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Keyfacts:
- 2029 endet der steuerliche Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum in der Schweiz.
- Unterhaltskosten und viele Sanierungsabzüge fallen auf Bundesebene weg.
- 2026, 2027 und 2028 gelten als entscheidendes Zeitfenster für Renovationen und Steueroptimierung.
Fast 70 Jahre lang mussten Wohneigentümer in der Schweiz ein fiktives Einkommen versteuern – den Eigenmietwert. Damit ist ab 2029 Schluss. Für die Jahre 2026 bis 2028 bedeutet das ein enges, aber wertvolles Zeitfenster: Wer jetzt plant, kann Sanierungen und Steuerabzüge noch nach dem alten System nutzen, bevor sich die Spielregeln grundlegend ändern.
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung diesem Systemwechsel mit 57,7% Ja-Stimmen zugestimmt. Der Bundesrat legte den genauen Zeitpunkt erst am 1. April 2026 fest – und wählte dabei den 1. Januar 2029, ein Jahr später, als viele Fachkreise ursprünglich erwartet hatten.
Hintergrund: Warum der Eigenmietwert abgeschafft wird
Der Eigenmietwert wurde ursprünglich 1914 als temporäre Kriegsmassnahme eingeführt, 1934 während der Weltwirtschaftskrise reaktiviert und 1958 dauerhaft im Steuerrecht verankert.
Das Prinzip: Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, muss eine fiktive Miete versteuern – üblicherweise 60–70% der marktüblichen Miete.
Was sich ab 2029 konkret ändert
| Bereich | Bis 31.12.2028 | Ab 01.01.2029 |
| Eigenmietwert | Muss als Einkommen versteuert werden (60–70% der Marktmiete) | Entfällt vollständig |
| Schuldzinsabzug | Vollständig abziehbar | Entfällt auf Bundesebene für selbstgenutztes Wohneigentum weitgehend |
| Unterhaltskosten | Vollständig abziehbar | Entfällt auf Bundesebene |
| Energetische Sanierungen | Vollständig abziehbar | Kantone dürfen Abzüge befristet bis 2050 gewähren |
| Denkmalpflege | Abziehbar | Bleibt abziehbar, wenn gesetzlich vorgeschrieben |
| Zweitwohnungen | Eigenmietwert und Abzüge wie Erstwohnsitz | Eigenmietwert entfällt, neue kantonale Objektsteuer kommt hinzu |
Wichtig: Die kantonale Umsetzung ist noch nicht vollständig harmonisiert. Für energetische Sanierungsabzüge haben Kantone bis 2050 Zeit für eigene Regelungen – ein Gespräch mit dem lokalen Steueramt lohnt sich.
Gewinner und Verlierer der Reform: Wer besonders betroffen ist
Die Auswirkungen der Reform unterscheiden sich je nach Lebensphase, Verschuldung und Immobilienstrategie deutlich.
Schuldenfreie Eigentümer profitieren häufig stark von der Abschaffung des Eigenmietwerts, da sie bislang auf ein fiktives Einkommen Steuern bezahlen mussten, ohne gleichzeitig hohe Schuldzinsabzüge geltend machen zu können.
Anders sieht es bei jungen Familien mit hoher Hypothek aus. Dort fallen künftig wichtige steuerliche Entlastungen weg.
| Haushaltssituation | Vorteil durch Abschaffung Eigenmietwert | Nachteil durch Wegfall Abzüge | Tendenz |
| Pensioniertes Ehepaar, schuldenfrei | Hoch | Gering | Klarer Gewinner |
| Familie mit hoher Hypothek | Mittel | Hoch | Eher belastet |
| Eigentümer mit grossem Sanierungsbedarf | Mittel | Hoch | Zeitkritisch |
| Investoren mit Renditeobjekten | Abhängig von Struktur | Teilweise weiterhin möglich | Differenziert |
Besonders relevant wird die individuelle Analyse bei komplexeren Eigentumsstrukturen oder mehreren Immobilien.
Das Zeitfenster bis 2028: letzte Chance für Steuerabzüge
Solange der Eigenmietwert noch versteuert werden muss, lassen sich wertverhaltende Sanierungen direkt mit der höchsten Einkommenssteuerprogression verrechnen. Noch bis zum 31. Dezember 2028 abzugsfähig:
- Malerarbeiten, Sanitärarbeiten, allgemeine Instandhaltung
- Wärmedämmung, Fenster- und Türenersatz, Heizungsersatz
- Solaranlagen und Photovoltaik
- GEAK Plus (Gebäudeenergieausweis) inklusive Fördermittel-Kombination
GEAK Plus wird zum strategischen Planungsinstrument
Im Zuge der Reform gewinnt der GEAK Plus zusätzlich an Bedeutung. Der Gebäudeenergieausweis bewertet nicht nur die Energieeffizienz einer Immobilie, sondern zeigt konkrete Sanierungsvarianten inklusive Investitionskosten, Fördergeldern und Einsparpotenzial auf.
