximieren und teure Preisabschläge vermeiden.
Die neue Marktrealität: „Green Premium“ statt Preisabschlag
Während unsanierte Objekte heute oft mit dem sogenannten „Brown Discount“ (Preisabschlag für fossile Energieträger) zu kämpfen haben, erzielen energetisch modernisierte Häuser Spitzenpreise. Dank der stabilisierten Zinslage und dem GEAK Plus als Planungstool lässt sich die Wertsteigerung durch eine Sanierung heute präziser berechnen als je zuvor. Wer heute ohne energetisches Konzept verkauft, überlässt den Gewinn oft dem Käufer.
Bei Immobilien wird zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Investitionen unterschieden. Die Sanierung zielt vor allem auf den Werterhalt ab, kann den Wert des Objektes aber auch steigern – hier erfahren Sie mehr zum Unterschied!
Was bedeutet „Sanierungsbedarf“?
Um den Wert, die Konformität oder die Rentabilität einer Immobilie zu sichern, muss diese regelmässig instand gehalten werden. Unter Immobiliensanierung ist per Definition die tiefgreifende Reparatur oder Erneuerung von Immobilienbestandteilen, Gebäudeabschnitten oder des ganzen Bauwerks zu verstehen.
Heutzutage haben Immobilien eine Lebensdauer von ungefähr 100 Jahren. Diese Lebensdauer besteht aus Erneuerungszyklen und Unterhaltsintervallen – das bedeutet, dass ohne Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten die Lebensdauer deutlich kürzer ausfallen kann. Entsprechend ist es im Interesse des Eigentümers, schon früh die Betriebskosten, Erneuerungskosten und Sanierungsinvestitionen zu planen. Renovierungs- oder Sanierungsbereiche können auch die Gebäudehülle oder Haushaltsgrossgeräte umfassen.
Neu: Betrachten Sie nicht nur die Optik. Im Jahr 2026 ist der GEAK Plus (Gebäudeenergieausweis der Kantone) das wichtigste Dokument. Er zeigt nicht nur den Ist-Zustand, sondern liefert konkrete Modernisierungsszenarien inklusive Wirtschaftlichkeitsberechnung. Dies ist oft die entscheidende Verkaufsunterlage für potenzielle Käufer.
Die effiziente Wartung und Instandhaltung der Immobilie kann mit vorausschauender Wartung und einem zuverlässigen Management Kosten minimieren.
Wie lässt sich die Immobiliensanierung finanzieren?
Aufgrund der gestiegenen Baupreise und der anhaltenden Ressourcenknappheit im Baugewerbe ist es ratsam, die Finanzierung einer Renovierung sorgfältig zu planen, da die Kosten erheblich sein können. Kleinere Arbeiten lassen sich oft aus den Rücklagen bezahlen, da diese finanziell weniger ins Gewicht fallen.
Stellen Sie jährlich einen Betrag in Höhe von mindestens 1 % bis 1.5 % des Gebäudewerts zurück. So haben Sie eine Instandhaltungsrücklage, die die anfallenden Sanierungen deckt.
Die Finanzierungslage hat sich 2026 deutlich entspannt. Mit dem SNB-Leitzins von 0,0% sind Hypothekarerhöhungen für energetische Massnahmen wieder äusserst attraktiv. Viele Banken gewähren zudem ‚Green Mortgages‘ – Vorzugskonditionen, wenn die Sanierung den CO2-Ausstoss massgeblich senkt.
Optionen für die Finanzierung einer Sanierung oder Renovationsarbeiten:
- Hypothek aufstocken: Eine Möglichkeit wäre, eine bestehende Hypothek bei der Bank zu erhöhen. Normalerweise finanzieren Banken wertsteigernde Massnahmen mit bis zu 80% der Kosten. Für Renovierungen, wie beispielsweise den Austausch einer Küche, bei der der Wert der Immobilie gleich bleibt, ist eine Finanzierung über die Bank eher unwahrscheinlich.
- Vorsorgegelder nutzen: Werterhaltende Sanierungsmassnahmen können auch mit Geldern aus der Vorsorge finanziert werden. Alle fünf Jahre ist es möglich, Gelder aus der Vorsorge hierfür zu verwenden. In den fünf Jahren vor dem Rentenalter können Sie die gesamte Säule 3a auflösen. Es ist jedoch zu beachten, dass dabei Steuern anfallen.
- Fördergelder beantragen: Eigentümer:innen in der Schweiz, die klimafreundliche Sanierungen an ihrer Immobilie durchführen möchten, können finanzielle Unterstützung vom Bund, den Kantonen, Gemeinden oder regionalen Energieanbietern erhalten. Einen Überblick der Fördergelder der Region erhalten Sie auf energiefranken.ch.
Steuerliche Vorteile: Sanierung als Rendite-Turbo
In der Schweiz ist die steuerliche Behandlung von Sanierungen einer der stärksten Hebel für Immobilieneigentümer. Wenn Sie sich gegen einen Sofortverkauf und für eine Sanierung entscheiden, profitieren Sie von zwei wesentlichen Effekten:
- Abzugsfähigkeit: Unterhaltsarbeiten und insbesondere energetische Sanierungen (Heizungsersatz, Dämmung, Fenster) können vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
- Steuerliche Staffelung: Seit der letzten Revision können grössere energetische Investitionen über bis zu drei aufeinanderfolgende Steuerperioden verteilt werden. Das bricht die Steuerprogression massiv und erhöht die Netto-Rendite Ihrer Investition vor einem späteren Verkauf.
- Grundstückgewinnsteuer: Denken Sie daran, dass wertvermehrende Investitionen bei einem späteren Verkauf vom Veräusserungsgewinn abgezogen werden können. Dies mindert die Grundstückgewinnsteuer direkt, da die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem heutigen Verkaufspreis (der steuerbare Gewinn) kleiner wird.
