L’évaluation d’un bien immobilier est un exercice complexe qui prend en compte de nombreux facteurs. Deux concepts clés reviennent souvent : la valeur réelle et la valeur de marché. Ces deux valeurs jouent un rôle crucial dans la détermination de la valeur d’un bien immobilier, mais elles diffèrent dans leur base de calcul et leur application. Dans cet article, nous examinons en détail ces deux approches d’évaluation et expliquons leurs différences et leur importance respective.
Qu’est-ce que la valeur réelle ?
La valeur réelle est une méthode d’évaluation qui détermine la valeur matérielle d’un bien immobilier. Cette approche tient compte en premier lieu des coûts de construction du bien immobilier et de l’état actuel de la structure. Les composantes pertinentes de l’actif réel incluent
- Valeur du terrain : la valeur du terrain sur lequel se trouve le bien immobilier.
- Valeur de construction : les coûts encourus pour la construction du bien immobilier, moins l’usure.
- Valeur des aménagements extérieurs : coûts du jardin, du garage, des clôtures et des autres constructions.
La valeur réelle est souvent utilisée lorsqu’il s’agit d’assurer un bien immobilier, car elle représente une valeur de remplacement réaliste. Il est particulièrement pertinent pour les biens immobiliers occupés par leur propriétaire et sert de valeur de base pour les assurances immobilières.
Qu’est-ce que la valeur de marché ?
Contrairement à la valeur réelle, la valeur de marché (également appelée valeur vénale) est basée sur les conditions réelles du marché. Il reflète le prix qu’un bien immobilier obtiendrait dans des circonstances normales sur le marché libre. Le calcul de la valeur de marché prend en compte
- Situation : La situation géographique et infrastructurelle du bien immobilier est l’un des facteurs les plus importants.
- Offre et demande : la situation actuelle du marché et le rapport entre l’offre et la demande dans la région.
- Equipement et état : l’état de la construction, l’équipement et les éventuelles rénovations ou modernisations.
- Facteurs macroéconomiques et microéconomiques : Évolution économique, niveau des taux d’intérêt et dynamique des marchés locaux.
La valeur de marché est essentielle pour les décisions de vente, les financements et les questions fiscales. Il indique le prix qu’un bien immobilier est susceptible d’atteindre et est généralement déterminé par des évaluateurs professionnels, souvent par comparaison avec des biens similaires.
N’oubliez pas que le droit de préemption existe en cas de vente. Cela est donc pertinent si vous souhaitez vendre votre bien immobilier. Toutefois, si vous transférez le bien immobilier par le biais d’une donation ou si vous le cédez à un héritier, ce droit ne s’applique pas.
Comment le droit de préemption est-il consigné ?
Le droit de préemption contractuel nécessite un contrat entre le vendeur et le bénéficiaire ainsi qu’une inscription au registre foncier. Dans le cas du droit de préemption légal, il n’est souvent pas nécessaire de conclure un accord contractuel, mais il est conseillé de prévoir une protection juridique.
Pour que le droit de préemption contractuel soit juridiquement valable, il est important de suivre la procédure suivante :
- Concluez un contrat de préemption avec la personne bénéficiaire, par exemple le locataire. Dans ce contrat, vous vous engagez à donner la priorité à la personne bénéficiaire lors de la vente.
- Faites établir un acte authentique pour le droit de préemption. C’est notamment le cas des droits de préemption contractuels et limités, pour lesquels il est nécessaire de passer devant le notaire. L’expert s’occupe de l’acte authentique, qui n’est d’ailleurs pas nécessaire en cas de droit de préemption illimité.
- Les droits de préemption limités et illimités nécessitent tous deux une inscription au registre foncier . Le notaire s’occupe de l’inscription et de la validité du droit de préemption vis-à-vis des tiers. Sans inscription au registre foncier, vous n’êtes pas en mesure de faire valoir le droit de préemption à l’égard de personnes qui ne sont pas votre partenaire contractuel.
Différences entre valeur réelle et valeur de marché
La principale différence entre la valeur réelle et la valeur de marché réside dans l’approche et les facteurs sous-jacents de l’évaluation :
- Base : la valeur réelle est basée sur les coûts matériels et l’état du bien immobilier, tandis que la valeur de marché tient compte des conditions du marché et de la demande potentielle des acheteurs.
- Application : La valeur réelle est principalement utilisée à des fins d’assurance et pour les biens immobiliers occupés par leur propriétaire. La valeur de marché est essentielle pour les processus de vente, l’octroi de crédits et les évaluations fiscales.
- Dynamique : la valeur réelle est relativement stable et varie principalement en fonction de l’usure et de l’entretien. En revanche, la valeur de marché peut varier considérablement en fonction des tendances du marché, de l’évolution économique et des spécificités régionales.
Pertinence pour les propriétaires et les acheteurs de biens immobiliers
Pour les propriétaires et les acheteurs potentiels, il est important de comprendre les deux valeurs afin de pouvoir prendre des décisions en connaissance de cause. La valeur de marché est essentielle pour les vendeurs afin d’obtenir le meilleur prix possible. En revanche, les acheteurs doivent prendre en compte la valeur réelle pour avoir une idée du coût réel de la construction et des éventuels besoins de rénovation.
Exemple de calcul : application de la valeur réelle et de la valeur de marché
Supposons qu’un bien immobilier à Zurich ait une valeur foncière de 500’000 CHF et que le coût de construction du bien soit de 1’000’000 CHF. Après 10 ans, le bien immobilier a subi une usure de 10%, ce qui correspond à 100 000 CHF. La valeur réelle du bien immobilier serait donc de :
- Valeur du terrain : 500 000 CHF
- Valeur de la construction : 1’000’000 CHF – 100.000 CHF (usure) = 90’000 CHF
- Valeur réelle totale : 1 400 000 CHF
La valeur de marché du même bien pourrait être de 2 000 000 CHF en raison de la forte demande et de la bonne situation géographique, ce qui montre que la valeur de marché peut être nettement supérieure à la valeur réelle.
Conclusion : la bonne valeur pour la bonne décision
La détermination de la valeur correcte d’un bien immobilier dépend fortement de la situation et de l’objectif de l’évaluation. Alors que la valeur réelle fournit une base solide pour les évaluations d’assurance et les biens immobiliers occupés par leur propriétaire, la valeur de marché est indispensable pour les transactions de marché et les financements. Les deux approches ont leur raison d’être et leurs champs d’application spécifiques.
Il est recommandé de prendre en compte à la fois la valeur réelle et la valeur de marché afin d’obtenir une image complète de la valeur du bien immobilier. Cela permet de prendre des décisions éclairées, que ce soit pour l’achat, la vente ou le financement d’un bien immobilier.
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