Depuis l’introduction du taux d’intérêt de référence hypothécaire, celui-ci n’a cessé de baisser. Cela devrait maintenant changer : Selon l’UBS, les locataires doivent s’attendre à la première augmentation de loyer au début de l’année prochaine – d’ici fin 2025, les prix pourraient augmenter jusqu’à 20 pour cent.
Premier revirement attendu pour le taux d’intérêt de référence
En 2008, le taux hypothécaire de référence a été lancé dans le but d’harmoniser la fixation des loyers à l’échelle nationale. Depuis lors, les loyers s’orientent en fonction de ce taux de référence – et jusqu’à présent, son évolution n’a suivi qu’une seule direction, celle de la baisse : depuis son existence, il est passé de 3,50 à 1,25 pour cent.
Mais dans une analyse publiée en début de semaine l’UBS part du principe qu’un tournant est en train de se produire : en raison de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt, les experts s’attendent à ce que le taux d’intérêt de référence augmente pour la première fois d’un quart de point de pourcentage en mars 2023, une nouvelle hausse en septembre 2023 étant en outre probable.
Dans ses prévisions, l’UBS part du principe que la Banque nationale suisse (BNS) tournera à nouveau la vis des taux d’intérêt, ce qui renchérira encore les hypothèques du marché monétaire d’un demi-point de pourcentage en décembre 2022. Parallèlement, la grande banque s’attend à ce que les taux d’intérêt hypothécaires à long terme restent stables dans les mois à venir.
Qu’est-ce que cela signifie pour les prix des loyers ?
Si l’augmentation du taux d’intérêt de référence prévue par l’UBS se produit en mars 2023, les bailleurs pourraient demander des loyers plus élevés à partir de juillet 2023. Les locataires doivent donc s’attendre à une hausse supplémentaire des loyers de base, en plus de la hausse des charges déjà constatée. Si l’on fait abstraction de la compensation du renchérissement, les loyers basés sur le taux d’intérêt de référence actuel devraient être augmentés de 6 % à la fin de 2023, conformément au droit de bail.
« Parallèlement, le renchérissement cumulé depuis la dernière adaptation des loyers peut également être répercuté sur les loyers à hauteur de 40% », écrivent les experts d’UBS. Concrètement, cela signifie que les bailleurs pourraient augmenter les loyers de 4 à 5 % dans un premier temps – et de 7 à 8 % dans un deuxième temps d’ici la fin de l’année 2023 – compte tenu de la hausse de l’inflation.
Mais ce n’est pas tout : dans son analyse, l’UBS estime que le taux d’intérêt de référence hypothécaire pourrait se stabiliser à long terme à une valeur de 2,5 pour cent. Cela permettrait d’augmenter les loyers de 20 % d’ici 2025, en fonction du taux d’inflation.
Seule une partie des contrats de location est concernée
Ce qui, au premier abord, semble être un coup dur pour tous les locataires, ne devrait en réalité devenir une réalité que pour une minorité. En effet, selon l’UBS, seuls 20 % environ des locataires ont fait usage de leur droit à une réduction de loyer après les précédentes baisses du taux d’intérêt de référence.
Par conséquent, si le loyer n’a jamais été baissé, il ne peut pas non plus être augmenté maintenant. En outre, tous les bailleurs ne sont pas autorisés à augmenter les prix, car « la marge de manœuvre financière des locataires s’est déjà rétrécie en raison de l’augmentation des charges », selon les experts.
La fin du taux d’intérêt de référence est-elle proche ?
Enfin, l’UBS conclut dans ses prévisions que le taux hypothécaire de référence serait probablement de plus en plus remis en question en cas de mouvement haussier de ce type. Une réforme, voire une suppression, est donc tout à fait envisageable dans un avenir proche.
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