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Faits clés :
- Le 28 septembre 2025, la Suisse décidera de l’abolition de la valeur locative.
- Les propriétaires profitent ou perdent de l’abolition de la valeur locative en fonction de leur situation financière individuelle.
- La réforme est considérée comme l’un des plus grands choix de politique fiscale de ces dernières décennies.
Les électeurs suisses ont dit oui le 28 septembre 2025: la valeur locative sera supprimée et remplacée par des impôts fonciers sur les résidences secondaires. Ainsi, l’imposition de la valeur locative fictive disparaîtra à l’avenir. Parallèlement, les déductions d’intérêts passifs et d’entretien ne sont plus possibles. Pour les propriétaires, cela signifie soit un allègement sensible, soit des coûts supplémentaires, selon le financement et la situation du logement. Les communes ayant beaucoup de résidences secondaires doivent en outre s’attendre à une baisse des recettes fiscales.
Le 28 septembre 2025, les électeurs suisses se prononceront sur l’une des plus grandes réformes fiscales de ces dernières décennies : l’abolition de la valeur locative. La valeur locative – c’est-à-dire le revenu fictif sur lequel les propriétaires sont imposés sur les biens immobiliers qu’ils occupent – est critiquée depuis des années. Le vote pourrait marquer le début d’un changement de système qui concernerait des millions de propriétaires.
Qu’est-ce que la valeur locative et pourquoi fait-elle l’objet d’un débat ?
La valeur locative a été introduite dans les années 1930 afin de garantir l’égalité de traitement fiscal entre les locataires et les propriétaires. Depuis lors, les propriétaires qui vivent dans leur propre maison sont imposés sur une valeur locative fictive. Parallèlement, les intérêts débiteurs et les frais d’entretien peuvent être déduits.
Ce système est aujourd’hui très controversé. Ses détracteurs estiment qu’il favorise unilatéralement les ménages ayant des hypothèques élevées. Les partisans soulignent au contraire que c’est le seul moyen de garantir un équilibre entre location et propriété. Avec un taux de propriétaires de 36%, le nombre de personnes concernées représente un tiers de la population suisse.
Le projet de réforme de la valeur locative
Le 28 septembre, le peuple suisse se prononcera sur l’introduction d’un impôt foncier. Si celui-ci est accepté, il entraînera l’abolition de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires. Parallèlement, les déductions des intérêts passifs ainsi que les possibilités de déductions pour l’entretien et les rénovations seront supprimées. Une réduction s’appliquera pendant la période de transition : la première année, les couples pourront encore déduire jusqu’à 10’000 CHF d’intérêts passifs et les personnes seules jusqu’à 5’000 CHF, ce montant tombant à zéro sur dix ans.
Cela change fondamentalement la logique fiscale pour les propriétaires : ils ne sont plus imposés sur un revenu fictif, mais ne peuvent plus déduire leurs frais de financement et d’entretien.
Réforme de la valeur locative : conséquences pour les propriétaires
Les effets de la réforme de l’imposition de la propriété du logement dépendent fortement de la situation individuelle.
- Propriétaires sans dettes : ceux qui ont largement amorti leur hypothèque font partie des gagnants. La valeur locative est supprimée sans que des déductions pertinentes ne disparaissent. Pour de nombreux ménages âgés, cela signifie un allègement fiscal sensible.
- Les ménages fortement endettés : Les propriétaires ayant des hypothèques importantes perdent la possibilité de déduire les intérêts de la dette. Le coût annuel net augmente donc considérablement.
- Biens immobiliers à rénover : les frais d’entretien et les investissements énergétiques ne sont plus déductibles fiscalement. Les propriétaires qui prévoient des travaux de modernisation ou de rénovation énergétique ressentent particulièrement la réforme de manière négative.
- Impact sur la politique climatique : Les associations du bâtiment et de l’énergie préviennent que les rénovations pourraient diminuer, ce qui rendrait plus difficile la réalisation des objectifs en matière de climat.
Il apparaît donc que la réforme est clairement avantageuse pour les ménages non endettés, tandis que les propriétaires fortement endettés ou les personnes qui rénovent leur logement doivent s’attendre à des charges supplémentaires.
Résidences secondaires et communes
Un accent particulier est mis sur les résidences secondaires dans les régions touristiques. Elles sont traditionnellement évaluées à des valeurs locatives élevées, ce qui entraîne souvent une charge fiscale sensible pour les propriétaires. Avec la suppression, cette charge diminue. Mais dans le même temps, toutes les déductions disparaissent, ce qui aggrave la facture pour les biens fortement financés ou les maisons nécessitant un entretien important.
Les communes ressentent encore plus nettement le changement. Dans des régions comme les Grisons, le Valais ou le Tessin, une part importante des recettes fiscales provient des valeurs locatives des résidences secondaires. Si cette source de revenus disparaît, de nombreuses communes s’attendent à des pertes sensibles. Pour financer leurs infrastructures et leurs services, elles devront soit augmenter leurs taux d’imposition, soit trouver d’autres sources de financement. La réforme n’a donc pas seulement un impact sur les propriétaires, mais aussi sur les budgets communaux et, en fin de compte, sur l’attractivité des régions concernées.
