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- Per acquistare una casa in Svizzera è necessario un capitale proprio di almeno il 20%, mentre l’ideale è un terzo circa.
- I costi di gestione dovrebbero rappresentare al massimo un terzo delle entrate lorde per rimanere sostenibili a lungo termine.
- Nonostante i bassi tassi di interesse, il mercato immobiliare rimarrà stabile nei prezzi nel 2025: condizioni interessanti per gli acquirenti, ma anche opportunità per i proprietari di rivedere il proprio valore di mercato.
Se stai pensando di acquistare una casa in Svizzera, la domanda principale che sorge spontanea è: quanto capitale proprio è necessario, quale reddito è richiesto e cosa si considera oggi un finanziamento accettabile? I requisiti sono cambiati negli ultimi anni, ma rimangono chiaramente definiti. La seguente panoramica mostra quali sono gli importi realistici da aspettarsi e quali sono gli aspetti a cui devono prestare attenzione i proprietari che stanno pensando di vendere o reinvestire.
Regola 1: Stimare correttamente il reddito lordo e il prezzo di acquisto
Prima di confrontare le offerte immobiliari o di discutere di un finanziamento, è bene dare un’occhiata realistica al proprio reddito. La regola generale in Svizzera è che il tuo reddito lordo annuale dovrebbe essere almeno pari al 18% circa del prezzo di acquisto.
Esempio: Se guadagni 100.000 CHF all’anno, secondo questa regola empirica puoi permetterti un immobile del valore di circa 550.000 CHF. Questo calcolo non tiene ancora conto di un mutuo, ma serve come guida per verificare l’accessibilità economica.
Poiché la maggior parte dei finanziamenti si basa su due mutui , il reddito rimane un fattore chiave: il primo mutuo copre solitamente il 65-75% del prezzo d’acquisto, mentre il secondo si riduce grazie all’ammortamento. Ciò significa che più il reddito è stabile, più le opzioni di finanziamento sono flessibili.
Situazione attuale (a novembre 2025):
Il tasso di interesse di riferimento per i mutui è dell’1,25% e il tasso di riferimento della BNS è dello 0%. Questo garantisce costi di finanziamento moderati, ma non modifica i test di accessibilità di base delle banche. (BNS, ZKB)
Regola 2: Almeno il 20% di capitale proprio, meglio se di più.
Il capitale proprio è fondamentale quando si acquista una casa in Svizzera. In genere le banche richiedono almeno il 20% del prezzo di acquisto come capitale proprio. Questa somma può essere costituita da:
- risparmi o titoli,
- Doni o eredità,
- prestiti senza interessi da parte dei parenti,
- o un prelievo anticipato dal fondo pensione (secondo pilastro o pilastro 3a)
origine. Quest’ultima opzione dovrebbe essere valutata attentamente, in quanto può avere un impatto a lungo termine sulla previdenza.
Più alta è la quota di capitale, più favorevoli sono le condizioni. Questo perché un rischio minore per la banca significa di solito tassi di interesse più bassi. L’ideale è una quota di capitale proprio pari a circa un terzo.
Suggerimento: se non disponi (ancora) di fondi sufficienti, puoi migliorare notevolmente la tua posizione con un risparmio mirato attraverso il pilastro 3a e una pianificazione tempestiva. Allo stesso tempo, i prezzi di acquisto rimangono elevati nella maggior parte delle regioni: un fatto che i proprietari dovrebbero tenere presente quando pensano di vendere o reinvestire.
Regola 3: Calcola realisticamente i costi di gestione
I costi di gestione vengono aggiunti al prezzo di acquisto. Questi includono:
- Interessi ipotecari
- Ammortamento
- Manutenzione e riparazioni
- Costi accessori e assicurazione
Come linea guida, queste spese non dovrebbero superare un terzo del reddito lordo. In caso contrario, l’alloggio non è più considerato finanziariamente sostenibile.
In media, i costi annuali dell’abitazione con un capitale proprio del 20% si aggirano intorno al 5-6% del prezzo di acquisto. L’importo esatto dipende dal tasso di interesse, dalla posizione e dalle condizioni dell’edificio.
