Renditeobjekt kaufen: Immobilie als Wertanlage

Renditeobjekte sind beliebte Investitionen, die eine langfristige und lukrative Einnahmequelle darstellen. Dabei handelt es sich um Liegenschaften, die vom Besitzenden nicht selbst bewohnt, sondern vermietet oder weiterverkauft werden. Renditeimmobilien sind gegenüber anderen Investitionsmöglichkeiten, wie Aktien, Wertschwankungen weniger ausgesetzt, weshalb auch der Begriff «Zinshaus» oder «Betongold» verbreitet ist. 

Im Folgenden lesen Sie, was genau ein Renditeobjekt ist und wie sich ihr Wert ermittelt; ab wann sich das Renditeobjekt rentiert; welche Arten von Rendite Sie kennen sollten; und wie Sie die Rendite erhöhen können. Zudem erhalten Sie Tipps für den Einstieg in Renditeobjekte. 

Was ist eigentlich ein Renditeobjekt?

Renditeobjekte sind vor allem in der Schweiz meist Wohnimmobilien, die gekauft werden, um sie zu vermieten oder weiterzuverkaufen (im Ausland werden vielerorts vermehrt Büroliegenschaften als Investments gesehen). So möchte der Eigentümer sein Vermögen vermehren. Auch Gewerbeimmobilien wie etwa Bürogebäude kommen als Renditeliegenschaften in Frage, wobei hier der Markt volatiler ist, weshalb viel Erfahrung nötig ist. 

Wohnimmobilien sind unter anderem deshalb eine geeignete Kapitalanlage, da Banken sie gern beleihen. Denn aufgrund des regelmässigen, durch den Mietvertrag garantierten, Mietzins entsteht ein stetiger Cashflow. Dieser ist zuverlässiger und risikoarmer als etwa bei Aktien. Gold gilt als „die“ risikofreie Anlage, gibt zwar keinen regelmässigen Zins, dafür aber eine stetige, wenn auch langsame, Werterhöhung. In der Schweiz sind Renditeliegenschaften eine der beliebtesten Anlagewerte von Privatpersonen – fast die Hälfte aller Mietwohnungen der Schweiz sind zum Beispiel in privatem Besitz.

Eigenkapitalrendite, Mikrolage und Makrolage

Die Eigenkapitalrenditen sind regional und objektspezifisch abhängig. Hinzukommen auch Mikro- und Makrolage, welche sich wie folgt unterscheiden:

• Mikrolage: Die Mikrolage meint die direkte Umgebung einer Immobilie, die Aussicht, die Fussgängerfrequenz, Zufahrt- und Parkmöglichkeiten sowie den Garten.

• Makrolage: Hier sind Faktoren wie die Attraktivität und Beliebtheit des Ortes gemeint, die unter anderem vom landschaftlichen Reiz, von soziodemografischen und wirtschaftlichen Aspekten sowie von der Infrastruktur abhängt. Neben Nähe zu Schulen, Kindergärten, Einkaufs-, Medizin- und Versorgungszentren ist auch der Steuerfuss einer Gemeinde relevant.

Neben der Lage einer Renditeimmobilie sind auch der Zustand, der Ausbaustandard und das Alter des Objektes sehr wichtig. Selbst renovationsbedürftige Immobilien können interessant für die Investition sein, müssen aber ausreichend Potenzial aufweisen. 

Tipp: Achten Sie vor einer Investition unter anderem auf die Leerstandsquote der jeweiligen Gemeinde. Denn ein Bauboom in den letzten Jahren hat in manchen Regionen zu einem Überangebot geführt, was in Leerstand und tieferen Mieten resultieren kann.

Übrigens: Mehr zum Schweizer Wohnungsleerstand lesen Sie hier.

Ab wann rentiert sich das Renditeobjekt?

Die Umsatzrentabilität ist eine der wichtigsten Überlegungen beim Kauf einer Renditeimmobilie. Als Investor haben Sie Eigenmittel in das Objekt gegeben und wahrscheinlich auch eine Hypothek aufgenommen. Umso wichtiger ist es, dass sich diese Investition lohnt. Dies überprüfen Sie, indem Sie die Gewinnmarge berechnen.