Abolition de la valeur locative : conséquences pour les acheteurs et les vendeurs
La réforme affecte également le marché immobilier dans son ensemble. Les acheteurs ayant recours à un financement externe important perdent la possibilité de déduire fiscalement les intérêts d’emprunt. Cela rend moins attractifs les achats nécessitant un financement important. En revanche, les acheteurs disposant de fonds propres importants sont gagnants, car ils ne perdent pratiquement pas de déductions et bénéficient de l’allègement fiscal lié à la suppression de la valeur locative.
Pour les vendeurs, cela signifie que le calcul des prospects va changer. La demande pourrait se déplacer : Les biens immobiliers nécessitant peu d’entretien et une bonne efficacité énergétique restent attractifs, tandis que les biens nécessitant une rénovation importante pourraient perdre de la valeur. Ceux qui prévoient de vendre devraient intégrer ces évolutions dans leur stratégie et vérifier s’il est plus rentable de vendre plus tôt.
Exemple de calcul pour l’abolition de la valeur locative
Hypothèses (chiffres simplifiés, à titre d’illustration) :
Valeur locative : CHF 15’000 par an (environ 60% du loyer du marché d’un bien immobilier typique). Intérêts débiteurs : CHF 20’000 par an. Frais d’entretien/de rénovation : CHF 5’000 par an. Taux d’imposition marginal moyen : 30%.
1. propriétaire sans hypothèque (sans dette)
Aujourd’hui :
- Valeur locative imposable : CHF 15’000
- Aucune déduction
- Charge fiscale : CHF 15’000 × 30% = CHF 4’500
Après la réforme :
- Pas de valeur locative
- Aucune déduction nécessaire
- Charge fiscale : CHF 0
Résultat : économie de CHF 4’500 par an
2. propriétaire avec hypothèque élevée et entretien (résidence secondaire)
Aujourd’hui :
- Valeur locative imposable : CHF 15’000
- Déductions : CHF 20’000 d’intérêts débiteurs + CHF 5’000 d’entretien = CHF 25’000
- Revenu net fiscal : -CHF 10’000 (c’est-à-dire que les déductions dépassent la valeur locative)
- Charge fiscale : CHF 0, éventuellement même réduction d’impôt grâce à d’autres revenus
Après la réforme :
- Pas de valeur locative
- Plus de déductions possibles
- Charge fiscale : CHF 0
Résultat : charge supplémentaire effective de CHF 3’000 à CHF 7’500 par an, car les déductions sont supprimées et ne peuvent plus être compensées par d’autres revenus.
Voix de la politique et de l’économie
Le débat est d’une grande intensité. Les partisans de la réforme estiment qu’elle simplifie le système fiscal et qu’elle devrait depuis longtemps alléger la charge fiscale de nombreux propriétaires. Les associations de propriétaires font valoir que la pratique actuelle est illogique et crée de mauvaises incitations, car elle encourage l’endettement.
Opposants soulignent en revanche les risques. Les associations du bâtiment et de l’énergie avertissent que la suppression des incitations fiscales pourrait faire chuter le taux de rénovation. Les communes situées dans des régions touristiques s’attendent à des pertes fiscales de plusieurs dizaines de millions d’euros, qui ne pourront que difficilement être compensées. Les critiques soulignent en outre l’aspect fiscal : la Confédération et les cantons estiment les pertes totales à environ CHF 1,7 milliard par an, en fonction du niveau des taux d’intérêt.
Conclusion : l’abolition de la valeur locative a des conséquences importantes
L’abolition de la valeur locative représente un changement de système fondamental. Elle représente un allègement sensible pour les propriétaires non endettés, tandis que les ménages ayant des hypothèques élevées ou des besoins de rénovation importants seront plus lourdement taxés à l’avenir. Les décisions d’achat et de vente sont également modifiées : les acheteurs à fort capital en profitent, tandis que les ménages financés par des emprunts calculent plus prudemment. La votation du 28 septembre 2025 ne décidera donc pas seulement d’un modèle fiscal, mais aussi de la dynamique future du marché immobilier suisse.
FAQ
1. quel est l’impact de la réforme sur la stratégie hypothécaire ?
Avec la suppression de la déduction des intérêts débiteurs, un financement externe élevé devient moins intéressant sur le plan fiscal. Les propriétaires devraient être plus enclins à amortir pour réduire leur charge. Les banques s’attendent à un déplacement vers des taux hypothécaires plus bas.
2. les rénovations énergétiques seront-elles encore encouragées à l’avenir ?
Au niveau fédéral, la possibilité de déduire les investissements des impôts est supprimée. Les programmes d’aide restent toutefois en place au niveau cantonal et communal. Les propriétaires doivent davantage s’appuyer sur des subventions directes plutôt que sur des déductions fiscales.
3. quelles sont les conséquences de la réforme pour les communes ayant de nombreuses résidences secondaires ?
Dans les régions touristiques, les communes craignent des pertes fiscales importantes, car les valeurs locatives des résidences secondaires constituent une source de revenus importante. Le financement des infrastructures publiques pourrait devenir plus difficile, ce qui pourrait entraîner une hausse des taux d’imposition à long terme.
4. les propriétaires qui envisagent de vendre doivent-ils attendre le vote ?
Cela dépend de la structure des acheteurs. Les acheteurs ayant un fort taux d’endettement perdent des avantages fiscaux avec la réforme, ce qui peut freiner leur demande. En revanche, les acheteurs à fort capital en profitent. Ceux qui prévoient de vendre devraient vérifier si une conclusion avant le vote attire plus d’acheteurs potentiels.
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