Esempio:
Per una casa unifamiliare con un prezzo d’acquisto di 700.000 franchi svizzeri, ciò si traduce in:
Capitale proprio: 140.000 franchi svizzeri
Costi di gestione (≈ 5%): 35.000 franchi svizzeri all’anno / circa 2.900 franchi svizzeri al mese
Per mantenere l’onere al di sotto di un terzo, il reddito familiare deve essere di almeno 105.000 CHF all’anno.
Regola 4: Pianificare le riserve di capitale
Oltre al capitale proprio, gli acquirenti dovrebbero prevedere delle riserve aggiuntive, idealmente pari al 5-10% del prezzo di acquisto. Queste servono come garanzia per:
- Spese notarili e catastali
- Qualsiasi ristrutturazione
- Costi di valutazione o di trasferimento
- eventi inaspettati (ad esempio, perdita di reddito)
Il valore di mercato può anche discostarsi leggermente dalla valutazione della banca: in questi casi, un cuscinetto finanziario aiuta a garantire comunque il finanziamento.
Ambiente di mercato 2025: finanziamenti favorevoli, prezzi elevati
Nonostante i bassi tassi di interesse, i prezzi rimangono stabili o aumentano leggermente in molte regioni. Secondo il Wüest Partner Property Market Report 2025, il prezzo medio delle case unifamiliari in Svizzera si aggira attualmente intorno agli 8.700 franchi svizzeri al m², in alcuni casi significativamente più alto nelle regioni urbane.
Sebbene il basso tasso di interesse crei opportunità per gli acquirenti, determina anche un’elevata domanda, che sostiene i prezzi. Per i proprietari, a sua volta, questo può essere il momento ideale per rivedere il valore di mercato della propria proprietà o per considerare un reinvestimento.
è incluso.
Conclusione: la pianificazione è la chiave per un acquisto di successo della casa
Acquistare una casa in Svizzera nel 2025 rimarrà una sfida, ma fattibile, a patto che il finanziamento sia strutturato in modo realistico.
- Capitale proprio: almeno il 20%.
- Reddito: circa il 18% del prezzo di acquisto
- Spese di gestione: massimo ⅓ del reddito lordo
- Riserve: 5-10% in più
Tutte le informazioni sono senza garanzia. Le informazioni contenute in questo sito web sono state attentamente studiate. Tuttavia, non si assume alcuna responsabilità per l’accuratezza delle informazioni fornite.
DOMANDE FREQUENTI
Posso acquistare una casa con meno del 20% di capitale proprio?
In teoria sì, ma in pratica è più difficile. Le banche possono finanziare un massimo del 90%, ma molti istituti concedono mutui solo con almeno il 20% di capitale proprio. I tassi di interesse salgono notevolmente al di sotto del 20% e il prelievo anticipato dal fondo pensione è obbligatorio. Inoltre, l’accessibilità economica è sottoposta a controlli più severi.
Posso utilizzare i fondi pensione per acquistare una casa?
Si. I fondi del 2° pilastro o del pilastro 3a possono essere utilizzati per promuovere la proprietà di un’abitazione (WEF). Tuttavia, un prelievo anticipato riduce la pensione successiva. In alternativa, il fondo pensione può essere impegnato per aumentare i fondi propri senza prelevare il capitale.
Quali sono i costi aggiuntivi da sostenere quando si acquista una casa in Svizzera?
A seconda del cantone, ci sono costi aggiuntivi che vanno dall ‘1,5 al 5% del prezzo di acquisto. Questi includono le spese notarili, le tasse catastali e, in alcuni cantoni, l’imposta di trasferimento. Questi costi si aggiungono al capitale proprio.
Quanto sono alti i costi di gestione di una casa di proprietà?
Il valore indicativo è pari al 5-6% del prezzo di acquisto all’anno, a seconda del tasso di interesse del mutuo, della posizione e delle condizioni dell’edificio. Questo include gli interessi, la manutenzione, i costi accessori e l’ammortamento. Questo onere deve essere analizzato in relazione al reddito.
Vale la pena acquistare una casa nel 2025 nonostante i prezzi elevati?
Nonostante i prezzi di acquisto elevati, l’ambiente è attraente grazie ai bassi tassi di interesse. La domanda rimane alta, l’offerta scarsa. Coloro che dispongono di un patrimonio netto sufficiente, di un reddito stabile e di riserve potranno trarre vantaggio a lungo termine, sia in termini di prezzo che di reddito.