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Augen auf beim Gewerbeimmobilien(ver)kauf: Ein Leitfaden für Investoren

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* Dies ist eine digitale Stimme. Einige Texte werden möglicherweise nicht perfekt ausgesprochen.

Gewerbliche Immobilien gelten als attraktive Investitionsmöglichkeiten, bieten jedoch auch komplexe Herausforderungen beim Kauf und Verkauf. Um erfolgreich zu sein, müssen potenzielle Anleger bestimmte Aspekte berücksichtigen und kluge Entscheidungen treffen.

Was sind Gewerbeimmobilien?


Gewerbeimmobilien umfassen eine breite Palette von Nutzungsarten, darunter Lagerhallen, Einzelhandelsgeschäfte, Gastronomiebetriebe, Bürogebäude, Ferienwohnungen, Bahnhöfe, Flugplätze und Hotels. Sie bieten oft mehr Flexibilität bei der Mietgestaltung und längere Mietvertragslaufzeiten im Vergleich zu Wohnimmobilien. Doch Vorsicht: Der Umgang mit Gewerbeimmobilien erfordert ein anderes Vorgehen als bei Wohneigentum, insbesondere hinsichtlich ihrer Vermarktung und Verwaltung.


Klare Definitions-Grenzen


Zählt schon das Atelier der Künstlerin, oder das Fotostudio des Fotografen im Privathaushalt dazu? Das Steuerrecht sagt: Es kommt darauf an. Wenn die  Immobilie zum überwiegenden Teil gewerblich genutzt wird, also mit dem Ziel, mit einer bestimmten Tätigkeit Geld zu erwirtschaften, dann wird die Nutzung als gewerblich verstanden und die Gewinne müssen versteuert werden. Das Kunstatelier fällt also nicht darunter.


Wertgutachten und Zielgruppenbestimmung


Ein präzises Wertgutachten ist essenziell, um den Verkaufsprozess zu optimieren. Meist erfolgt dies mittels eines Ertragswertverfahrens, welches die Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Dies gibt potenziellen Käufern eine klare Vorstellung von der möglichen Rendite. Ein detailliertes Wertgutachten schafft Vertrauen und ermöglicht es den Käufern, die Rentabilität der Immobilie besser zu beurteilen.


Die Nutzungsart der Immobilie muss klar definiert sein, um die richtige Zielgruppe anzusprechen. Beispielsweise unterscheidet sich die Vermarktung eines Büros grundlegend von der eines Restaurants. Eine gründliche Markt- und Standortanalyse ist unerlässlich, um die Kaufkraft und den Wettbewerb in der Umgebung zu beurteilen. 


Markt- und Standortanalyse


Eine detaillierte Markt- und Standortanalyse ist entscheidend für den Erfolg beim Kauf oder Verkauf von Gewerbeimmobilien. Hierbei sollten nicht nur die aktuellen Marktbedingungen, sondern auch zukünftige Entwicklungen berücksichtigt werden. Faktoren wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Bevölkerungsdichte und die wirtschaftliche Situation in der Region spielen eine wichtige Rolle. 


Verkäufer sollten dabei empathisch und vorausschauend agieren: Hat das spezielle Gewerbe an diesem Standort eine Überlebenschance? Ist die Nachfrage nach der angebotenen Nutzungsart hoch genug? Dabei ist es wichtig, die Bedürfnisse und Erwartungen der potenziellen Mieter oder Käufer zu verstehen. Diese Überlegungen sind entscheidend, um die Immobilie erfolgreich zu vermarkten.


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Gewerbemakler und Secret Sales


Die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Gewerbemakler kann den Verkaufsprozess erheblich erleichtern. Gewerbemakler verfügen über Branchenkenntnisse und bestehende Netzwerke von potenziellen Käufern, was den Verkaufsprozess beschleunigen kann. Sie kennen die Marktbedingungen und können eine Immobilie optimal positionieren. Eine beliebte Strategie ist der Secret Sale, bei dem die Immobilie nur ausgewählten Interessenten angeboten wird. Dies kann die Nachfrage steigern und Interessenten das Gefühl geben, eine exklusive Gelegenheit zu erhalten. Secret Sales sind besonders dann sinnvoll, wenn der Markt entweder eine hohe Nachfrage oder ein knappes Angebot aufweist.


Die Gewerbemieten in der Schweiz steigen nicht exponentiell

Transparenz und Kommunikation als Erfolgsfaktoren


Transparente und klare Kommunikation ist bei der Vermarktung von Gewerbeimmobilien entscheidend. Potenzielle Käufer erwarten umfassende Informationen wie Wertgutachten, Markt- und Standortanalysen, Lagepläne, Grundbuchauszüge, Nutzflächenberechnungen, Bebauungspläne, Sanierungsberichte, Betriebskostenaufstellungen und Energieausweise. So können böse Überraschungen vermieden werden. Eine transparente Informationsbereitstellung schafft Vertrauen und erleichtert den Verkaufsprozess. Verkäufer sollten darauf vorbereitet sein, detaillierte Auskünfte über Zustand, Lage und die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie zu geben.


Besonders attraktiv sind vermietete Gewerbeimmobilien, da sie eine stabile Einnahmequelle darstellen. Leerstand hingegen kann Unsicherheit bedeuten, es sei denn, die Immobilie ist vielseitig nutzbar. Generell gilt: Vermietete Immobilien verkaufen sich leichter. Käufer bevorzugen oft Objekte, die bereits Einnahmen generieren und damit ein geringeres Risiko darstellen.


Rechtliche und steuerliche Aspekte


Beim Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien spielen rechtliche und steuerliche Aspekte eine wichtige Rolle. Es ist wichtig, die lokalen Vorschriften und Steuergesetze zu kennen und zu verstehen. Ein erfahrener Gewerbemakler oder Rechtsberater kann hierbei wertvolle Unterstützung bieten. Besonders bei der Vertragsgestaltung ist es wichtig, alle relevanten Punkte klar und eindeutig zu regeln, um spätere Konflikte zu vermeiden.


Fazit: Nutzen Sie die Expertise von Gewerbemaklern


Die Vermarktung von Gewerbeimmobilien erfordert spezifisches Wissen und eine klare Strategie. Der Nutzungszweck muss im Mittelpunkt der Vermarktung stehen, und eine transparente Informationspolitik ist unerlässlich. Gewerbemakler können dabei helfen, den Prozess zu optimieren und den Verkauf erfolgreich abzuschliessen. So wird die Investition in Gewerbeimmobilien zu einer lohnenden Kapitalanlage. Gewerbeimmobilien bieten ein grosses Gewinnpotenzial und können eine wertvolle Ergänzung für jedes Anlageportfolio sein.


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