Alles Wissenswerte rund um die Schweizer Grundstückgewinnsteuer

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In der Schweiz fällt beim Verkauf eines Hauses die Grundstückgewinnsteuer an. Diese gibt es unter ähnlichen Begriffen auch in vielen anderen Ländern. Da dieser Steuersatz den Gewinn empfindlich schmälern kann, ist es wichtig, sich rechtzeitig mit ihr auseinanderzusetzen. Hier erfahren Sie, was die Grundstückgewinnsteuer ist, wer sie bezahlen muss, wie sie sich berechnen lässt, wie hoch sie ausfällt und ob es möglich ist, die Besteuerung der Grundstückerträge zu umgehen oder zu senken.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Gewinnsteuer des Grundstücks ist ein Steuersatz auf den erzielten Verkaufsgewinn. Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten. Neben dem Kaufpreis gehören auch nachträgliche, wertvermehrende Investitionen zu den Anschaffungskosten – vorausgesetzt, Sie können diese mit Quittungen belegen.

Mithilfe der Besteuerung der Grundstückerträge gelingt es der Eidgenossenschaft, Abgaben auf den Vertrieb von Immobilien zu erheben. Da es sich bei Liegenschaften meist um grosse Wertgegenstände handelt, ist die Steuer lukrativ für den Staat. Für den Verkäufer oder Käufer einer Immobilie bedeutet sie jedoch, dass sich der Gewinn schmälert bzw. der Kaufpreis erhöht.

 

Wer muss die Grundstückgewinnsteuer bezahlen?

Die Besteuerung der Grundstückgewinne muss normalerweise von natürlichen und juristischen Personen bezahlt werden, und zwar bei der Veräusserung von Grundstücken. Auch die Handänderung an einem Grundstück wird mit dieser Steuer versehen. Dies bedeutet, dass auch die Ausübung von Kaufrechten zugunsten einer dritten Person oder die Veräusserung von mehr als 50% der Beteiligungsrechte an einer Immobiliengesellschaft besteuert wird.

Die Grundstückgewinnsteuer wird von der Person bezahlt, die einen Ertrag aus dem Grundstücksverkauf erzielt. Dies ist typischerweise der Verkäufer. Sollte dieser jedoch nicht in der Lage sein, die Gewinnsteuer des Grundstücks zu begleichen, bietet das Finanzamt den Käufer zur Kasse.

Wichtiger Hinweis für Käufer: Vergewissern Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie darüber, dass der Verkäufer in der Lage ist, die Abzüge der Grundstückerträge zu bezahlen.

 

Wie kann ich die Grundstücksgewinnsteuer umgehen?

Wenn das Finanzamt Abgaben der Grundstückgewinne ansetzt, sollten Sie diese auch bezahlen. Jedoch gibt es einige Ausnahmen, bei denen die Besteuerung aufgeschoben wird. In den folgenden Fällen ist ein Aufschub möglich:

  • Eigentumswechsel durch Erbe oder Schenkung
  • Handänderung unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht 
  • Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Familienunterhalt
  • Landumlegungen
  • Unternehmensumstrukturierungen
  • Verkauf einer dauernd selbst genutzten Liegenschaft, sofern Sie den Erlös innert zwei Jahren in ein ebenfalls dauernd selbst genutztes Ersatzgrundstück in der Schweiz investieren

Aufgeschoben ist jedoch nicht aufgehoben: Die volle Steuer wird dann fällig, wenn Sie das Haus ohne eine Ersatzbeschaffung an einen Aussenstehenden verkaufen. Falls Sie nur einen Teil des Gewinns in den Kauf einer Schweizer Ersatzimmobilie investieren, müssen Sie den restlichen Teil im Rahmen der Abzüge der Grundstückerlöse versteuern.

Beachten Sie auch, dass der Gewinnsteueraufschub nur für selbstgenutztes Wohneigentum gilt. Für die Ferien- oder Zweitwohnung müssen Sie die volle Grundstückgewinnsteuer begleichen. Somit ist der Aufschub normalerweise nur für Privatpersonen möglich, die sich vom Verkaufserlös ein gleichwertiges oder teureres Grundstück kaufen.

Tipp: Lassen Sie sich von Ihrem Kanton zu den Regelungen vor Ort informieren, da diese je nach Region variieren.

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Was muss ich als Hauskäufer beachten?

In der Schweiz und den Kantonen ist es üblich, dass der Handelsvertreter einer Liegenschaft die Abzüge der Grundstückgewinne begleicht. Sollte er dieser Verpflichtung nicht nachkommen können, müssen Sie als neuer Eigentümer der Immobilie diese Steuerschuld begleichen. Beachten Sie, dass der Fiskus ein Grundpfandrecht für die Liegenschaft besitzt, weshalb Sie als Eigentümer haftbar gemacht werden können.

