Die voraussichtliche Erhöhung des Referenzzinssatzes, der für die Berechnung der laufenden Mieten von Bedeutung ist, kann gleichermassen weitgreifende Auswirkungen auf Immobilieneigentümer:innen respektive Vermieter, Verwaltungen und Mieter:innen haben.
Eine Anhebung wird zu einer Erhöhung der Mietzinse führen und damit auch die Belastung der Mieter:innen erhöhen. Auf der anderen Seite wird dies Vermieter:innen in die Lage versetzen, ihr Recht auf Mietzinserhöhungen zu nutzen, als Massnahme gegen steigende Kosten oder sinkende Renditen. Auch die Verwaltung muss sich auf diese Veränderungen einstellen und sich mit den neuen Regelungen auseinandersetzen. Was bedeutet das für die verschiedenen Akteure?
Hypothekarischer Referenzzinssatz
Quelle: BWO Bundesamt für Wohnungswesen
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der vierteljährlich erhobene Zinssatz aller offenen Hauskredite im Land. Er spiegelt die Zinskosten wider, die Vermieter:innen für ihre Hypothekarkredite bezahlen. Wenn der Referenzzinssatz ansteigt, erlaubt das Gesetz eine Erhöhung der Mieten um bis zu 3 Prozent. Darüber hinaus können Vermieter:innen bis zu 40 Prozent der Inflation geltend machen, was zu einer weiteren Erhöhung der Mieten führen kann.
Erhöhungen des Referenzzinssatzes zu erwarten – Prognose (in %), Schweiz
Eigentümer- und Vermieter:innen von Immobilien
Die angespannte Marktsituation mit steigenden Finanzierungskosten, Nebenkosten, Inflation oder anstehenden Renovationen zwecks Einhaltung der Energiebilanz belasten die Budgets der Vermieter. Im Falle eines ersten Referenzzinsschritts haben Vermieter:innen die Möglichkeit, die Mieten zu erhöhen, sofern die aktuellen Mietverträge auf einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent basieren.
Dies ist der Fall, wenn die Mieter den Mietvertrag kürzlich abgeschlossen oder nach dem letzten Referenzzinsschritt eine Mietzinssenkung verlangt haben.
Laut einer Analyse der Mietpreisindex-Daten des Bundesamts für Statistik zwischen 2016 und 2022 haben jedoch viele Mieter von diesem Recht keinen Gebrauch gemacht. Im Durchschnitt wurden zwischen zwei Referenzzinssatzsenkungen schweizweit weniger als ein Drittel aller Mietverträge nach unten angepasst.
In Zeiten hoher Leerstände haben viele Vermieter auf Erhöhungen verzichtet. Jedoch hat sich die Mietwohnungssituation aufgrund der Marktlage, gestiegener Kosten, sinkender Leerstände und steigender Angebotsmieten verschärft wodurch viele Vermieter Mietzinserhöhungen durchsetzen werden, um die Kosten auszugleichen und die Rentabilität ihrer Investitionen zu erhöhen.
Mieter:innn von Wohnimmobilien
Ob Mieter von einer möglichen Erhöhung des Referenzzinssatzes betroffen sein werden, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Häufigkeit der vergangenen Mietzinsanpassungen, Mietsenkungsforderungen, Umzugshäufigkeit und dem Vermieterverhalten. Viele Vermieter:innen verzichten oft aus Kulanz und für das Gemeinwohl auf eine Erhöhung.
Laut Schätzungen der Zürcher Kantonalbank gilt der aktuelle Referenzzinssatz von 1,25 Prozent nur für etwa die Hälfte aller Mietwohnungen. Trotzdem könnte der hypothekarische Referenzzinssatz in den kommenden Jahren weiter steigen, was die Kosten für Hypothekarkredite verteuert und auch Auswirkungen auf die Mietpreise haben kann. Der Durchschnittszins aller laufenden Hypotheken reagiert zeitverzögert auf die Entwicklung des Zinsmarktes.
Fazit
Die angespannte Marktlage bleibt weiter bestehen. Die Unsicherheit bei Mietern aufgrund der potenziell steigenden Miete ist allgegenwärtig. Verwaltungen sollten für die potentielle Erhöhung gut vorbereitet sein. In Zeiten von Wohnungsmangel können Vermieter bei steigenden Referenzzinssätzen zumindest teilweise die höheren Kosten ihrer Immobilien durch Mieterhöhungen kompensieren und den Wertverlust dämpfen und wiederum den Markt stabilisieren. Es bleibt eine spannende Zeit.
Quellen: Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Züricher Kantonalbank.
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