Ce que l’on appelle le droit de préemption autorise une personne à revendiquer le bien immobilier pour elle-même en cas de vente de celui-ci avant qu’il ne soit vendu à un tiers. Il s’agit donc d’une sorte de préférence à l’achat, qui doit toutefois être stipulée par contrat. Vous en apprendrez plus sur ce sujet en Suisse, sur les différents types de ce droit et sur la procédure correcte à suivre pour l’appliquer.
Droit de préemption – qu’est-ce que c’est ?
Il consiste en ce qu’une personne (le titulaire du droit de préemption) a le privilège d’entrer en premier dans le contrat de vente lors de la vente d’un bien immobilier. Avant de pouvoir vendre le bien à un tiers, le vendeur doit d’abord le proposer au titulaire du droit de préemption. Ce n’est que si ce dernier renonce à son droit que le vendeur est en mesure de vendre le bien à un tiers comme prévu.
Il s’agit souvent d’un droit de préemption spécial du locataire. Celui-ci doit être fixé par contrat pour être applicable. Si nécessaire, demandez donc à vos locataires, dès la rédaction du contrat de location, s’ils sont intéressés par un tel droit. Il est également possible de l’inscrire ultérieurement.
En Suisse, les prescriptions correspondantes sont réglées avec précision dans le Code civil suisse à partir de l’article 681. Il y est notamment stipulé que vous ne pouvez pas le léguer ou le céder. En outre, on trouve dans le Code des obligations, à partir de l’article 216, des prescriptions telles que la durée maximale du droit de préemption de 25 ans et des informations sur l’inscription du droit au registre foncier.
Le droit de préemption est particulièrement important lors de la vente d’une maison, d’un terrain ou d’un étage d’un immeuble. Les conditions suivantes doivent être remplies :
- Le vendeur souhaite effectivement vendre le bien immobilier
- Un contrat de vente est conclu, avec lequel les deux parties sont d’accord.
- Le bénéficiaire du droit de préemption exerce expressément son droit
- Le vendeur a garanti au bénéficiaire le droit de préemption sur le bien immobilier
Notez que cela n’a pas nécessairement d’incidence sur des facteurs tels que le prix d’achat ou le contrat de vente. Ceux-ci restent normalement les mêmes pour le bénéficiaire de la préemption. En même temps, en tant que vendeur, vous ne pouvez pas lui demander plus d’argent qu’à des tiers – le droit de préemption limité constitue une exception.
Quelles sont les différentes espèces ?
En Suisse, on peut faire la distinction entre le droit de préemption contractuel et le droit de préemption légal. Il existe en outre des différences entre le droit limité et le droit illimité.
Contractuellement, ce droit repose sur un contrat dit de préemption que vous, le vendeur, concluez avec le bénéficiaire. Il peut s’agir du locataire, mais aussi d’une autre personne. Dans le contrat, vous vous engagez à proposer le bien en premier à la personne bénéficiaire lors de la vente.
Il existe les variantes suivantes du droit de préemption contractuel :
- Droit limité: dans ce cas, toutes les conditions relatives au prix d’achat du bien immobilier sont déjà fixées dans le contrat préliminaire. Vous devez donc proposer le bien au bénéficiaire, qui décidera ensuite s’il souhaite exercer son droit d’achat en tenant compte du prix fixé. La valeur marchande actuelle ainsi que le prix que des tiers désireux d’acheter paieraient ne sont pas pertinents ici.
- Droit illimité: les conditions contractuelles que vous avez convenues en tant que vendeur avec une tierce personne s’appliquent ici. Celles-ci s’appliquent également au bénéficiaire.
Notez que tant la variante limitée que la variante illimitée doivent être authentifiées publiquement par un notaire. Celui-ci se charge d’inscrire le droit au registre foncier afin de garantir ses effets juridiques. Néanmoins, le bénéficiaire peut refuser son droit.
En revanche, selon l’article 682 du code civil, le droit de préemption légal résulte d’un rapport de copropriété sur un bien immobilier, d’un droit de superficie ou de droits fonciers. Dans ce cas, aucun contrat n’est nécessaire pour que le bénéficiaire puisse exercer son droit. Il est néanmoins recommandé de fixer également la situation juridique par contrat.
En tant que vendeur, informez-vous à temps sur l’existence d’un droit de préemption légal dont vous n’étiez peut-être pas au courant.
N’oubliez pas que le droit de préemption existe en cas de vente. Cela est donc pertinent si vous souhaitez vendre votre bien immobilier. Toutefois, si vous transférez le bien immobilier par le biais d’une donation ou si vous le cédez à un héritier, ce droit ne s’applique pas.
Comment le droit de préemption est-il consigné ?
Pour que le droit de préemption contractuel soit juridiquement valable, il est important de suivre la procédure suivante :
- Concluez un contrat de préemption avec la personne bénéficiaire, par exemple le locataire. Dans ce contrat, vous vous engagez à donner la priorité à la personne bénéficiaire lors de la vente.
- Faites établir un acte authentique pour le droit de préemption. C’est notamment le cas des droits de préemption contractuels et limités, pour lesquels il est nécessaire de passer devant le notaire. L’expert s’occupe de l’acte authentique, qui n’est d’ailleurs pas nécessaire en cas de droit de préemption illimité.
