Das sogenannte Vorkaufsrecht berechtigt dazu, im Falle des Immobilienverkaufs die Liegenschaft für sich zu beanspruchen, bevor sie einem Dritten verkauft wird. Es handelt sich somit um eine Art Bevorzugung beim Kauf, die jedoch vertraglich festgehalten werden muss. Hier erfahren Sie mehr über diese Thematik in der Schweiz, über die verschiedenen Arten dieses Rechts und über den korrekten Ablauf bei der Anwendung.
Vorkaufsrecht – was ist das?
Das Vorkaufsrecht gewährt einer Person das Privileg, vor einem geplanten Immobilienverkauf in den Kaufvertrag einzutreten. Bevor der Verkäufer die Immobilie an Dritte verkaufen kann, muss er sie dem Vorkaufsberechtigten anbieten. Nur wenn dieser von seinem Recht keinen Gebrauch macht, kann der Verkauf an Dritte erfolgen. Häufig tritt das Mieter-Vorkaufsrecht in Kraft, das vertraglich festgehalten werden muss.
In der Schweiz sind entsprechende Vorgaben im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ab Artikel 681 genau geregelt. Hier steht unter anderem, dass ein Vorkaufsrecht nicht vererbt oder abgetreten werden darf. Zudem finden sich im Obligationenrecht ab Artikel 216 Vorgaben wie die maximale Vorkaufsrechtsdauer von 25 Jahren und Informationen zur Eintragung des Rechts im Grundbuch.
Besonders wichtig ist das Vorkaufsrecht beim Verkauf von Häusern, Grundstücken und Stockwerkeigentum. Die folgenden Bedingungen müssen zutreffen:
- Der Verkäufer möchte die Liegenschaft tatsächlich verkaufen
- Es kommt ein Kaufvertrag zustande, mit dem beide Seiten einverstanden sind
- Der Vorkaufsrechtbegünstigte übt sein Recht ausdrücklich aus
- Der Verkäufer hat dem Begünstigten das Vorkaufsrecht an der Immobilie zugesichert
Faktoren wie den Kaufpreis oder den Kaufvertrag bleiben normalerweise für den Vorkaufsbegünstigten gleich. Zugleich darf der Verkäufer von diesem nicht mehr Geld verlangen als von dritten Parteien – eine Ausnahme stellt das limitierte Vorkaufsrecht dar.
Grundsätzlich ist das Vorkaufsrecht im Immobilienverkauf in der Schweiz ist im Zivilgesetzbuch (ZGB) geregel, allerdings können kantonale und kommunale Bestimmungen zusätzliche Regelungen oder spezifische Ausgestaltungen vorsehen, insbesondere in Bezug auf landwirtschaftliche Grundstücke oder spezielle Bauzonen. Es ist daher möglich, dass kantonale Vorschriften ergänzend zum Bundesrecht Anwendung finden.
Welche Arten des Vorkaufsrechts gibt es?
In der Schweiz unterscheidet man zwischen dem vertraglichen und dem gesetzlichen Vorkaufsrecht sowie dem limitierten und unlimitierten Recht. Das vertragliche Recht basiert auf einem Vorkaufsrechtvertrag zwischen Verkäufer und Begünstigtem, während das gesetzliche Recht aus Miteigentumsverhältnissen oder Baurechten entsteht. Die limitierte Variante legt die Konditionen im Vorvertrag fest, während das unlimitierte Recht die gleichen Bedingungen wie für Dritte gelten lässt.
Im Detail gibt es die folgenden Varianten des vertraglichen Vorkaufsrechts:
- Limitiertes Recht: Hier werden im Vorvertrag bereits alle Konditionen rund um den Kaufpreis der Immobilie festgelegt. Im Fall muss das Objekt also an den Begünstigten angeboten werden, der dann entscheidet, ob er sein Recht zum Kauf unter Berücksichtigung des festgelegten Preises wahrnehmen möchte. Der aktuelle Marktwert sowie der Preis, den kaufwillige Dritte bezahlen würden, sind hier nicht relevant.
- Unlimitiertes Recht: Hier gelten die Vertragskonditionen, die der Verkäufer mit einer dritten Person vereinbart hat. Diese treffen auch auf den Begünstigten zu.
