Seit Einführung des hypothekarischen Referenzzinssatzes ist dieser stetig gesunken. Das soll sich jetzt ändern: Laut der UBS müssen Mieter Anfang des kommenden Jahres mit der ersten Mietzinserhöhung rechnen – bis Ende 2025 könnten die Preise um bis zu 20 Prozent steigen.
Erstmalige Kehrtwende beim Referenzzinssatz erwartet
Im Jahr 2008 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz mit dem Ziel lanciert, die Mietzinsgestaltung landesweit zu harmonisieren. Seither orientieren sich die Mietpreise an diesem Referenzsatz – und bisher gab es bei dessen Entwicklung nur eine Richtung, nach unten: Seit seinem Bestehen ist er von 3,50 auf 1,25 Prozent gesunken.
Doch in einer Anfang dieser Woche veröffentlichten Analyse geht die UBS davon aus, dass es nun zu einer Wende kommt: Aufgrund der Inflation und der steigenden Zinsen rechnen die Experten damit, dass der Referenzzinssatz im März 2023 erstmals um einen viertel Prozentpunkt steigen wird, ein weiterer Anstieg im September 2023 sei zudem wahrscheinlich.
Bei ihrer Prognose geht die UBS davon aus, dass die Schweizerische Nationalbank (SNB) erneut an der Zinsschraube dreht, wodurch sich die Geldmarkthypotheken im Dezember 2022 nochmals um einen halben Prozentpunkt verteuern werden. Gleichzeitig erwartet die Grossbank, dass die langfristigen Hypothekarzinsen in den kommenden Monaten stabil bleiben.
Was bedeutet das für die Mietpreise?
Sollte es im März 2023 zu der von der UBS erwarteten Erhöhung des Referenzzinssatzes kommen, könnten Vermieter ab Juli 2023 höhere Mieten verlangen. Mieter müssen also neben den ohnehin schon steigenden Nebenkosten zusätzlich mit höheren Grundmieten rechnen. Lässt man den Teuerungsausgleich ausser Acht, dürften die Mieten, die auf dem aktuellen Referenzzinssatz beruhen, gemäss dem Mietrecht per Ende 2023 um 6 Prozent erhöht werden.
«Parallel dazu kann auch die seit der letzten Mietzinsanpassung kumulierte Teuerung im Umfang von 40 Prozent auf die Mieten abgewälzt werden», schreiben die UBS-Experten. Konkret bedeutet das: Vermieter könnten angesichts der anziehenden Inflation die Mieten zunächst um 4 bis 5 Prozent – und in einem zweiten Schritt bis Ende des Jahres 2023 um 7 bis 8 Prozent anheben.
Doch damit nicht genug: Die UBS geht in ihrer Analyse davon aus, dass sich der hypothekarische Referenzzinssatz langfristig bei einem Wert von 2,5 Prozent einpendeln könnte. Das würde dazu führen, dass die Mieten je nach Inflationsrate bis 2025 um 20 Prozent angehoben werden könnten.
Nur ein Teil der Mietverträge betroffen
Was im ersten Moment für alle Mietenden nach einem harten Brocken klingt, dürfte in der Realität nur für eine Minderheit zur Tatsache werden. Denn gemäss der UBS haben lediglich etwa 20 Prozent der Mieter nach den bisherigen Senkungen des Referenzzinssatzes von ihrem Recht auf Mietzinsreduktion Gebrauch gemacht.
Wurde die Miete also nie gesenkt, kann sie jetzt auch nicht erhöht werden. Ausserdem dürften längst nicht alle Vermieter die Preise erhöhen, da «der finanzielle Spielraum bei Mietern durch die gestiegenen Nebenkosten bereits verengt wurde», so die Experten.
Naht das Ende des Referenzzinssatzes?
Abschliessend kommt die UBS in ihrer Prognose zu der Erkenntnis, dass der hypothekarische Referenzzinssatz bei einer derartigen Aufwärtsbewegung voraussichtlich zunehmend in Frage gestellt werden würde. Eine Reformierung oder gar Abschaffung liege daher in absehbarer Zukunft durchaus im Bereich des möglichen.
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