Hauskauf in der Schweiz 2025: Wie viel Geld ist effektiv nötig?

Wenn Sie sich mit einem Hauskauf in der Schweiz befassen, stellt sich schnell die zentrale Frage: Wie viel Eigenkapital ist nötig, welches Einkommen wird vorausgesetzt und was gilt heute als tragbare Finanzierung? Die Voraussetzungen haben sich in den letzten Jahren verändert, bleiben aber klar definiert. Der folgende Überblick zeigt, mit welchen Summen realistisch gerechnet werden sollte – und worauf auch Eigentümer achten sollten, die über einen Verkauf oder eine Reinvestition nachdenken.

Regel 1: Bruttoeinkommen und Kaufpreis richtig einschätzen

Bevor Sie Immobilienangebote vergleichen oder Finanzierungsgespräche führen, lohnt sich ein realistischer Blick auf das eigene Einkommen. Denn in der Schweiz gilt nach wie vor die Faustregel: Ihr jährliches Bruttoeinkommen sollte mindestens rund 18% des Kaufpreises betragen.

Beispiel: Wer jährlich 100’000 CHF verdient, kann sich gemäss dieser Faustregel eine Immobilie im Wert von rund 550’000 CHF leisten. Diese Berechnung berücksichtigt noch keine Hypothek, sondern dient als Orientierung, um die Tragbarkeit zu prüfen.

Da die meisten Finanzierungen auf zwei Hypotheken basieren, bleibt das Einkommen ein zentraler Faktor: Die erste Hypothek deckt meist 65 – 75% des Kaufpreises, die zweite wird über Amortisation reduziert. Das heisst: Je stabiler das Einkommen, desto flexibler sind die Finanzierungsmöglichkeiten.

Aktuelle Lage (Stand November 2025):

Der hypothekarische Referenzzinssatz liegt bei 1,25%, der SNB-Leitzins bei 0%. Das sorgt für moderate Finanzierungskosten, ändert aber nichts an den grundlegenden Tragbarkeitstests der Banken. (SNB, ZKB)

Regel 2: Mindestens 20% Eigenkapital – besser mehr

Für den Hauskauf Schweiz bleibt Eigenkapital entscheidend. Banken verlangen in der Regel mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenmittel. Diese Summe kann aus:

• Ersparnissen oder Wertschriften,
• Schenkungen oder Erbschaften,
• zinslosen Darlehen von Angehörigen,
• oder einem Vorbezug aus der Pensionskasse (2. Säule oder Säule 3a)

stammen. Letztere Option sollte sorgfältig abgewogen werden, da sie langfristige Auswirkungen auf die Altersvorsorge haben kann.

Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger die Konditionen. Denn ein geringeres Risiko für die Bank bedeutet meist tiefere Zinsen. Optimal sind rund ein Drittel Eigenmittel.

Tipp: Wer aktuell (noch) keine ausreichenden Mittel hat, kann mit gezieltem Sparen über Säule 3a und frühzeitige Planung die eigene Position deutlich verbessern. Gleichzeitig bleiben die Kaufpreise in den meisten Regionen hoch – ein Fakt, den auch Eigentümer beachten sollten, wenn sie über Verkauf oder Reinvestition nachdenken.

Regel 3: Laufende Kosten realistisch kalkulieren

Zum Kaufpreis kommen die laufenden Kosten hinzu. Dazu gehören:

• Hypothekarzinsen
• Amortisation
• Unterhalt und Reparaturen
• Nebenkosten und Versicherungen

Als Richtwert gilt: Diese Ausgaben sollten nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Andernfalls gilt das Wohnen als finanziell nicht mehr tragbar.

Im Durchschnitt liegen die jährlichen Wohnkosten bei 20% Eigenkapital bei rund 5 – 6% des Kaufpreises. Die genaue Höhe hängt von Zinsniveau, Lage und Gebäudezustand ab.

Beispiel:

Bei einem Einfamilienhaus mit einem Kaufpreis von 700’000 CHF ergeben sich:
Eigenkapital: 140’000 CHF
Laufende Kosten (≈ 5%): 35’000 CHF pro Jahr / rund 2’900 CHF pro Monat

Damit die Belastung unter einem Drittel bleibt, sollte das Haushaltseinkommen mindestens 105’000 CHF pro Jahr betragen.

Regel 4: Eigenmittelreserven einplanen

Neben dem Eigenkapital sollten Käufer zusätzliche Reserven einkalkulieren – idealerweise 5 – 10% des Kaufpreises. Diese dienen als Sicherheit für:

• Notariats- und Grundbuchgebühren
• allfällige Renovationen
• Bewertungs- oder Umzugskosten
• unerwartete Ereignisse (z. B. Einkommensausfall)

Auch der Marktwert kann leicht von der Bankbewertung abweichen – in solchen Fällen hilft ein finanzieller Puffer, die Finanzierung dennoch sicherzustellen.

Marktumfeld 2025: Günstige Finanzierung, hohe Preise

Trotz tiefer Zinsen bleiben die Preise in vielen Regionen stabil oder steigen leicht. Laut dem Wüest Partner Immobilienmarktbericht 2025 liegt der durchschnittliche Preis für Einfamilienhäuser in der Schweiz derzeit bei rund 8’700 CHF pro m², in städtischen Regionen teils deutlich höher.

Der tiefe Zins schafft damit zwar Chancen für Käufer, führt aber gleichzeitig zu einer hohen Nachfrage – was die Preise stützt. Für Eigentümer wiederum kann das ein idealer Zeitpunkt sein, den Marktwert der eigenen Immobilie zu prüfen oder über eine Reinvestition nachzudenken.

Fazit: Planung ist der Schlüssel zum erfolgreichen Hauskauf

Ein Hauskauf in der Schweiz bleibt auch 2025 anspruchsvoll, aber machbar – vorausgesetzt, die Finanzierung ist realistisch aufgebaut.

• Eigenkapital: mindestens 20%
• Einkommen: rund 18% des Kaufpreises
• Laufende Kosten: maximal ⅓ des Bruttoeinkommens
• Reserven: zusätzlich 5 – 10%

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