Sowohl das limitierte als auch das unlimitierte Vorkaufsrecht muss öffentlich von einem Notar beurkundet werden. Dieser kümmert sich darum, das Recht im Grundbuch zu vermerken, um die Rechtswirkung zu garantieren. Dennoch darf der Begünstigte sein Recht ablehnen.
Informieren Sie sich als Verkäufer rechtzeitig darüber, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, über das Sie eventuell nicht Bescheid wussten.
Bedenken Sie, dass das Vorkaufsrecht im Verkaufsfall vorliegt. Das ist also dann relevant, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Falls Sie die Liegenschaft jedoch durch eine Schenkung übertragen oder an einen Erben abgeben, ist dieses Recht nicht relevant.
Wie wird das Vorkaufsrecht festgehalten?
Das vertragliche Vorkaufsrecht erfordert einen Vertrag zwischen Verkäufer und Begünstigtem sowie einen Grundbucheintrag. Beim gesetzlichen Vorkaufsrecht ist oft keine Vertragsabsprache nötig, aber eine rechtliche Absicherung ist ratsam.
Um das vertragliche Vorkaufsrecht rechtsgültig festzuhalten, ist der folgende Ablauf wichtig:
- Schliessen Sie einen Vorkaufsrechtsvertrag mit der begünstigten Person, etwa mit dem Mieter, ab. In diesem Vertrag verpflichten Sie sich dazu, beim Verkauf der begünstigten Person Vortritt zu gewähren.
- Lassen Sie das Vorkaufsrecht öffentlich beurkunden. Dies gilt insbesondere für vertragliche, limitierte Vorkaufsrechte, für die ein Gang zum Notar nötig ist. Der Experte kümmert sich um die öffentliche Beurkundung, die übrigens beim unlimitierten Vorkaufsrecht nicht nötig ist.
- Sowohl beim limitierten als auch beim unlimitierten Vorkaufsrecht ist ein Grundbucheintrag nötig. Der Notar kümmert sich darum, dass der Eintrag vorgenommen wird und das Vorkaufsrecht so gegenüber Dritten gültig ist. Ohne einen Grundbucheintrag sind Sie nicht in der Lage, das Vorkaufsrecht gegenüber Personen, die nicht Ihr Vertragspartner sind, geltend zu machen.
Rechte und Pflichten des Verkäufers?
Verkäufer müssen über ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht informiert sein. Mieter profitieren nicht automatisch davon, es sei denn, es ist vertraglich festgelegt oder ein gesetzliches Recht besteht. Bei Veräusserung der Immobilie muss der Begünstigte über die Verkaufsabsicht informiert werden, und er hat das Recht, sein Vorkaufsrecht auszuüben.
Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Mieter haben kein automatisches Vorkaufsrecht, es sei denn, es ist vertraglich vereinbart oder ein gesetzliches Recht besteht. Grundsätzlich ist das Schweizer Vorkaufsrecht dafür gedacht, bestimmten Personen beim Verkauf Vorzug zu geben. Sie als Verkäufer dürfen diese Personen beim vertraglichen Vorkaufsrecht frei aussuchen. Häufig wird das Vorkaufsrecht für langjährige Mieter festgelegt, die die Immobilie gut kennen.
Es muss von beiden Seiten akzeptiert und vertraglich gesichert werden, um zu gelten.
Aufhebung oder Umgehung des Vorkaufsrechts
Vertragliche Vorkaufsrechte erlöschen nach Ablauf der vereinbarten Dauer oder nach 25 Jahren automatisch. Gesetzliche Vorkaufsrechte können eingeschränkt oder durch eine öffentlich beurkundete Vereinbarung aufgehoben werden. Um das Recht zu umgehen, kann die Liegenschaft durch Schenkung übertragen oder an Erben übergeben werden.
Fazit
Das Vorkaufsrecht ist ein komplexes Thema im Immobilienmarkt, das sowohl für Verkäufer als auch für potenzielle Käufer von grosser Bedeutung ist. Es ist wichtig, die verschiedenen Arten und Regelungen zu verstehen, um seine Rechte und Pflichten korrekt auszuüben. In der Schweiz sind entsprechende Vorgaben im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ab Artikel 681 genau geregelt.
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