Il previsto aumento del tasso d’interesse di riferimento, importante per il calcolo degli affitti correnti, può avere effetti altrettanto ampi su proprietari, locatori, gestori di immobili e inquilini.
Un aumento comporterà un incremento degli affitti e quindi un aumento dell’onere per gli inquilini. D’altra parte, ciò consentirà ai proprietari di utilizzare il loro diritto di aumentare gli affitti come misura contro l’aumento dei costi o il calo dei rendimenti. Anche l’amministrazione deve adattarsi a questi cambiamenti e familiarizzare con le nuove norme. Cosa significa questo per i vari attori?
Tasso di interesse di riferimento del mutuo
Fonte: Ufficio federale per gli alloggi
Il tasso d’interesse di riferimento per i mutui è il tasso d’interesse trimestrale applicato a tutti i mutui aperti nel Paese. Riflette i costi di interesse che i locatori pagano per i loro prestiti ipotecari. Se il tasso di interesse di riferimento aumenta, la legge consente di aumentare gli affitti fino al 3%. Inoltre, i proprietari possono richiedere fino al 40% dell’inflazione, il che può portare a un ulteriore aumento degli affitti.
Aumenti del tasso di interesse di riferimento attesi – previsione (in %), Svizzera
Proprietari di immobili e locatori
La situazione tesa del mercato, con l’aumento dei costi di finanziamento, dei costi accessori, dell’inflazione o delle imminenti ristrutturazioni per conformarsi al bilancio energetico, mette a dura prova i bilanci dei locatori. In caso di un primo aumento del tasso di interesse di riferimento, i locatori hanno la possibilità di aumentare i canoni di locazione se gli attuali contratti di locazione si basano su un tasso di interesse di riferimento dell’1,25%.
Questo è il caso se gli inquilini hanno recentemente concluso il contratto di locazione o hanno richiesto una riduzione dell’affitto dopo l’ultimo aumento del tasso di interesse di riferimento.
Tuttavia, secondo un’analisi dei dati dell’indice dei prezzi degli affitti dell’Ufficio federale di statistica tra il 2016 e il 2022, molti inquilini non si sono avvalsi di questo diritto. In media, meno di un terzo di tutti i contratti di locazione in Svizzera è stato adeguato al ribasso tra due riduzioni del tasso di interesse di riferimento.
In tempi di alti tassi di sfitto, molti proprietari hanno rinunciato agli aumenti. Tuttavia, la situazione degli alloggi in affitto è peggiorata a causa della situazione del mercato, dell’aumento dei costi, della diminuzione dei tassi di sfitto e dell’aumento degli affitti richiesti, il che significa che molti proprietari imporranno aumenti dei canoni di locazione per compensare i costi e aumentare la redditività dei loro investimenti.
Inquilini di immobili residenziali
La possibilità che gli inquilini siano colpiti da un eventuale aumento del tasso di interesse di riferimento dipende da vari fattori, come la frequenza degli adeguamenti dell’affitto passati, le richieste di riduzione dell’affitto, la frequenza dei trasferimenti e il comportamento del locatore. Molti proprietari spesso rinunciano a un aumento come gesto di buona volontà e per il bene comune.
Secondo le stime della Zürcher Kantonalbank, l’attuale tasso di interesse di riferimento dell’1,25% si applica solo a circa la metà degli appartamenti in affitto. Tuttavia, il tasso d’interesse di riferimento per i mutui potrebbe continuare a salire nei prossimi anni, con un conseguente aumento del costo dei prestiti ipotecari e un possibile impatto sui prezzi degli affitti. Il tasso di interesse medio di tutti i mutui in corso reagisce con un certo ritardo all’andamento del mercato dei tassi.
Conclusione
La situazione di tensione del mercato rimane invariata. L’incertezza degli inquilini dovuta al potenziale aumento degli affitti è onnipresente. Le amministrazioni dovrebbero essere ben preparate a questo potenziale aumento. In tempi di carenza di alloggi, l’aumento dei tassi di interesse di riferimento consente ai proprietari di compensare almeno in parte i costi più elevati delle loro proprietà aumentando gli affitti, frenando così la perdita di valore e stabilizzando a sua volta il mercato. Rimane un momento emozionante.
Fonti: Ufficio federale degli alloggi BWO, Züricher Kantonalbank.
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