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Le droit de préemption lors de la vente d’un bien immobilier

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Ce que l’on appelle le droit de préemption autorise une personne à revendiquer le bien immobilier pour elle-même en cas de vente de celui-ci avant qu’il ne soit vendu à un tiers. Il s’agit donc d’une sorte de préférence à l’achat, qui doit toutefois être stipulée par contrat. Vous en apprendrez plus sur ce sujet en Suisse, sur les différents types de ce droit et sur la procédure correcte à suivre pour l’appliquer.


Droit de préemption – qu’est-ce que c’est ?


Le droit de préemption accorde à une personne le privilège d’intervenir dans le contrat de vente avant la vente prévue d’un bien immobilier. Avant de pouvoir vendre le bien à un tiers, le vendeur doit le proposer au titulaire du droit de préemption. Ce n’est que si ce dernier n’exerce pas son droit que la vente peut être effectuée à un tiers. Souvent, le droit de préemption du locataire entre en vigueur et doit être stipulé dans le contrat.

En Suisse, les prescriptions correspondantes sont réglées avec précision dans le Code civil suisse à partir de l’article 681. Il y est dit, entre autres, qu’un droit de préemption ne peut pas être hérité ou cédé. En outre, le Code des obligations contient, à partir de l’article 216, des prescriptions telles que la durée maximale du droit de préemption de 25 ans et des informations sur l’inscription du droit au registre foncier.


Le droit de préemption est particulièrement important lors de la vente de maisons, de terrains et de propriétés par étage. Les conditions suivantes doivent être remplies :

  • Le vendeur souhaite effectivement vendre le bien immobilier
  • Un contrat de vente est conclu, avec lequel les deux parties sont d’accord.
  • Le bénéficiaire du droit de préemption exerce expressément son droit
  • Le vendeur a garanti au bénéficiaire le droit de préemption sur le bien immobilier

Des facteurs tels que le prix d’achat ou le contrat de vente restent normalement les mêmes pour le bénéficiaire de la préemption. Dans le même temps, le vendeur ne peut pas lui demander plus d’argent qu’à des tiers, à l’exception du droit de préemption limité.


En principe, le droit de préemption dans la vente de biens immobiliers en Suisse est régi par le Code civil (CC), mais des dispositions cantonales et communales peuvent prévoir des règles supplémentaires ou des aménagements spécifiques, notamment en ce qui concerne les terrains agricoles ou les zones de construction spéciales. Il est donc possible que des dispositions cantonales s’appliquent en complément du droit fédéral.


Quels sont les différents types de droits de préemption ?


En Suisse, on distingue le droit de préemption contractuel et le droit de préemption légal, ainsi que le droit limité et le droit illimité. Le droit contractuel repose sur un contrat de préemption entre le vendeur et le bénéficiaire, tandis que le droit légal résulte de rapports de copropriété ou de droits de construction. La version limitée fixe les conditions dans l’avant-contrat, tandis que le droit illimité permet d’appliquer les mêmes conditions qu’aux tiers.

Dans le détail, il existe les variantes suivantes du droit de préemption contractuel:

  • Droit limité : dans ce cas, toutes les conditions relatives au prix d’achat du bien immobilier sont déjà fixées dans le contrat préliminaire. Dans le cas présent, le bien doit donc être proposé au bénéficiaire, qui décide alors s’il souhaite exercer son droit d’achat en tenant compte du prix fixé. La valeur marchande actuelle ainsi que le prix que des tiers désireux d’acheter paieraient ne sont pas pertinents ici.
  • Droit illimité : les conditions contractuelles convenues par le vendeur avec une tierce personne s’appliquent ici. Celles-ci s’appliquent également au bénéficiaire.

Les droits de préemption limités et illimités doivent être authentifiés par un notaire. Celui-ci se charge d’inscrire le droit au registre foncier afin de garantir ses effets juridiques. Néanmoins, le bénéficiaire peut refuser son droit.

Tipp

En tant que vendeur, informez-vous à temps sur l’existence d’un droit de préemption légal dont vous n’étiez peut-être pas au courant.


N’oubliez pas que le droit de préemption existe en cas de vente. Cela est donc pertinent si vous souhaitez vendre votre bien immobilier. Toutefois, si vous transférez le bien immobilier par le biais d’une donation ou si vous le cédez à un héritier, ce droit ne s’applique pas.


Comment le droit de préemption est-il consigné ?


Le droit de préemption contractuel nécessite un contrat entre le vendeur et le bénéficiaire ainsi qu’une inscription au registre foncier. Dans le cas du droit de préemption légal, il n’est souvent pas nécessaire de conclure un accord contractuel, mais il est conseillé de prévoir une protection juridique.

Pour que le droit de préemption contractuel soit juridiquement valable, il est important de suivre la procédure suivante :

  • Concluez un contrat de préemption avec la personne bénéficiaire, par exemple le locataire. Dans ce contrat, vous vous engagez à donner la priorité à la personne bénéficiaire lors de la vente.
  • Faites établir un acte authentique pour le droit de préemption. C’est notamment le cas des droits de préemption contractuels et limités, pour lesquels il est nécessaire de passer devant le notaire. L’expert s’occupe de l’acte authentique, qui n’est d’ailleurs pas nécessaire en cas de droit de préemption illimité.
  • Les droits de préemption limités et illimités nécessitent tous deux une inscription au registre foncier . Le notaire s’occupe de l’inscription et de la validité du droit de préemption vis-à-vis des tiers. Sans inscription au registre foncier, vous n’êtes pas en mesure de faire valoir le droit de préemption à l’égard de personnes qui ne sont pas votre partenaire contractuel.

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Droits et obligations du vendeur ?


Les vendeurs doivent être informés de leurs droits et obligations en matière de droit de préemption. Les locataires n’en bénéficient pas automatiquement, sauf si cela est stipulé dans le contrat ou si un droit légal existe. En cas de vente du bien immobilier , le bénéficiaire doit être informé de l’intention de vendre et il a le droit d’exercer son droit de préemption.


Quand le locataire a-t-il un droit de préemption ?


En principe, le droit de préemption suisse est conçu pour donner la priorité à certaines personnes lors de la vente. En principe, le droit de préemption suisse est conçu pour donner la priorité à certaines personnes lors de la vente. En tant que vendeur, vous pouvez choisir librement ces personnes dans le cadre du droit de préemption contractuel. Pour être valable, le droit de préemption doit être accepté par les deux parties et garanti par un contrat.

Pour s’appliquer, il doit être accepté par les deux parties et faire l’objet d’un contrat.

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Suppression ou contournement du droit de préemption


Les droits de préemption contractuels expirent automatiquement à l’issue de la durée convenue ou après 25 ans. Les droits de préemption légaux peuvent être restreints ou supprimés par un accord authentifié. Pour contourner ce droit, le bien immobilier peut être transféré par donation ou transmis à des héritiers.


Fazit

Le droit de préemption est un sujet complexe sur le marché immobilier, qui revêt une grande importance tant pour les vendeurs que pour les acheteurs potentiels. Il est important de comprendre les différents types et réglementations afin d’exercer correctement ses droits et obligations. En Suisse, les prescriptions correspondantes sont réglées avec précision dans le Code civil suisse à partir de l’article 681.

Vous avez d’autres questions sur le thème du droit de préemption en Suisse ? Nous vous proposons des rendez-vous de conseil gratuits pour les bailleurs et les vendeurs.

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