Sie erwarten einen sogenannten «Return on Investment» oder eine Rendite, und zwar in Form von regelmässigen Dividenden sowie einer Wertsteigerung im Laufe der Zeit. Idealerweise erzielen Sie beides, können also jahrelang von Mieteinnahmen profitieren und verkaufen das Objekt später mit Gewinn. 

Fragen Sie sich daher stets: Rentiert sich das Renditeobjekt? Wenn Sie Ihre Liegenschaft zum Beispiel im Jahr 2013 für 3 Millionen Franken gekauft haben, möchten Sie es später inflationsbereinigt für mindestens 3 Millionen weiterverkaufen können. Die Komponenten des Wertes sind dabei das Grundstück, das Haus, die Mieterträge und das Marktumfeld. 

Tipp: Um den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie einzuschätzen, können Sie den kostenlosen Marktwert-Rechner von Properti nutzen.

Für die Berechnung der Rentabilität müssen Sie Aufwand und Ertrag gegenüberstellen. Der Ertrag besteht aus den Mieteinnahmen und einer allfälligen Verzinsung der Rückstellungen. Die Aufwandskosten sind zum Beispiel diese:

• Unterhalt von Gebäude und Grundstück
• Verwaltungskosten
• Versicherungsgebühren
• Kapitalkosten und Amortisationen
• Steuern
• Rückstellungen für Sanierungen
• Reserven für Mietausfälle oder Leerstände

Welche Renditeliegenschaften gibt es?

Die Rendite bezieht sich immer auf das eingesetzte Kapital. Daher ermöglicht sie den Vergleich verschiedener Kapitalanlagen. Da unterschiedliche Erträge anfallen, ergeben sich auch verschiedene Renditen. Dieses sind die Renditearten, die Sie als Besitzer einer Renditeliegenschaft kennen sollten:

• Bruttorendite: Diese Rendite ist am wenigsten aussagekräftig, da sie die ertragsmindernden Kosten ignoriert. Jedoch gibt sie eine gute erste Einschätzung.
  • Formel: Nettomietertrag x 100 / Kaufpreis
    
• Nettorendite: Für die Berechnung der Nettorendite werden die Kosten vom Nettomietertrag abgezogen. Dieser Wert wird dann mit 100 multipliziert und durch den Kaufpreis geteilt, was die Rendite ergibt.
  • Formel: (Nettomietertrag – Kosten) x 100 / Kaufpreis
    
• Eigenkapital-Rendite: Der sogenannte Leverage-Effekt bezieht sich auf Kapitalanlagen, die Sie mit Fremdmitteln finanzieren. Bei dieser Eigenkapitalrentabilität ergibt sich eine Hebelwirkung, da Sie die Rendite zu 100 Prozent behalten, aber nicht 100 Prozent des Kapitals aufbringen mussten. Je grösser das Fremdkapital, desto grösser die Rendite im Verhältnis zum Eigenkapital.
  • Formel: (Nettomietertrag – Kosten) x 100 / investiertes Eigenkapital
    
• Netto-netto-Rendite: Diese Rendite berücksichtigt auch noch die Rückstellungen für Sanierungen sowie Totalsanierungen. Jedes Jahr sollten Sie dafür durchschnittlich 1 Prozent des Kaufpreises zur Seite legen. Diese Beträge reduzieren die Netto-Rendite und ergeben die «Ausschüttungsrendite».
  • Formel: (Nettomietertrag – Kosten – Rückstellungen) x 100 / investiertes Kapital
    

Wie kann ich die Rendite erhöhen?

Wer bemerkt, dass die Rendite bei seinem Objekt zu wünschen übriglässt, hat ein paar Möglichkeiten, diese zu erhöhen. Überlegen Sie zunächst, ob es möglich ist, den Ertrag zu steigern. Das geht, indem Sie den Mietzins erhöhen. Zwar dürfen Sie diesen nicht willkürlich anheben, aber eventuell können Sie im Rahmen von wertvermehrenden Investitionen oder einer Anpassung an die durchschnittlichen Mietpreise der Region eine Erhöhung durchsetzen. 

