Mietzins Berechnung: Wie kann ich den Mietpreis bestimmen?

Haben Sie sich schon einmal gefragt, wie Sie den Mietpreis bestimmen können? Bei der Vermietung von Liegenschaften stellt sich die Frage zur Festlegung des Mietzinses ziemlich als Erstes. In der Schweiz ist dieses Thema über den Referenzzinssatz recht eindeutig geregelt. Hier erfahren Sie, wie die Mietpreise in der Schweiz aussehen, wie hoch der Mietzins maximal sein darf, wie er berechnet wird und welche Mieterhöhungen üblich sind.

Wie sehen die Mietpreise und Mietzinsen in der Schweiz aus?

Die Mietpreise in der Schweiz sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders in grossen Städten wie Genf oder Zürich wird es zunehmend schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Für Vermieter sind das gute Nachrichten, denn die hohe Nachfrage ermöglicht es, höhere Mietpreise anzusetzen.

Es gibt jedoch erhebliche kantonale und regionale Unterschiede. Beispielsweise gehören die Kantone Zug, Genf und Zürich mit durchschnittlichen Mietpreisen von 29 CHF, 34 CHF und 27 CHF pro Quadratmeter zu den teuersten Regionen. Im Gegensatz dazu sind die Mietpreise in den Kantonen Jura (14 CHF), Neuenburg (17 CHF) und Wallis (19 CHF) deutlich niedriger.

Diese aktuellen Zahlen verdeutlichen die erheblichen kantonalen und regionalen Unterschiede bei den Mietpreisen in der Schweiz. Während in wirtschaftsstarken Kantonen wie Zug, Genf und Zürich die Nachfrage nach Wohnraum das Preisniveau in die Höhe treibt, sind die Mieten in Jura, Neuenburg und Wallis vergleichsweise moderat.

Wie kann ich den Mietzins bestimmen?

Der Mietzins in der Schweiz ist in der „Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen“ (VMWG) eindeutig geregelt. Seit September 2008 sind die Mietpreise an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt. Dieser wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ermittelt und entspricht dem Durchschnittszinssatz für Immobilienkredite. 

Der maximale Mietzins richtet sich massgeblich nach dieser Verordnung. Wichtig: Seit 2008 ist der Referenzzinssatz von 3,5% auf aktuell 1,75% gesunken. Somit darf die Mietrendite maximal 0,5% über diesem Vergleichszinssatz liegen. Eine wesentliche Berechnungsgrundlage sind die Investitionskosten für die Immobilie, die mithilfe des Referenzzinssatzes zur Berechnung des individuellen Mietpreises herangezogen werden.

Was ist der Mietspiegel?

In der Schweiz gibt es einen Mietspiegel, der als Verzeichnis der Mietpreise gilt. Diesem Dokument lässt sich unter anderem entnehmen, wie hoch die durchschnittlichen Mietzinse in einer Stadt oder einer Region sind. Jedoch sind die Zahlen gemäss Mietspiegel, anders als zum Beispiel in Deutschland, in keiner Weise rechtlich verbindend.Denn in der Schweiz ist stets der Referenzzinssatz ausschlaggebend zur Berechnung des Mietzinses. Dieser kann monatlich steigen, wobei der Jahresgleich am aufschlussreichsten ist. Durch die schwankende Referenz kann es auch sein, dass Ihr Mieter Nachzahlungen verlangt.

Was ist der Unterschied zwischen Referenzzins und Mietpreisbremse?

Die Schweizer Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen hat unter anderem die Funktion einer Mietpreisbremse. Durch die quartalsweise Anpassung des Referenzzinssatzes wird sichergestellt, dass die Mietpreise stets an die aktuelle Zinsentwicklung gekoppelt sind, wodurch extreme Preissprünge vermieden werden. Dennoch führt die knappe Verfügbarkeit von Wohnraum, insbesondere in urbanen Zentren wie Zürich, Genf und Basel, zu einer verstärkten Nachfrage. Dieser Nachfrageüberhang treibt die Mietpreise in diesen Regionen weiter in die Höhe, da das Angebot nicht mit dem Bevölkerungswachstum und der gestiegenen Zuwanderung mithalten kann.

