Faits clés
- Le taux hypothécaire de référence est l’une des bases les plus importantes pour le calcul des loyers et influence directement les augmentations de loyer autorisées.
- Les prix des loyers en Suisse varient fortement selon les régions, les zones urbaines affichant des prix au mètre carré nettement plus élevés que les zones rurales.
- Un encadrement des loyers est en discussion en Suisse, alors qu’en Allemagne, il existe déjà une limitation des augmentations de loyer dans certaines régions.
Vous êtes-vous déjà demandé comment déterminer le prix du loyer ? Lors de la location d’un bien immobilier, la question de la fixation du loyer se pose assez naturellement en premier lieu. En Suisse, cette question est assez clairement réglée par le taux d’intérêt de référence. Vous apprendrez ici à quoi ressemblent les loyers en Suisse, quel est le montant maximal du loyer, comment il est calculé et quelles sont les augmentations de loyer habituelles.
Quels sont les prix et les loyers en Suisse ?
Les prix des loyers en Suisse n’ont cessé d’augmenter ces dernières années. Il est de plus en plus difficile de trouver des logements abordables, en particulier dans les grandes villes comme Genève ou Zurich. C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires, car la forte demande permet de fixer des loyers plus élevés.
Il existe toutefois des différences cantonales et régionales considérables. Par exemple, les cantons de Zoug, Genève et Zurich font partie des régions les plus chères , avec des loyers moyens de 29 CHF, 34 CHF et 27 CHF par mètre carré respectivement. A l’inverse, les loyers sont nettement plus bas dans les cantons du Jura (14 CHF), de Neuchâtel (17 CHF) et du Valais (19 CHF).
Ces chiffres récents mettent en évidence les différences considérables entre les cantons et les régions en ce qui concerne les loyers en Suisse. Alors que dans les cantons économiquement forts comme Zoug, Genève et Zurich, la demande de logements fait grimper le niveau des prix, les loyers sont comparativement modérés dans le Jura, à Neuchâtel et en Valais.
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Comment puis-je déterminer le montant du loyer ?
Les loyers en Suisse sont clairement réglementés par l' »Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux »(OBLF). Depuis septembre 2008, les loyers sont indexés sur le taux hypothécaire de référence. Celui-ci est calculé trimestriellement par l’Office fédéral du logement(OFL) et correspond au taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers.
Le loyer maximal est principalement déterminé par ce règlement. Important : depuis 2008, le taux d’intérêt de référence a baissé de 3,5% à 1,75% actuellement. Par conséquent, le rendement locatif peut être supérieur de 0,5% maximum à ce taux de référence. Une base de calcul essentielle est le coût d’investissement dans le bien immobilier, qui est utilisé pour calculer le loyer individuel à l’aide du taux de référence.
Qu’est-ce que l’aperçu locatif ?
En Suisse, il existe un miroir des loyers qui fait office de répertoire des prix des loyers. Ce document indique, entre autres, le montant moyen des loyers dans une ville ou une région. Cependant, contrairement à l’Allemagne par exemple, les chiffres de l’aperçu locatif ne sont pas juridiquement contraignants, car en Suisse, c’est toujours le taux d’intérêt de référence qui est déterminant pour le calcul des loyers. Celui-ci peut augmenter chaque mois, la comparaison annuelle étant la plus révélatrice. En raison de la fluctuation de la référence, il se peut également que votre locataire demande des paiements supplémentaires.
Quelle est la différence entre le taux de référence et l’encadrement des loyers ?
L’ordonnance suisse sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux a notamment pour fonction de freiner les loyers. L’adaptation trimestrielle du taux d’intérêt de référence garantit que les loyers sont toujours liés à l’évolution actuelle des taux d’intérêt , ce qui permet d’éviter des flambées de prix extrêmes. Néanmoins, la rareté des logements disponibles, en particulier dans les centres urbains comme Zurich, Genève et Bâle, entraîne une augmentation de la demande. Cet excédent de demande continue de faire grimper les prix des loyers dans ces régions, car l’offre ne peut pas suivre la croissance démographique et l’augmentation de l’immigration.