Hinweis: Mehr Informationen darüber, wie Sie den Wert von Immobilien steigern können, haben wir Ihnen hier zusammengestellt. 

Praktikabler ist es jedoch meistens, stattdessen die Kosten zu senken. Wer es professionell angehen will, kann hier auf die Hilfe eines Immobilienverwalters setzen. Wem dieses Unterfangen zu teuer ist, kann auf flexible Angebote wie dem Verwaltungsabo von Properti setzen. Bei diesem Modell wird eine monatliche Gebühr für eine umfassende Bewirtschaftung erhoben. Man profitiert von einer einfachen Kostenstruktur und kann sein Abonnement nach Erledigen von dringenden Anliegen ganz einfach wieder kündigen. Eine günstige Neufinanzierung kann ebenfalls dabei helfe, die Kosten zu senken.
Drittens können Sie die Rückstellungen reduzieren. Anstatt etwa für einen Mietausfall zu sparen, würden Sie in diesem Fall die Kosten erst tragen, wenn sie tatsächlich anfallen. Indem Sie pro Jahr nur 0,5 Prozent statt 1 Prozent Sanierungsrückstellung bilden, können Sie ebenfalls sparen. Dies ist jedoch riskant, da unvorhergesehene Sanierungsarbeiten teuer werden können.

Tipps für Anfänger

Als Anleger sollten Sie nicht nur den Reingewinn berechnen und die Rentabilität Definition kennen, sondern auch genau wissen, worauf es beim Kauf eines Renditeobjektes ankommt. Dazu haben wir Ihnen hier ein paar Tipps zusammengestellt: 

• Nicht jede Immobilie ist ein gutes Renditeobjekt. Überprüfen Sie, ob sich das Objekt in Frage weitervermieten lässt. Neben Mehrfamilienhäusern sind auch Geschäftsliegenschaften oder einzelne Wohnungen interessant – insbesondere, wenn die Lage stimmt. Prüfen Sie das Objekt vor dem Kauf ausführlich und ziehen Sie Profis zur Rate, um etwa die Bausubstanz korrekt einzuschätzen. 
  
• Nicht jede Rendite ist gut. Je höher die mögliche Rendite-Steigerung, desto besser ist dies für Ihre Investition. Für die Schätzung der Gesamtkapitalrentabilität nutzen Sie das Ertragswertverfahren, bei dem Sie die Netto-Mieterträge ins Verhältnis zu anfallenden Kosten und anfänglicher Investition setzen. So gilt im Allgemeinen: Desto höher die Rendite, umso höher auch das Risiko.
  
• Renditeliegenschaften sind nichts für Ungeduldige. Selbst mässig rentable Immobilien sind langfristig gesehen eine gute Investition. Aber es handelt sich um eine illiquide Anlage, bei der Ihr Kapital gebunden ist und sich nicht schnell entziehen lässt. Daher sollten Sie stets die langfristige Entwicklung im Blick behalten und den Inflationsschutz berücksichtigen. 
  
• Günstige Finanzierungszinsen sind keine Garantie. Derzeit sind die Zinsen zur Finanzierung von Renditeliegenschaft attraktiv. Aber Sie müssen dennoch mindestens 20 Prozent des Verkehrswerts der Immobilie selbst aufbringen.  Bei manchen Finanzinstituten sind es sogar 50 Prozent, und die Vorsorgegelder aus der 2. Oder 3. Säule dürfen Sie nicht immer zur Finanzierung von Renditeobjekten nutzen. Überprüfen Sie daher die verschiedenen Angebote genau und führen Sie eine Tragbarkeitsrechnung durch. 
  
• Renditeobjekte sind nicht immer eine Steuererleichterung. Bedenken Sie, dass Sie Renditeliegenschaften in der Steuererklärung angeben müssen. Die Mieteinnahmen sind Teil Ihres Einkommens. Die Hypothekarzinsen können Sie hingegen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Mehr über die Steuern bei werterhaltenden und wertsteigernden Investitionen lesen Sie hier. 

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