Nach den Pandemie-Jahren kehrt wieder der “normale Alltag” ein, dennoch hören die schlechten Nachrichten nicht auf: Krieg in der Ukraine, Inflation und explodierende Energiepreise dominieren die Nachrichten. Dies hat Auswirkungen auf uns alle. Die Nebenkosten, insbesondere für das Heizen, steigen laut Credit Suisse um bis zu 500 Franken pro Jahr.
Was bedeuten die hohen Energiepreise im Alltag, was sind die Gründe für den Preisanstieg, welche Preisentwicklung ist zu erwarten und für wen bleiben die Nebenkosten stabil? Hier lesen Sie, worauf Vermieter und Mieter angesichts der neuen Herausforderungen achten sollten. Zudem beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um die Abrechnung der Nebenkosten.
Hohe Energiepreise geben Heizkosten einen Aufwärtsschub
Der Schweizer Immobilienmonitor für das 2. Quartal 2022 von Credit Suisse zeigt, dass sowohl die Energiepreise als auch die Zinswende und die Baumaterialverknappung den Immobilienmarkt herausfordern. Allerdings ist dabei noch keine Trendwende zu sehen, was die hohen Immobilienpreise angeht.
Jedoch hat die hartnäckige Inflation bereits Folgen: Eine lange Phase niedriger Zinsen führte dazu, dass Immobilien immer teurer wurden. Die Renditen von Immobilienanlagen blieben hoch, weshalb viele Käufer gewillt waren, die teils schwindelerregenden Preise für Liegenschaften in der Schweiz zu zahlen. Genau dieser Rückenwind wird künftig fehlen.
Die Zinsen steigen, was sich wesentlich auf den Hauskauf auswirkt. Auch der Bau von Gebäuden wird teurer, was an Lieferengpässen von Baumaterialien und hohen Energiepreisen liegt. Letztere wiederum sind unter anderem durch den Ukraine-Krieg zu erklären.
Zwar ist die Energieversorgung der Schweiz gesichert – nur etwa 15 Prozent des Energiemix ist Gas –, aber die alternativen Energieträger wie Erdöl, Elektrizität und erneuerbare Energien haben höhere Kosten. Die drohende Knappheit von Energierohstoffen hat dazu geführt, dass die Preise für Heizöl, Erdgas und Strom richtiggehend explodiert sind.
Entsprechend müssen Mieterinnen und Mieter mit hohen Nebenkostenaufschlägen rechnen. Aktuell ist dies noch wenig zu spüren. Abhängig vom Energieträger der Heizung wird die nächste Rechnung jedoch hoch ausfallen. Wer in einer Wohnung mit fossilen Heizenergieträgern lebt, was auf 60 Prozent der Mieter in der Schweiz zutrifft, sollte mit einem Anstieg der Heizkosten von bis zu 38 Prozent rechnen. Bei einer Wohnung mit Wärmepumpe steigen die Nebenkosten für das Heizen hingegen laut Credit Suisse nur um etwa 3 Prozent.
Übrigens: Die vollständige Studie «Immobilienmonitor Schweiz 2. Quartal 2022» finden Sie hier.
Was heisst das konkret für Mieter?
Viele Mieter in der Schweiz machen sich angesichts der Nachrichten rund um Inflation, Ukrainekrieg und steigende Energie-Nebenkosten grosse Sorgen. Aber obwohl bei Heizungen mit Erdöl und Erdgas hohe Heizkostenabrechnungen drohen, ist noch etwas Zeit, sich darauf einzustellen. Erst die Nebenkosten, die Ende des Jahres oder zur nächsten Frist berechnet werden, spiegeln diese Entwicklungen wider.
Steigende Nettomieten sind für Bestandsmieter in der Schweiz erst in frühestens zwei Jahren zu erwarten. Denn der Immobilienmonitor der Credit Suisse zeigt, dass Investitionen in Immobilien weniger attraktiv sind, weshalb das Mieten an Beliebtheit gewinnt. Entsprechend gibt es einen Wettbewerb, der die Mietzinsen ausbalanciert. Hinzu kommt, dass Vermieter für bestehende Mieter erst dann den Mietzins erhöhen dürfen, wenn der Referenzzinssatz der Schweizerischen Nationalbank steigt. Damit ist erst Ende 2023 zu rechnen.