Gerade vor dem Hintergrund der Eigenmietwert Abschaffung 2029 wird der GEAK Plus für viele Eigentümer zur Grundlage strategischer Entscheidungen:
- Welche Investitionen lohnen sich noch vor 2029?
- Welche Massnahmen steigern langfristig den Immobilienwert?
- Welche Förderprogramme sind verfügbar?
- Welche Hypothekarstrategie passt zur Sanierungsplanung?
Ein strukturierter Überblick hilft dabei, Investitionen nicht isoliert, sondern als Teil einer langfristigen Vermögensstrategie zu betrachten.
Sanierungsboom 2027/2028 erwartet
Branchenexperten rechnen mit einem massiven Ansturm auf Handwerksbetriebe, sobald sich das Fristende nähert – mit entsprechend längeren Wartezeiten und steigenden Preisen. Wer grössere Projekte plant, sollte sie bereits 2026 in Auftrag geben und idealerweise strategisch auf die Jahre 2027 und 2028 verteilen, um die Steuerprogression über mehrere Perioden zu brechen.
Die quotal-restriktive Methode bei Renditeobjekten erklärt
Für vermietete Immobilien bleibt der Schuldzinsabzug teilweise weiterhin bestehen. Dabei kommt künftig die sogenannte „quotal-restriktive Methode“ zur Anwendung.
Das Prinzip: Schuldzinsen dürfen nur noch anteilig im Verhältnis des Vermögenswerts abgezogen werden: Massgebend ist der Anteil des Steuerwerts der vermieteten Liegenschaften am Gesamtvermögen.
Ein vereinfachtes Beispiel:
Ein Eigentümer besitzt:
- ein selbstbewohntes Einfamilienhaus
- eine vermietete Eigentumswohnung
Gesamte Hypothekarschulden: CHF 800’000
Jährliche Schuldzinsen: CHF 16’000
Davon entfallen:
- 70% auf die selbstbewohnte Immobilie
- 30% auf das Renditeobjekt
Nach der Reform könnten nur noch die CHF 4’800 Schuldzinsen für das vermietete Objekt steuerlich berücksichtigt werden.
Gerade bei gemischten Portfolios gewinnt deshalb die Finanzierungsstruktur massiv an Bedeutung. Eigentümer mit mehreren Objekten sollten frühzeitig prüfen, wie Hypotheken künftig optimal verteilt werden.
Der Übergangsbonus für Ersterwerber
Um insbesondere jüngere Käufer zu entlasten, sieht die Reform einen befristeten Übergangsabzug vor.
Ersterwerber können während zehn Jahren zusätzliche Schuldzinsabzüge geltend machen:
- Ehepaare: CHF 10’000 im ersten Jahr
- Alleinstehende: CHF 5’000 im ersten Jahr
- anschliessend jährliche Reduktion um 10%
Der Bonus soll die Anfangsphase hoher Finanzierungskosten abfedern und den Zugang zu Wohneigentum erleichtern.
Für Käufer, die zwischen 2026 und 2029 einen Erwerb planen, kann der Zeitpunkt deshalb steuerlich relevant werden.
Zweitwohnungen: doppelt betroffen
Ferienobjekte verlieren nicht nur alle bisherigen Abzüge – zusätzlich kommt eine neue kantonale Objektsteuer hinzu, deren genaue Höhe sich noch in der parlamentarischen Debatte befindet:
| Kanton | Steuersatz (‰) | Objektsteuer auf CHF 1 Mio. |
| Wallis | 1,5–2,5 ‰ | CHF 1’500–2’500 / Jahr |
| Graubünden | 1,5–3,0 ‰ | CHF 1’500–3’000 / Jahr |
| Tessin | 2,0–3,0 ‰ | CHF 2’000–3’000 / Jahr |
| Waadt | 1,0–2,0 ‰ | CHF 1’000–2’000 / Jahr |
Warum sich die niedrigen Promillesätze summieren
Auf den ersten Blick wirken diese Promillesätze gering. Über zehn Jahre summiert sich die Objektsteuer bei einer Ferienimmobilie mit Steuerwert CHF 1,5 Mio. jedoch schnell auf CHF 30’000 bis 45’000 – als reine Zusatzbelastung, ohne dass noch Unterhalt oder Schuldzinsen dagegengerechnet werden können.
Wer eine Ferienimmobilie besitzt, sollte alle grösseren Sanierungen noch bis Ende 2028 realisieren und zusätzlich eine teilweise Vermietung prüfen, um wenigstens anteilig von der quotal-restriktiven Methode zu profitieren.
