Valutare un immobile è un’impresa complessa che tiene conto di molti fattori. Due termini chiave che ricorrono continuamente sono il valore patrimoniale e il valore di mercato. Entrambi i valori giocano un ruolo decisivo nella determinazione del valore dell’immobile, ma si differenziano per le basi di calcolo e l’applicazione. In questo articolo analizziamo nel dettaglio questi due approcci di valutazione e ne spieghiamo le differenze e il rispettivo significato.
Qual è il valore dell’attività?
Il valore materiale è un metodo di valutazione che determina il valore materiale di un immobile. Questo approccio tiene conto principalmente dei costi di produzione dell’immobile e delle condizioni attuali del tessuto edilizio. I componenti rilevanti delle attività materiali includono
- Valore del terreno: il valore del terreno su cui sorge la proprietà.
- Valore di costruzione: i costi sostenuti per la costruzione dell’immobile, al netto dell’usura.
- Valore delle strutture esterne: costi per giardino, garage, recinzioni e altre installazioni strutturali.
Il valore patrimoniale è spesso utilizzato quando si assicura un immobile, in quanto rappresenta un valore di sostituzione realistico. È particolarmente importante per le proprietà occupate dai proprietari e serve come valore di base per le polizze assicurative sugli edifici.
Qual è il valore di mercato?
A differenza del valore patrimoniale, il valore di mercato (noto anche come fair value) si basa sulle reali condizioni di mercato. Riflette il prezzo che un immobile potrebbe raggiungere sul mercato libero in circostanze normali. Il calcolo del valore di mercato tiene conto di
- Posizione: la posizione geografica e infrastrutturale dell’immobile è uno dei fattori più importanti.
- Domanda e offerta: la situazione attuale del mercato e il rapporto tra domanda e offerta nella regione.
- Attrezzature e condizioni: le condizioni strutturali, le attrezzature ed eventuali ristrutturazioni o ammodernamenti.
- Fattori macro e microeconomici: Sviluppi economici, livelli dei tassi di interesse e dinamiche del mercato locale.
Il valore di mercato è decisivo per le decisioni di vendita, il finanziamento e le questioni fiscali. Fornisce informazioni sul prezzo che un immobile potrebbe raggiungere e viene solitamente determinato da valutatori professionisti, spesso confrontandolo con immobili simili.
Tenete presente che in caso di vendita esiste il diritto di prelazione. Questo è quindi importante se vuoi vendere la tua proprietà. Tuttavia, se la proprietà viene trasferita per donazione o trasmessa a un erede, questo diritto non è rilevante.
Come viene registrato il diritto di prelazione?
Il diritto contrattuale di prelazione richiede un contratto tra il venditore e il beneficiario e un’iscrizione nel registro fondiario. Nel caso del diritto di prelazione previsto dalla legge, spesso non è necessario un accordo contrattuale, ma è consigliabile una tutela legale.
La seguente procedura è importante per registrare il diritto di prelazione contrattuale in modo giuridicamente valido:
- Concludere un accordo di diritto di prelazione con il beneficiario, ad esempio l’inquilino. In questo contratto, vi impegnate a dare la precedenza al beneficiario al momento della vendita.
- Far autenticare pubblicamente il diritto di prelazione. Ciò vale in particolare per i diritti di prelazione contrattuali e limitati per i quali è necessaria una visita dal notaio. L’esperto si occupa dell’autenticazione pubblica, che non è necessaria nel caso di un diritto di prelazione illimitato.
- Per i diritti di prelazione limitata e illimitata è necessaria un’iscrizione nel registro fondiario . Il notaio si assicurerà che l’iscrizione venga effettuata e che il diritto di prelazione sia valido nei confronti di terzi. Senza un’iscrizione nel registro fondiario, non siete in grado di far valere il diritto di prelazione nei confronti di persone che non sono il vostro partner contrattuale.
Differenze tra valore patrimoniale e valore di mercato
La differenza principale tra valore patrimoniale e valore di mercato risiede nell’approccio e nei fattori sottostanti alla valutazione:
- Base: il valore patrimoniale si basa sui costi materiali e sulle condizioni dell’immobile, mentre il valore di mercato tiene conto delle condizioni di mercato e della domanda dei potenziali acquirenti.
- Applicazione: Il valore patrimoniale viene utilizzato principalmente a fini assicurativi e per le proprietà occupate dai proprietari. Il valore di mercato è decisivo per i processi di vendita, i prestiti e le valutazioni fiscali.
- Dinamica: il valore del bene è relativamente stabile e varia principalmente a causa dell’usura e della manutenzione. Il valore di mercato, invece, può subire forti oscillazioni in base alle tendenze del mercato, agli sviluppi economici e alle caratteristiche regionali.
Rilevanza per i proprietari e gli acquirenti di immobili
È importante che i proprietari di immobili e i potenziali acquirenti comprendano entrambi i valori per poter prendere decisioni informate. Il valore di mercato è fondamentale per i venditori al fine di ottenere il miglior prezzo possibile. Gli acquirenti, invece, dovrebbero considerare il valore del bene per farsi un’idea dei costi effettivi di costruzione e dei possibili requisiti di ristrutturazione.
Esempio di calcolo: applicazione del valore patrimoniale e del valore di mercato
Supponiamo che un immobile a Zurigo abbia un valore fondiario di 500.000 CHF e che i costi di produzione dell’immobile ammontino a 1.000.000 CHF. Dopo 10 anni, l’immobile ha un’usura del 10%, che corrisponde a 100.000 CHF. Il valore patrimoniale dell’immobile sarebbe quindi:
- Valore del terreno: CHF 500.000
- Valore dell’edificio: CHF 1.000.000 – CHF 100.000 (usura) = CHF 90.000
- Valore totale dell’attivo: CHF 1.400.000
Il valore di mercato dello stesso immobile potrebbe essere di 2.000.000 di franchi svizzeri a causa dell’elevata domanda e della buona posizione, il che dimostra che il valore di mercato può essere notevolmente superiore al valore patrimoniale.
Conclusione: il valore giusto per la decisione giusta
La determinazione del valore corretto di un immobile dipende molto dalla situazione specifica e dallo scopo della valutazione. Mentre il valore tangibile fornisce una solida base per le valutazioni assicurative e per le proprietà occupate dai proprietari, il valore di mercato è essenziale per le transazioni di mercato e i finanziamenti. Entrambi gli approcci hanno le loro giustificazioni e i loro campi di applicazione specifici.
È consigliabile considerare sia il valore patrimoniale che il valore di mercato per ottenere un quadro completo del valore dell’immobile. In questo modo è possibile prendere decisioni fondate, sia per l’acquisto che per la vendita o il finanziamento di un immobile.
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