Mietkauf statt Hypothek? Neue Wege zum Eigentum in der Schweiz

Der Zugang zum Wohneigentum bleibt für viele Haushalte in der Schweiz eingeschränkt – insbesondere durch hohe Immobilienpreise, strengere Finanzierungsvorgaben und ein zunehmend knappes Angebot. In diesem Umfeld rückt eine bislang wenig beachtete Finanzierungsform wieder ins Blickfeld: der Mietkauf. Dieses Modell gewinnt im Jahr 2025 deutlich an Relevanz und eröffnet realistische Perspektiven für Käufer, die zwar über ein stabiles Einkommen verfügen, aber nicht genügend Eigenkapital mitbringen, um eine herkömmliche Hypothek zu erhalten.

Was ist Mietkauf?

Der Mietkauf ist eine Mischform zwischen Miete und Eigentumserwerb. Es wird ein Mietvertrag abgeschlossen, der gleichzeitig eine Kaufoption oder Kaufverpflichtung zu einem späteren Zeitpunkt festlegt. Während der Vertragslaufzeit wohnt der Käufer bereits in der Immobilie und zahlt eine monatliche Miete, von der ein Teil als Anzahlung auf den zukünftigen Kaufpreis angerechnet wird. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt dann erst nach Ablauf dieser Laufzeit – meist nach mehreren Jahren.

In der Schweiz ist dieses Modell gängig, da es besonders für Käufer mit solider finanzieller Ausgangslage, aber fehlendem Startkapital, interessante Möglichkeiten bietet. Mietkauf schafft Planungssicherheit, ermöglicht den frühzeitigen Einzug in die gewünschte Immobilie und erlaubt es, über die Jahre Eigenkapital aufzubauen.

Warum gewinnt Mietkauf 2025 an Bedeutung?

Basel-III-Verschärfungen

Seit Januar 2025 gelten in der Schweiz verschärfte Eigenkapitalvorschriften gemäss Basel-III-Regelwerk. Diese führen dazu, dass Banken bei der Vergabe von Hypotheken deutlich vorsichtiger agieren und höhere Anforderungen an Kreditnehmer stellen. Besonders betroffen sind jüngere Käufer und Erwerbstätige mit regelmässigem, aber wenig angespartem Vermögen – sie erfüllen oft nicht mehr die geforderten Mindestkriterien für eine Finanzierung. Der Mietkauf umgeht diese Einstiegshürde, da er ohne klassische Anzahlung funktioniert.

Anhaltend hohe Immobilienpreise

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt auch 2025 von Preissteigerungen geprägt. Laut aktuellen Marktanalysen liegen die Durchschnittspreise bei rund CHF 7’572 pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser und CHF 8’859 für Eigentumswohnungen – Tendenz steigend. Vor allem in Städten und Agglomerationen sind diese Preisniveaus für viele Interessenten kaum mehr direkt finanzierbar. Ein Mietkauf schafft hier die Möglichkeit, den gewünschten Standort dennoch frühzeitig zu sichern.

Gesunkene Hypothekarzinsen, aber nicht für alle zugänglich

Die Schweizerische Nationalbank hat im Verlauf von 2024 die Leitzinsen gesenkt, was zu spürbar günstigeren Hypothekarzinsen geführt hat. Doch längst nicht jeder kann davon profitieren: Wer weniger als 20 Prozent Eigenkapital mitbringt oder nur knapp über den Tragbarkeitsgrenzen liegt, wird von Banken oft nicht berücksichtigt. Der Mietkauf bietet hier eine alternative Brücke zum Eigentum, ohne sofort eine vollständige Finanzierung vorweisen zu müssen.

Vorteile des Mietkaufs im Überblick

Ein zentraler Vorteil des Mietkaufs liegt in der tieferen Eintrittsschwelle. Ohne grosse Anfangsinvestitionen kann die Immobilie bezogen und über die Jahre hinweg finanziell aufgebaut werden. Hinzu kommt die vertraglich fixierte Kaufpreisbindung: Bereits beim Vertragsabschluss wird der spätere Preis definiert, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. Das schafft Sicherheit für Käufer und schützt vor Preissteigerungen.

Bereits ab Vertragsbeginn steht die Immobilie zur Nutzung zur Verfügung. Das Wohnen im eigenen Haus beginnt also nicht erst mit dem Eigentumseintrag, sondern sofort. Während der Laufzeit wird durch die Mietzahlungen kontinuierlich Eigenkapital angespart – ein Betrag, der beim späteren Kauf direkt angerechnet wird. Auch bei der Schlussfinanzierung bleibt Flexibilität bestehen: Der noch offene Kaufpreis kann durch Erspartes oder eine klassische Hypothek gedeckt werden.

Herausforderungen und Risiken

Trotz der Vorteile bringt der Mietkauf auch Risiken mit sich. So liegen die monatlichen Raten in der Regel über dem üblichen Mietniveau, da sie neben der Nutzungsgebühr auch eine Art Kaufvorschuss beinhalten. Zudem handelt es sich um eine längerfristige vertragliche Bindung: Wer vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen möchte, riskiert finanzielle Verluste – etwa durch den Verfall der bereits geleisteten Teilzahlungen.

Ein weiterer kritischer Punkt ist die Schlussfinanzierung. Am Ende der Vertragslaufzeit muss der offene Kaufpreis beglichen werden – was unter Umständen eine erneute Bonitätsprüfung oder Finanzierung notwendig macht. Kommt es zu einer negativen Entwicklung des Immobilienmarktes, kann der ursprünglich festgelegte Kaufpreis sogar über dem aktuellen Verkehrswert liegen.

 Für wen eignet sich der Mietkauf?

Der Mietkauf bietet sich besonders für Käufer an, die zwar eine langfristige Wohnperspektive haben, aber derzeit noch nicht über die nötigen Mittel oder Voraussetzungen für eine herkömmliche Hypothek verfügen. Dazu zählen zum Beispiel Selbstständige mit saisonal schwankendem Einkommen, Haushalte mit geringem Eigenkapital oder auch Paare, die momentan noch zur Miete wohnen, aber mittelfristig Eigentum erwerben möchten. Ebenso profitieren Personen, die ihre Wunschimmobilie bereits gefunden haben, sich aber noch in der Vorbereitungsphase für eine spätere Finanzierung befinden.

Fazit

Mietkauf ist 2025 weit mehr als ein Nischenprodukt. Das Modell bietet realistische Perspektiven für Haushalte, die heute noch keine Hypothek erhalten, aber dennoch den Weg ins Eigentum einschlagen wollen. Gerade in einem Marktumfeld, das durch hohe Preise, regulatorische Anforderungen und unsichere Finanzierungskonditionen geprägt ist, schafft der Mietkauf neue Spielräume. Entscheidend bleibt eine sorgfältige Prüfung der Vertragskonditionen – insbesondere mit Blick auf Kaufpreisbindung, Restschuld und Rücktrittsmöglichkeiten. Wer gut informiert ist, kann mit Mietkauf strategisch in den Immobilienmarkt einsteigen.

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