En Allemagne, en revanche, un encadrement des loyers a été introduit dans les régions où la demande est forte et où les prix sont par conséquent élevés, interdisant ainsi les hausses de loyer excessives. En Suisse également, on discute de l’introduction d’un tel frein aux prix, le loyer ne pouvant être supérieur de plus de 10% au loyer de référence local.
L’encadrement des loyers est surtout pertinent pour les nouvelles locations. En Allemagne, il est en vigueur pour une période initiale de cinq ans afin de détendre le marché du logement. En Suisse, l’encadrement des loyers pourrait apporter un soulagement, en particulier dans des villes comme Zurich, Genève, Berne, Bâle, Zoug et Lausanne. Toutefois, le couplage avec le taux d’intérêt de référence a déjà un effet comparable sur la location en adaptant l’évolution des loyers au marché des capitaux.
Quelle est l’augmentation de loyer habituelle ?
L’augmentation des loyers suit des règles strictes en Suisse, où le droit des locataires est fort. Les raisons suivantes permettent aux propriétaires d’augmenter le loyer :
- Augmentation de l’inflation
- Taux d’intérêt de référence augmenté
- Augmentation générale des coûts d’entretien et d’exploitation
- Transformations ou rénovations importantes
- Adaptation aux usages locaux et de quartier
En Suisse, les locataires sont généralement très conscients de leurs droits. Vous devez donc vous attendre à ce que les locataires se fassent longuement conseiller avant d’accepter une augmentation de loyer. Il est donc d’autant plus important que vous puissiez présenter de très bonnes raisons pour justifier l’augmentation du loyer.
En principe, l’augmentation du loyer ne doit pas être déraisonnable. Les sauts importants ne sont pas autorisés et vous devez pouvoir prouver précisément comment vous êtes arrivé au nouveau loyer. En outre, la règle générale est que le loyer ne doit pas dépasser de plus de 0,5% le taux de référence.
Comment procéder pour augmenter le loyer ?
Pour augmenter le loyer, vous devez tenir compte de plusieurs aspects formels. Tout d’abord, il est important d’avoir de bonnes raisons de demander une révision. Pour cela, vous devez avoir les documents suivants à portée de main :
- En cas d’augmentation selon le taux d’intérêt de référence : taux d’intérêt de référence hypothécaire actuel pour les contrats de location (selon l’office fédéral)
- En cas d’augmentation due à des prestations supplémentaires du bailleur : calculs de la part de l’investissement augmentant la valeur, de la durée de vie de l’investissement, des frais d’entretien et du taux d’intérêt de référence actuel (taux d’intérêt de référence hypothécaire).
- En cas d’augmentation due à une hausse des coûts du bailleur : en cas d’augmentation des primes d’assurance ou des frais administratifs, vous devez apporter la preuve exacte de l’augmentation des coûts, mais le pourcentage d’augmentation des intérêts n’est pas précisé dans ces cas.
- En cas d’augmentation due au renchérissement : indice national des prix à la consommation (vous pouvez augmenter le loyer pour compenser le renchérissement général de 40% au maximum de l’augmentation de l’indice national).
- En cas d’augmentation due à l’adaptation aux usages locaux et de quartier : au moins cinq objets comparables (situation, taille, équipement, état et période de construction comparables)
- En cas de hausse en raison d’un rendement raisonnable visé : uniquement possible en cas de réserve correspondante dans le motif de location ou de vente d’un bien immobilier.
Vous devez informer le locataire par écrit de l’adaptation du taux d’intérêt au moyen du formulaire officiel. Vous pouvez l’obtenir auprès de votre canton. Il est important que l’annonce parvienne au locataire au plus tard dix jours avant le début du délai de résiliation ordinaire. Le locataire dispose de 30 jours après réception pour contester l’augmentation. S’il le fait, l’autorité de conciliation est informée et une date d’audience est fixée. Un accord en dehors de l’autorité est également possible.
Comme vous pouvez le constater, la détermination du loyer, et en particulier son augmentation, n’est pas une question simple. Des litiges surviennent régulièrement avec le locataire. Pour que la demande d’augmentation soit efficace, il est préférable de demander des conseils juridiques à un avocat ou à une association de propriétaires.
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