Beim Verkauf einer Immobilie im Kanton Aargau spielt die Grundstückgewinnsteuer eine zentrale Rolle. Sie wird auf den erzielten Gewinn aus dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Liegenschaft erhoben – und kann je nach Situation einen erheblichen Betrag ausmachen. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, lohnt sich ein genauer Blick auf die Regelungen im Kanton Aargau.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer, die beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig wird, wenn dabei ein Gewinn erzielt wurde. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten – also dem ursprünglichen Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen und abzugsfähige Kosten.
Wichtig: In der Schweiz ist der Kanton zuständig für die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer. Jeder Kanton hat eigene Regeln – so auch der Kanton Aargau.
Wer muss die Grundstückgewinnsteuer im Aargau bezahlen?
Die Steuerpflicht trifft grundsätzlich die Verkäuferin oder den Verkäufer der Immobilie. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Privatpersonen oder juristische Personen handelt. Wer innerhalb kurzer Zeit ein Objekt verkauft und dabei Gewinn erzielt, muss mit einem höheren Steuersatz rechnen – denn im Aargau gilt ein sogenannter degressiver Steuertarif.
Formel zur Gewinnermittlung:
Verkaufspreis – Anlagekosten = Grundstückgewinn
(Anlagekosten = Kaufpreis + wertvermehrende Investitionen + Erwerbskosten – Abschreibungen)
Abzüge möglich für:
- Notariats- und Grundbuchkosten
- Maklerprovisionen
- Handänderungssteuern (falls vom Verkäufer bezahlt)
- Baubewilligungen
- Aufwendungen für die Verkaufsdokumentation
Je nach Haltedauer reduziert sich der Steuersatz.
| Besitzdauer | Steuersatz |
| bis 1 Jahr | 40% |
| bis 2 Jahre | 38% |
| bis 3 Jahre | 36% |
| bis 4 Jahre | 34% |
| bis 5 Jahre | 32% |
| bis 6 Jahre | 30% |
| bis 7 Jahre | 28% |
| bis 8 Jahre | 26% |
| bis 9 Jahre | 24% |
| bis 10 Jahre | 22% |
| bis 11 Jahre | 20% |
| bis 12 Jahre | 19% |
| bis 13 Jahre | 18% |
| bis 14 Jahre | 17% |
| bis 15 Jahre | 16% |
| bis 16 Jahre | 15% |
| bis 17 Jahre | 14% |
| bis 18 Jahre | 13% |
| bis 19 Jahre | 12% |
| bis 20 Jahre | 11% |
| bis 21 Jahre | 10% |
| bis 22 Jahre | 9% |
| bis 23 Jahre | 8% |
| bis 24 Jahre | 7% |
| bis 25 Jahre | 6% |
| ab 25 Jahre | 5% |
Quelle: Kanton Aargau – Grundstückgewinnsteuer
Wer eine Immobilie über viele Jahre hinweg hält, profitiert im Aargau von deutlich niedrigeren Steuersätzen.
Wann wird die Grundstückgewinnsteuer im Aargau fällig?
Die Grundstückgewinnsteuer wird nach der Eigentumsübertragung fällig – in der Regel mit der Beurkundung des Kaufvertrags. Der Notar oder die Grundbuchbehörde meldet den Verkauf an die Steuerverwaltung, woraufhin die Berechnung und Erhebung der Steuer erfolgt.
Gibt es Ausnahmen oder Aufschübe?
Ja. In bestimmten Fällen kann die Steuer aufgeschoben werden. Das betrifft insbesondere:
- Ersatzbeschaffung: Wer eine selbstbewohnte Liegenschaft verkauft und innert angemessener Frist eine neue Immobilie zur Selbstnutzung erwirbt, kann die Steuer aufschieben.
- Schenkung oder Erbschaft: In diesen Fällen fällt keine Grundstückgewinnsteuer an, da kein Verkauf stattfindet.
- Verkauf unter Ehegatten oder im Rahmen einer güterrechtlichen Auseinandersetzung: Auch hier erfolgt in der Regel kein Steuerzug.
Hinweis: Für den Steueraufschub ist ein entsprechender Antrag bei der Steuerbehörde nötig. Eine rechtzeitige Planung ist entscheidend.
Wie wird die Steuer deklariert?
Die Grundstückgewinnsteuer wird nicht über die normale Steuererklärung abgerechnet, sondern über ein separates Formular der Abteilung Steuern des Kantons Aargau. Verkäufer müssen sämtliche Belege zu Kauf, Verkauf, Investitionen und Abzügen einreichen.
Online-Ressourcen:
Merkblatt Grundstückgewinnsteuer Aargau (PDF)
Weitere Informationen Grundstückgewinnsteuer Aargau
Fazit: Steuer frühzeitig mit einplanen
Die Grundstückgewinnsteuer kann beim Verkauf einer Immobilie im Kanton Aargau einen erheblichen Einfluss auf den Nettogewinn haben. Eine gute Planung und genaue Dokumentation der Investitionen und Kosten sind deshalb unerlässlich. Wer frühzeitig die Steuerfolgen prüft oder sich professionell beraten lässt, kann unangenehme Überraschungen vermeiden – und unter Umständen sogar Steuern sparen.
Mit einem erfahrenen Immobilienpartner an Ihrer Seite sichern Sie sich nicht nur den besten Verkaufspreis, sondern auch eine fundierte Beratung zu steuerlichen Themen wie der Grundstückgewinnsteuer.