Tipp: Mehr zu den steigenden Zinsen in der Schweiz lesen Sie hier.
Eine wichtige Überlegung für Mieter, aber auch für Vermieter, ist die Inflation. In den Niederlanden liegt sie schon bei über 11 Prozent und in Deutschland bei 8 Prozent. In der Schweiz sind die Lebenshaltungskosten derzeit etwa knapp 3 Prozent höher als im Mai 2021. Jedoch verschärft sich der Preisdruck, da die Inflation importierte Güter betrifft. Neben dem Krieg in der Ukraine sind dafür auch Lieferengpässe verantwortlich, die sich aus Nachwirkungen der Pandemie und neuen Lockdowns in China erklären.
Welche Preisentwicklung ist bei den Nebenkosten zu erwarten?
Je nachdem, womit in Ihrer Immobilie geheizt wird, fällt der Anstieg der Heizkosten sehr unterschiedlich aus. Wer mit Öl und Gas heizt, muss mit einer etwa 38 Prozent höheren Abrechnung rechnen. Bei einer Wärmepumpe sind die Heizenergiekosten jedoch laut der Credit Suisse nur um etwa 3 Prozent gestiegen. Lassen Sie die Kosten genau abrechnen und prüfen Sie sowohl als Mieter als auch als Vermieter die Rechnungen und die Nebenkostenabrechnung sehr gründlich.
Hinzu kommt, dass noch höhere Belastungen für Mieter und Vermieter drohen. Der Gaspreis ist nämlich eher träg, weshalb sein Anstieg erst mit Verzögerung im vollen Umfang verrechnet wird. Das bedeutet, dass Wärmepumpenheizungen nun nicht mehr nur deutlich günstiger sind, sondern sich auch schneller amortisieren lassen. Sie lohnen sich auf Basis der aktuellen Nebenkosten bereits nach acht bis neun Jahren. Öl- und Gasheizungen hingegen beinhalten das Risiko, künftig noch höhere Nebenkosten mit sich zu bringen.
Worauf müssen Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung achten?
Trotz der steigenden Nebenkosten bleiben die Regeln für Nebenkostenabrechnungen in der Schweiz gleich: Vermieter müssen die Rechnung mindestens alle 12 Monate stellen, wobei sie selbst ein Datum wählen können. Meist handelt es sich dabei um das Jahresende.
Mieter haben die Pflicht, ihre Nebenkosten innert der festgesetzten Frist zu bezahlen. Dazu gehören auch eventuelle Nachzahlungen. Vermieter müssen Rückzahlungen zeitnah überweisen. Aufgrund der steigenden Heiz-Nebenkosten ist jedoch für das Jahr 2022 nur in den wenigsten Fällen mit Erstattungen der Nebenkosten zu rechnen.
In der Schweiz sind die sogenannten verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnungen üblich. Das gilt sowohl für die jährliche Abrechnung als auch für die teils üblichen monatlichen Akontozahlungen. Eine pauschale Abrechnung ist bei den Nebenkosten erlaubt. Damit ist der Durchschnitt der Heiz- und Nebenkosten der letzten drei Jahre gemeint. Jedoch können Vermieter eine Nachzahlung vom Mieter verlangen, wenn die Pauschale die effektiven Kosten nicht mehr deckt. Achten Sie entsprechend auf Regelungen, die eher die entstandenen Kosten als den vorausgesetzten Gebrauch berücksichtigen.
Für die Heizkostenabrechnung heisst es also sowohl für Mieter als auch für Vermieter: Beachten Sie die wichtigsten Fristen zur Nebenkostenabrechnung und stellen Sie sich auf höhere anfallende Kosten im Jahr 2022 ein. Genau diese Krise nehmen viele Menschen mit Wohneigentum zum Anlass, um sich mit alternativen Energien zu beschäftigen. Unabhängig davon, wie abgerechnet wird, ist es ausserdem sinnvoll, die verbrauchsabhängigen Heizkosten zu reduzieren – wie das geht, lesen Sie hier.
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