Strategischer Fahrplan: Was Eigentümer bis 2029 konkret prüfen sollten
Die Eigenmietwert Abschaffung 2029 ist weniger ein einzelnes Steuerthema als vielmehr ein umfassender Systemwechsel. Entsprechend wichtig wird eine frühzeitige Planung.
Im Fokus stehen dabei insbesondere drei Bereiche.
1. Geplante Sanierungen vorziehen
Wer grössere Unterhaltsarbeiten plant, sollte prüfen, ob eine Umsetzung bis Ende 2028 sinnvoll ist.
Das betrifft insbesondere:
- energetische Sanierungen
- werterhaltende Renovationen
- Heizungsersatz
- Gebäudehülle und Isolation
2. Hypothekarstrategie neu bewerten
Viele Eigentümer haben ihre Finanzierung bislang auch steuerlich optimiert. Mit dem Wegfall der Abzüge verändert sich diese Logik.
Wichtige Fragen:
- Ist eine stärkere Amortisation sinnvoll?
- Welche Laufzeiten passen zur neuen Situation?
- Wie verändert sich die langfristige Steuerbelastung?
3. Immobilienwert und Energieeffizienz analysieren
Die Kombination aus:
- GEAK Plus
- Förderprogrammen
- Marktwertanalyse
- Finanzierungsstrategie
wird zunehmend zum Standard einer professionellen Immobilienplanung.
Gerade ältere Objekte stehen dabei verstärkt im Fokus, da Käufer und Banken Energieeffizienz künftig stärker gewichten dürften.
Fazit: Die Jahre 2026, 2027 und 2028 werden entscheidend
Die Eigenmietwert Abschaffung 2029 verändert den Schweizer Immobilienmarkt strukturell. Für Eigentümer entsteht daraus ein begrenztes Zeitfenster, um steuerliche Vorteile, Sanierungen und Finanzierungsstrategien optimal aufeinander abzustimmen.
Besonders relevant wird dies für:
- Eigentümer mit älteren Immobilien
- Haushalte mit grösseren Renovationsplänen
- stark fremdfinanzierte Objekte
- gemischte Immobilienportfolios
Wer frühzeitig plant, kann nicht nur steuerliche Nachteile vermeiden, sondern gleichzeitig den langfristigen Wert der eigenen Immobilie sichern.
properti unterstützt Eigentümer dabei mit datenbasierten Marktanalysen, regionaler Expertise und einer strukturierten Bewertung von Sanierungs- und Verkaufsoptionen.
FAQs
Was bedeutet die Eigenmietwert Abschaffung 2029 konkret?
Der Eigenmietwert als fiktives Einkommen für selbstgenutztes Wohneigentum entfällt ab 2029. Gleichzeitig werden jedoch wichtige Steuerabzüge für Unterhalt, energetische Sanierungen und Schuldzinsen auf Bundesebene reduziert oder abgeschafft.
Warum sprechen Experten vom Sanierungsboom 2026?
Viele Eigentümer möchten grössere Renovationen noch vor 2029 umsetzen, um bestehende Steuerabzüge weiterhin nutzen zu können. Dadurch wird in den Jahren 2026, 2027 und 2028 mit einer erhöhten Nachfrage nach Sanierungen gerechnet.
Wer profitiert besonders von der Reform?
Vor allem schuldenfreie oder niedrig verschuldete Eigentümer profitieren häufig von der Abschaffung des Eigenmietwerts. Sie sparen künftig Steuern auf das bisher versteuerte fiktive Einkommen.
Was passiert mit Schuldzinsabzügen bei Renditeobjekten?
Für vermietete Immobilien bleiben Schuldzinsabzüge teilweise möglich. Dabei gilt künftig die quotal-restriktive Methode: Massgebend ist der Anteil des Steuerwerts der vermieteten Liegenschaften am Gesamtvermögen.
Lohnt sich ein GEAK Plus vor 2029?
Ja. Ein GEAK Plus hilft Eigentümern, energetische Schwachstellen, Fördermöglichkeiten und wirtschaftlich sinnvolle Sanierungsvarianten frühzeitig zu erkennen. Gerade vor der Reform wird dies strategisch wichtiger.
Sollte eine Hypothek vor 2029 angepasst werden?
Das hängt von der individuellen Situation ab. Da steuerliche Schuldzinsabzüge künftig eingeschränkt werden, kann eine neue Amortisations- oder Laufzeitenstrategie sinnvoll sein. Eine frühzeitige Analyse schafft Planungssicherheit.
Was ändert sich für Zweitwohnungen?
Ferienobjekte verlieren ab 2029 alle bisherigen Abzüge und werden zusätzlich mit einer neuen kantonalen Objektsteuer belastet, deren Höhe je nach Kanton zwischen 1,0 und 3,0 Promille des Steuerwerts liegt.
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