- Une inscription au registre foncier est nécessaire, tant pour le droit de préemption limité que pour le droit de préemption illimité. Le notaire s’occupe de l’inscription et de la validité du droit de préemption vis-à-vis des tiers. Sans inscription au registre foncier, vous n’êtes pas en mesure de faire valoir le droit de préemption à l’égard de personnes qui ne sont pas votre partenaire contractuel.
Alors que la forme du contrat est importante dans le cas d’un droit de préemption contractuel, vous devriez faire attention aux dispositions relatives à la cause de la naissance du droit de préemption légal. Pour l’exercer, procédez comme suit :
- La copropriété comme motif du droit de préemption légal : dans ce cas, tous les autres copropriétaires du bien immobilier ont un droit de préemption sur tout non-propriétaire désireux d’acheter.
- Le droit de construction comme motif du droit de préemption légal : dans ce cas, le propriétaire du terrain et la personne qui détient le droit de construction ont tous deux un droit de préemption.
- Terrains agricoles avec droits fonciers comme motif du droit de préemption légal : les proches parents ainsi que les fermiers d’un terrain agricole ont des droits de préemption.
Quels sont les droits et les obligations ?
En tant que vendeur, vous devez bien vous informer de vos droits et obligations en matière de droit de préemption. Il est important de noter ici, entre autres, que les locataires ne bénéficient pas automatiquement de ce droit. Cela peut être le cas pour les locataires de terres agricoles, mais pas pour les locataires de biens immobiliers classiques qui n’ont pas stipulé de droit de préemption contractuel.
Si vous savez qu’il existe un bénéficiaire – que ce soit dans le cadre d’un droit de préemption contractuel ou légal -, vous devez remplir votre obligation de notification. Informez donc la personne de votre intention de vendre. Le bénéficiaire a alors le droit d’exercer son droit de préemption ou de le refuser. Si le bénéficiaire décide de le faire, vous devrez obligatoirement lui vendre le bien immobilier.
Les étapes suivantes sont importantes lors de la vente d’un bien immobilier avec droit de préemption :
- Concluez un contrat de vente avec une tierce personne désireuse d’acheter. Ce n’est qu’ainsi que le cas de préemption peut se produire, car l’intérêt ou la négociation du contrat ne suffisent pas à eux seuls pour exercer le droit de préemption.
- Informez le bénéficiaire de l’existence d’un contrat d’achat avec une tierce personne. La notification doit mentionner le prix d’achat et les principaux éléments du contrat de vente.
- Dans un délai de trois mois, le bénéficiaire du droit de préemption peut décider s’il souhaite ou non acheter le bien immobilier. Si le délai est dépassé, le droit est supprimé. Une déclaration d’intention expresse et écrite est nécessaire pour exercer ce droit.
- Si le bénéficiaire décide d’exercer son droit de préemption, il doit conclure un contrat de vente avec vous, le propriétaire, pour que la transaction soit valable.
Quand le locataire a-t-il un droit de préemption ?
De nombreux locataires supposent à tort qu’ils contiennent automatiquement un droit de préemption sur le bien loué. Toutefois, cela n’est le cas que s’il existe un droit de préemption contractuel ou si l’une des conditions susmentionnées pour le droit de préemption légal est remplie.
En principe, le droit de préemption suisse est conçu pour donner la priorité à certaines personnes lors de la vente. En tant que vendeur, vous pouvez choisir librement ces personnes dans le cadre du droit de préemption contractuel. Souvent, il s’agit effectivement de locataires de longue date qui connaissent bien le bien immobilier. Pour être valable, le droit de préemption doit être accepté par les deux parties et garanti par un contrat.
En outre, vous devez savoir que les droits de préemption légaux ne sont pas transmissibles par héritage. En revanche, les droits de préemption contractuels sont transmissibles par héritage – à condition que rien de contraire n’ait été convenu dans le contrat de préemption. Normalement, le droit de préemption contractuel expire automatiquement après 25 ans.
Quand le droit de préemption peut-il être supprimé ou contourné ?
Les droits de préemption contractuels s’éteignent automatiquement à l’expiration de la durée convenue, au plus tard après 25 ans. Toutefois, il est également possible de limiter ce droit ou d’inclure certaines conditions dans le contrat. La suppression totale n’est généralement pas possible.
Les droits de préemption légaux n’ont certes pas de durée minimale, mais ils peuvent également être limités et, si on le souhaite, supprimés par un accord authentifié. Il est préférable de se faire conseiller par un notaire ou un agent immobilier expérimenté.
S’il y a un bénéficiaire du droit de préemption que vous n’avez pas informé par mégarde ou qui n’a appris la vente que bien plus tard que prévu, celui-ci peut encore exercer son droit de préemption dans les dix ans suivant l’achat dans le cas de la variante contractuelle. En revanche, le droit de préemption légal se perd deux ans après l’inscription au registre foncier. Pour contourner ce droit, vous pouvez transférer votre bien immobilier par une donation ou le transmettre à vos héritiers. Dans ces cas, le droit de préemption ne s’applique pas, car il n’y a pas de cas de préemption.
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