Keyfacts:
- Steuerlast-Erhöhung in Zürich: Ab 2026 werden die Eigenmietwerte für Einfamilienhäuser um durchschnittlich 11 % und für Eigentumswohnungen um 10 % angehoben, was zu einer spürbaren Erhöhung der steuerlichen Belastung für viele Wohneigentümer führen wird
- Härtefallregelung: Um soziale Härten abzufedern, wird eine Härtefallregelung eingeführt, die Haushalte entlasten soll, bei denen die Steuerlast im Verhältnis zu Einkommen und Vermögen unverhältnismässig hoch ist.
- Bewertung nach Standort: Die Anpassungen der Eigenmietwerte basieren auf aktuellen Marktwerten, wobei Lageklassen und Landwerte in jeder Zürcher Gemeinde neu bewertet wurden, um die regionale Immobilienentwicklung besser zu reflektieren
.
Es wird landesweit über eine grundlegende Reform des Eigenmietwertsystems diskutiert, Anpassungen erfolgen je nach Kanton unterschiedlich und haben erhebliche Folgen für Wohneigentümer. Ab dem 1. Januar 2026 wird die Erhöhung des Eigenmietwerts in Zürich umgesetzt. Diese Anpassung wurde aufgrund zweier Gerichtsurteile erforderlich, die die bisherige Bewertung von Liegenschaften als nicht mehr konform mit dem Bundesrecht einstuften. Hier ist ein Überblick darüber, was Sie wissen sollten.
Warum die Neubewertung in Zürich?
Seit der letzten Neubewertung im Jahr 2009 sind die Verkehrswerte von Immobilien in Zürich stark gestiegen, insbesondere aufgrund der steigenden Bodenpreise. Gutachten zeigen, dass die Werte von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen um über 50% zugenommen haben, während die Marktmieten um etwa 15% gestiegen sind. Um dieser Entwicklung Rechnung zu tragen, werden die Vermögenssteuerwerte um durchschnittlich 48% und die Eigenmietwerte für Einfamilienhäuser um etwa 11% sowie für Eigentumswohnungen um 10% erhöht.
Auswirkungen auf die Steuerlast
Da der Eigenmietwert als fiktives Einkommen gilt, wird durch die Erhöhung auch das steuerbare Einkommen der Eigentümer steigen, was zu höheren Einkommenssteuern führen wird. Dies könnte insbesondere Haushalte mit geringerem Einkommen betreffen, die möglicherweise Schwierigkeiten haben, diese zusätzlichen Kosten zu tragen. In solchen Fällen plant der Kanton Zürich die Wiedereinführung einer Härtefallregelung, die greifen soll, wenn die Steuerbelastung im Verhältnis zu Einkommen und Vermögen zu hoch ist.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Immobilieneigentümer sollten sich in Zürich auf eine höhere Steuerlast einstellen, die auch Auswirkungen auf andere Bereiche haben kann, wie den Zugang zu Sozialleistungen oder Prämienverbilligungen. Diese Anpassungen könnten besonders ältere Immobilienbesitzer betreffen, die seit langer Zeit in ihren Häusern leben. Eine Erleichterung gibt es allerdings: Der Neubauwert älterer Liegenschaften kann nun um bis zu 40% reduziert werden, was dazu beitragen soll, die Steuerbelastung für langjährige Eigentümer zu mindern.
Übersicht der Kantone: Neubewertungen der Liegenschaftswerte
Übersicht der Kantone der Schweiz mit geplanten und erfolgten Neubewertungen der Liegenschaftswerte.
| Wappen | Kanton | Jahr der geplanten / erfolgten Neubewertung |
|---|---|---|
 | Zürich | 2026 |
| | Genf | Regelmässig, kein fester Termin |
| | Bern | 2020 |
| | Waadt | Regelmässig alle 10-15 Jahre |
 | Tessin | Kein fester Termin |
| | Solothurn | 2025 geplant |
| | Luzern | 2026 |
 | St. Gallen | Regelmässig alle 10 Jahre |
 | Aargau | 2025 |
 | Graubünden | Regelmässig alle 10 Jahre |
 | Basel-Stadt | Kein fester Termin |
 | Basel-Landschaft | Kein fester Termin |
| | Thurgau | Regelmässig alle 15 Jahre |
| | Schwyz | Kein fester Termin |
 | Obwalden | 2025 geplant |
| | Nidwalden | 2025 geplant |
| | Uri | Kein fester Termin |
 | Glarus | Regelmässig alle 10 Jahre |
 | Appenzell Ausserrhoden | Regelmässig alle 10 Jahre |
| | Appenzell Innerrhoden | Regelmässig alle 10 Jahre |
| | Zug | Kein fester Termin |
| | Jura | Regelmässig alle 10-15 Jahre |
| | Neuenburg | Regelmässig alle 10-15 Jahre |
 | Wallis | Regelmässig alle 10-15 Jahre |
| | Schaffhausen | Kein fester Termin |
| | Freiburg | Regelmässig alle 10-15 Jahre |
Fazit
Die Anpassung des Eigenmietwerts spiegelt die gestiegenen Marktwerte wider und ist eine notwendige Massnahme zur Einhaltung der aktuellen Gesetze. Eigentümer sollten jedoch die potenziellen finanziellen Belastungen nicht unterschätzen und sich frühzeitig über mögliche Entlastungen informieren. Es ist ratsam, rechtzeitig Beratung in Anspruch zu nehmen, um die Auswirkungen dieser Veränderungen auf Ihre finanzielle Situation zu verstehen und gegebenenfalls Massnahmen zu ergreifen.
Bei properti stehen wir Ihnen als Immobilienexperten zur Seite, um Sie durch diese Veränderungen zu begleiten und die richtigen Entscheidungen für Ihre Immobilie zu treffen.
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