In Deutschland hingegen wurde in Regionen mit hoher Nachfrage und entsprechend hohen Preisen eine Mietpreisbremse eingeführt, die übermässige Mietaufschläge verbietet. Auch in der Schweiz wird diskutiert, eine solche Preisbremse einzuführen, bei der die Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Die Mietpreisbremse ist vor allem bei Neuvermietungen relevant. Sie gilt in Deutschland zunächst für fünf Jahre, um den Wohnungsmarkt zu entspannen. In der Schweiz könnten Mietpreisbremsen speziell in Städten wie Zürich, Genf, Bern, Basel, Zug und Lausanne für Entlastung sorgen. Allerdings hat die Kopplung an den Referenzzinssatz bereits eine vergleichbare Wirkung auf das Mietverhältnis, indem sie die Entwicklung der Mietpreise an den Kapitalmarkt anpasst.

Welche Mieterhöhung ist üblich?

Die Mietzinserhöhung folgt in der Schweiz strengen Regeln, denn das Mieterrecht ist hier stark. Die folgenden Gründe erlauben es Vermietern, den Mietpreis zu erhöhen:

• Steigende Teuerung
• Angehobener Referenzzinssatz
• Allgemeine Kostensteigerung der Unterhalts- und Betriebskosten
• Grössere Umbauten oder Renovationen
• Anpassung an Orts- und Quartierüblichkeit

Mieter in der Schweiz sind sich ihrer Rechte grundsätzlich sehr bewusst. Daher sollten Sie davon ausgehen, dass sich die Mieter ausgiebig beraten lassen, bevor sie eine Mieterhöhung annehmen. Umso wichtiger ist es, dass Sie sehr gute Gründe für die Mietzinssteigerung vorlegen können.

 Grundsätzlich darf die Mietpreiserhöhung nicht unzumutbar sein. Grosse Sprünge sind nicht erlaubt und Sie müssen genau nachweisen können, wie Sie auf den neuen Mietzins gekommen sind. Zudem gilt die Faustregel, dass der Mietpreis maximal 0,5% über dem Referenzzinssatz liegen darf.

Wie gehe ich bei der Mieterhöhung vor?

Für die Steigerung des Mietzinses müssen Sie verschiedene formale Aspekte beachten. Zunächst einmal ist es wichtig, gute Gründe für die Anpassung zu haben. Dazu sollten Sie die folgenden Dokumente bereithalten:

• Bei Erhöhung nach Referenzzinssatz: Aktueller hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (gemäss Bundesamt)
• Bei Erhöhung aufgrund von Mehrleistungen des Vermieters: Berechnungen zum Anteil der wertvermehrenden Investition, zur Lebensdauer der Investition, Unterhaltskosten sowie aktueller Referenzzinssatz (Hypothekarischer Referenzzinssatz)
• Bei Erhöhung aufgrund von Kostensteigerungen des Vermieters: Bei steigenden Versicherungsprämien oder Verwaltungskosten müssen Sie die Kostensteigerung genau nachweisen; die Höhe der prozentualen Zinserhöhung ist in diesen Fällen jedoch nicht genau vorgegeben
• Bei Erhöhung aufgrund von Teuerung: Landesindex der Konsumentenpreise (Sie dürfen den Mietzins zum Ausgleich der allgemeinen Teuerung um höchstens 40% der Steigerung des Landesindexes erhöhen)
• Bei Erhöhung aufgrund von Anpassung an die Orts- und Quartiersüblichkeit: Mindestens fünf Vergleichsobjekte (vergleichbare Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode)
• Bei Steigung aufgrund einer angestrebten angemessenen Rendite: Nur bei entsprechendem Vorbehalt im Mietgrund oder einem Liegenschaftsverkauf möglich

Die Anpassung des Zinses müssen Sie dem Mieter schriftlich auf dem amtlichen Formular mitteilen. Dieses erhalten Sie bei Ihrem Kanton. Wichtig ist, dass die Ankündigung spätestens zehn Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist beim Mieter eintrifft. Der Mieter hat nach Erhalt 30 Tage Zeit, die Erhöhung anzufechten. Sollte er dies tun, wird die Schlichtungsbehörde informiert und ein Verhandlungstermin anberaumt. Eine Einigung ausserhalb der Behörde ist ebenfalls möglich.

Wie Sie sehen, ist die Bestimmung und insbesondere die Steigung des Mietpreises keine ganz unkomplizierte Angelegenheit. Regelmässig kommt es zu Auseinandersetzungen mit dem Mieter. Für ein wirksames Erhöhungsverlangen sollten Sie sich am besten rechtlich beraten lassen, und zwar von einem Anwalt oder einem Eigentümerverband.

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