Properti-Tipp 2026: Klären Sie vorab genau, welche Massnahmen als „werterhaltend“ (Abzug vom Einkommen) und welche als „wertvermehrend“ (Abzug bei der Grundstückgewinnsteuer) eingestuft werden. Energetische Massnahmen geniessen hier Sonderstatus und sind oft in beiden Bereichen vorteilhaft.
Welche Sanierungsarbeiten können zusammengefasst werden?
Es ist zu empfehlen, bei anstehenden Sanierungsarbeiten mehrere Aufgaben gleichzeitig durchzuführen. Dadurch wird die Immobilie umfassender renoviert und die Ausfallzeiten minimiert. Zusätzlich können durch die Bündelung von bestimmten Aufgaben Kosten eingespart werden. Beispielsweise lässt sich die Sanierung der Fassade – z. B. bei der Auffrischung des Fassadenanstrichs oder der Erneuerung der Dämmung – mit der Erneuerung der Fenster kombinieren. Fenster separat einzubauen, ist um einiges teurer und komplizierter. Es ist auch eine Überlegung wert, das Beschattungssystem gleichzeitig zu modernisieren.
Eine neue Heizung ist ein weiteres wichtiges Sanierungelement. Diese kann in Verbindung mit dem Austausch von Heizkörpern, dem Umstieg auf erneuerbare Energien und neuer Dämmung durchgeführt werden. Auf diese Weise profitieren Sie direkt von niedrigeren Energieausgaben und können sich Fördergelder zu Nutze machen
Welche Lebensdauer haben einzelne Bestandteile einer Immobilie?
Es ist ratsam, die einzelnen Komponenten der eigenen Immobilie genauer zu untersuchen, um abzuschätzen, ob Renovierungsbedarf besteht. Bereits bei der Übernahme des Objektes kann eine Analyse der Bausubstanz hilfreich sein. Ein Experte kann Ihnen dabei erklären, wann Renovierungen oder umfassende Sanierungen zu erwarten sind und mit welchen Kosten Sie etwa rechnen müssen.
Die Lebensdauertabelle des Hauseigentümerverbands und des Mieterinnen- und Mieterverbands ist ein wichtiger Anlaufpunkt für die Lebensdauer der Bauteile. Sie zeigt, nach welchen Werten Sie sich in Bezug auf Leitungen, Elektroinstallationen, Betriebs Apparaturen und Bauteile orientieren können.
Wie berechne ich die Lebenszykluskosten?
Die Lebenszykluskosten einer Immobilie umfassen alle Kosten für den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes, einschliesslich Betriebskosten und Aufwendungen für Sanierungsmassnahmen zur Werterhaltung. Häufig unterschätzen Bauherren und Immobilienbesitzer:innen diese Ausgaben massgeblich.
Zusätzlich ist zu beachten, dass periodische Sanierungsmassnahmen dazu beitragen können, die laufenden Betriebskosten zu kontrollieren oder sogar zu senken. Es ist daher wichtig, von Anfang an jährliche Rücklagen in Höhe von etwa 1 bis 1,5% des Gebäudewerts zu bilden. Ebenso ist eine vorausschauende Sanierungs- und Budgetplanung zu empfehlen. So gelingt es, den Sanierungsbedarf über viele Jahre hinweg im Blick zu behalten
Wie hilft eine gute Bewirtschaftung beim Werterhalt der Immobilie?
Eine professionelle Liegenschaftsverwaltung lohnt sich über längere Zeit und beinhaltet eine vorausschauende Planung. Ein qualifiziertes Facility Management berücksichtigt den Werterhalt der Immobilie, analysiert den Zustand der Gebäudekomponenten und erstellt einen Zeitplan für zukünftige Sanierungen.
Kleinere Mängel wie verschmutzte Fugen oder Verfärbungen am Gebäudesockel können kostengünstiger behoben werden, wenn sie frühzeitig erkannt werden. Zudem können Experten Ihnen einen Überblick über die Kosten verschaffen und bei Bedarf die Instandhaltungsrücklagen rechtzeitig erhöhen.
Empfehlenswert ist eine systematische, ausführliche Kontrolle alle fünf Jahre. Daraus erstellen die Bewirtschafter:innen einen Bauteilbericht, der als Grundlage für eine längerfristige Unterhaltsplanung dient.
Sanieren oder verkaufen?
Eigentümer:innen unterschätzen oft die Bedeutung von Sanierungsmassnahmen im Lebenszyklus von Gebäuden und schieben sie auf, bis eine umfassende Sanierung unumgänglich ist und die finanziellen Mittel hierfür nicht mehr ausreichen. Dann folgt oft der Verkauf unter Marktwert. Eine vorausschauende Planung und Betrachtung des Lebenszyklus der Immobilie ist daher von entscheidender Bedeutung für den langfristigen Werterhalt.
Als Immobilienbesitzer:in gilt es daher frühzeitig zu prüfen, ob eine Sanierung zeitlich und finanziell zu bewältigen ist, ob Unterstützungsmöglichkeiten vorhanden sind oder ob der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf gekommen ist. Es ist wichtig, eine umfassende Abwägung vorzunehmen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.
Achtung: Wer heute eine Liegenschaft mit fossiler Heizung (Öl/Gas) unsaniert verkauft, muss mit dem sogenannten ‚Brown Discount‘ rechnen. Käufer ziehen die anstehenden Sanierungskosten oft mit einem Risikopuffer vom Kaufpreis ab. Ein Verkauf ‚as is‘ ist zwar schneller, erzielt aber 2026 selten den Bestpreis
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