Umso wichtiger ist es, dass Sie vom Verkäufer die Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer verlangen. Gehen Sie wie folgt vor, um sich bestmöglich abzusichern:

  • Informieren Sie sich beim Steueramt des Kantons oder Wohnorts darüber, ob die Zahlung der Abzüge zum Grundstückerlös ausstehend ist
  • Bitten Sie den Handelsvertreter darum, den geschuldeten Betrag zu hinterlegen – die Steuerbehörde kann die voraussichtlich anfallenden Abgaben berechnen
  • Vereinbaren Sie, dass Sie den Kaufpreis auf ein Konto deponieren, worauf der Verkäufer erst nach Entrichtung der Abgabe von Grundstückgewinnen Zugriff hat
  • Alternativ können Sie anbieten, den Betrag im Namen des Handeltreibenden zu bezahlen und diese Summe vom Kaufpreis abzuziehen
  • Bestehen Sie darauf, dass die Zahlung der Grundstückgewinnsteuer durch den Verkäufer ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt wird

 

Wie hoch ist die Grundstückgewinnsteuer?

Die Abgabe der Grundstückerlöse fällt innerhalb der Schweiz und Kantonen immer ein wenig unterschiedlich aus. Sie lässt sich jedoch im Voraus einschätzen. Die folgenden drei Faktoren sind ausschlaggebend für die Höhe der Entrichtung:

  • Haltedauer der Liegenschaft
  • Höhe des Gewinns beim Verkauf
  • Steuersatz im zuständigen Kanton

Dies bedeutet: Je länger Sie eine Immobilie vor deren Verkauf besessen haben, desto niedriger fallen die Abgaben aus. Damit sollen spekulative Käufe und Verkäufe von Objekten vermieden werden. In Deutschland ist dies als Spekulationsfrist bekannt.

Die Höhe des Gewinns spricht für sich. Ein grosser Unterschied besteht in der Schweiz darin, in welchem Kanton Sie Ihr Grundstück verkaufen. Denn beispielsweise werden im Thurgau Gewinne von 200’000 CHF mit einer Haltedauer von fünf Jahren mit bis zu 80’000 CHF besteuert, während in Zug für das gleiche Objekt nur 20’000 CHF anfallen würden. So gelten auch in anderen Kantonen unterschiedliche Regelungen.

Übrigens: Als Berechnungsgrundlage für die Anschaffungskosten eines Grundeigentums wird normalerweise der Verkehrswert einer Immobilie in den letzten 10 bis 30 Jahren veranschlagt. Dies ist vor allem bei Altbauten wichtig, die schon lange im Familienbesitz sind und früher nur wenige Tausend Franken gekostet haben. Da die nachträgliche Berechnung des Marktwertes jedoch fehleranfällig ist, lohnt es sich, hier einen Profi nachrechnen zu lassen – gern unterstützen wir Sie bei der Immobilienbewertung!

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Wie lässt sich die Grundstückgewinnsteuer berechnen?

Für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer gibt es die folgende Formel:

 

Grundstückgewinn = Erlös – Anlagekosten

 

Mit dem Erlös ist der Kaufpreis gemeint, zu dem alle Leistungen des Erwerbers gehören. Die Anlagekosten setzen sich aus dem ursprünglichen Kaufpreis und wertvermehrenden Anlagekosten zusammen. Wertvermehrende Investitionen sind zum Beispiel Modernisierungen, die sowohl die Qualität als auch den Komfort des Anwesens optimiert haben.

Um Ihre zu erwartende Abgabe des Grundstückerlöses zu berechnen, sollten Sie also alle wertvermehrenden Investitionen abziehen. Dies ist die beste Möglichkeit, um die Abgabe zu reduzieren. Achten Sie auch darauf, möglichst ein volles Jahr nach Erwerb zu verkaufen, um so die Abgabe weiter zu senken, denn mit jedem Besitzjahr sinkt die Entrichtung.

Die folgenden wertvermehrenden Investitionen gehören zu den Anlagekosten:

  • Bau eines Wintergartens
  • Ausbau des Dachbodens
  • Anlegen eines Gartens
  • Modernisierte Badezimmer

Auch die Verkaufskosten dürfen Sie vom Erlös abziehen. Dies sind zum Beispiel Maklerprovisionen, Ausgaben für Inserate, Handänderungssteuern, Notargebühren und Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank. Hier kommen schnell über 10’000 CHF zusammenkommen – Voraussetzung für den Abzug ist, dass Sie die Originalbelege beim Steueramt einreichen.

Sobald Sie all diese Posten zusammengetragen haben, können Sie die voraussichtliche Gewinnsteuer Ihres Grundstücks online berechnen. Der zuständige Kanton hilft ebenfalls dabei, sich eine erste Vorstellung der anfallenden Abgaben zu verschaffen.

Hinweis: Lassen Sie sich sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf von Immobilien von Ihrem Steuerberater unterstützen. Dieser hilft dabei, unnötige Abgaben zu umgehen, nötige Abgaben zu senken und die besten Entscheidungen rund um Investitionen zu treffen.

Tipp: Testen Sie unseren online Grundstückgewinnsteuer-Rechner, der Ihnen zuverlässig und kostenlos den voraussichtlich zu zahlenden Betrag der Gewinnsteuer Ihrer Immobilie ermittelt.

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 Wer profitiert von der Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer ist eine Sondersteuer, die inzwischen für viele Schweizer Kantone eine wichtige Einnahmequelle darstellt. Wie alle Steuergelder gehört die Grundstückgewinnsteuer dem Staat. Sie verbleibt in dem Kanton, in dem sie erhoben wurde. 

Im Kanton St. Gallen hat die Grundstückgewinnsteuer im Jahr 2018 zum Beispiel 100 Millionen Franken eingebracht. Dies ist die viertgrösste Einnahmequelle des Kantons. Sie wird, wie andere Steuergelder, für Systeme der sozialen Sicherheit, für Entlohnung von Beschäftigten im öffentlichen Dienst, für Infrastruktur und weitere öffentliche Services benutzt, kommt also letztendlich allen Schweizer Bürgern zugute. 

Die Tarifautonomie der Kantone bedeutet, dass jeder Kanton unterschiedliche Werte bei der Grundstückgewinnsteuer erzielt. Fest steht aber, dass die Gewinne aus der Steuer in den letzten Jahren drastisch gestiegen sind: Im Jahr 2010 nahm die Eidgenossenschaft 1,6 Milliarden Franken aus der Grundstückgewinnsteuer ein, während es im Jahr 2020 bereits 2,5 Milliarden waren. Das entspricht einer Steigerung von über 50 Prozent.

Wo ist die Grundstückgewinnsteuer am höchsten?

Die Grundstückgewinnsteuer wird oft auch als «Spekulations-Riegel» bezeichnet. Denn sie soll gerade in wohlhabenden Gebieten die Spekulation mit Immobilien verhindern, die nur auf schnelle Gewinne aus ist. 

In Kantonen wie St. Gallen und Basel-Land sind die Sätze der Grundstückgewinnsteuer besonders hoch: In St. Gallen liegt die Steuer bei 26,4 Prozent und in Basel-Land bei 25 Prozent. Hingegen fallen im Wallis nur 5 Prozent an. Und in Genf müssen Verkäufer nach einer Besitzdauer von 20 Jahren gar keine Grundstückgewinnsteuer mehr entrichten. 

Noch ein Beispiel: Bei einem Gewinn von 200’000 Franken müssen Verkäufer, die innerhalb von fünf Jahren verkaufen, in der Stadt Zug 20’000 Franken Grundstückgewinnsteuer zahlen. In Frauenfeld läge die Steuer hingegen bei 80’000 Franken, also viermal höher. 

Was bedeutet das für Verkäufer?

Verkäufer sollten sich so früh wie möglich – idealerweise schon beim Kauf der Immobilie – mit der gültigen Grundstückgewinnsteuer in ihrem Kanton beschäftigen. Je nachdem, was Sie mit der Immobilie vorhaben, lässt sich die Steuer deutlich senken. Auf jeden Fall sollte Ihnen bewusst sein, dass Sie selbst beim Verkauf einer geerbten Immobilie eventuell aufgrund der Grundstückgewinnsteuer eine deutliche Gewinnschmälerung zu erwarten haben. 

Die Steuern beim Hausverkauf entscheiden oft über die Frage, ob sich der Verkauf überhaupt lohnt. Auch beim Wohnungsverkauf fallen diese Steuern, die auch als Liegenschaftsgewinnsteuern bekannt sind, an. Lassen Sie sich daher am besten von einem erfahrenen Experten beraten. 

Schon heute können Sie mit unserem Grundstückgewinnsteuer-Rechner herausfinden, wie hoch die Hausverkauf-Steuern für Sie wären, wenn Sie heute verkaufen würden. Dies hilft dabei, eine informierte Entscheidung zu treffen. Berechnen Sie jetzt Ihren Steuersatz!

Welche anderen Steuern sind für Immobilienbesitzer in der Schweiz relevant?

Neben der Abgabe von Grundstückerlösen müssen Sie als Immobilienbesitzer weitere Steuern kennen und beachten. Dazu gehören die Handänderungssteuer, die Vermögenssteuer sowie die Liegenschaftssteuer.

Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, müssen Sie die Mieteinnahmen daraus als Teil der Einkommenssteuer versteuern. Dazu lesen Sie in diesem Beitrag für Vermieter mehr. Aber auch, wenn Sie Ihr Objekt selbst nutzen, fällt eine Steuer an, die dem sogenannten Eigenmietwert entspricht.

Grundsätzlich gilt, dass Sie die Steuern für Immobilienbesitzer nicht umgehen können. Da diese jedoch vom Wert der Immobilie und von Ihrem Einkommen sowie Ihrer Steuerklasse abhängen, dürfte es keine bösen Überraschungen geben. Informieren Sie sich gut über alle steuerlichen Aspekte und heben Sie stets die Quittungen auf, um bei Bedarf nachweisen zu können, dass Sie Ausgaben von der Steuer absetzen dürfen.

 

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