Il diritto di prelazione nella vendita di un immobile

Il cosiddetto diritto di prelazione consente a una persona di rivendicare l’immobile per sé in caso di vendita prima che venga venduto a terzi. Si tratta quindi di un tipo di acquisto preferenziale, ma deve essere stabilito in un contratto. Qui potete trovare maggiori informazioni su questo argomento in Svizzera, sulle diverse tipologie di questo diritto e sulla procedura corretta per applicarlo.

Diritto di prelazione: cos’è?

Il diritto di prelazione concede a una persona il privilegio di stipulare un contratto di acquisto prima della vendita di un immobile. Prima che il venditore possa vendere la proprietà a terzi, deve offrirla alla persona che ha diritto alla prelazione. Solo se quest’ultimo non esercita il suo diritto, la vendita può essere effettuata a terzi. Spesso entra in vigore il diritto di prelazione dell’inquilino, che deve essere stipulato contrattualmente.

In Svizzera, i requisiti corrispondenti sono disciplinati con precisione nel Codice civile svizzero a partire dall’articolo 681. Tra le altre cose, stabilisce che un diritto di prelazione non può essere ereditato o ceduto. Inoltre, l’articolo 216 del Codice delle Obbligazioni svizzero contiene disposizioni come la durata massima del diritto di prelazione di 25 anni e informazioni sulla registrazione del diritto nel registro fondiario.

Il diritto di prelazione è particolarmente importante nella vendita di case, terreni e condomini. Devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:

• Il venditore vuole effettivamente vendere l’immobile
• Viene stipulato un contratto di acquisto con il quale entrambe le parti concordano
• Il beneficiario del diritto di prelazione esercita espressamente il proprio diritto
• Il venditore ha concesso al beneficiario il diritto di prelazione sull’immobile

Fattori come il prezzo di acquisto o il contratto di acquisto rimangono normalmente invariati per il beneficiario della prelazione. Allo stesso tempo, il venditore non può pretendere dall’acquirente una somma maggiore rispetto a quella di terzi – il diritto limitato di prelazione è un’eccezione.

In linea di massima, il diritto di prelazione nelle compravendite immobiliari in Svizzera è disciplinato dal Codice Civile Svizzero (ZGB), anche se le disposizioni cantonali e comunali possono prevedere ulteriori norme o accordi specifici, in particolare in relazione ai terreni agricoli o alle zone edificabili speciali. È quindi possibile che le norme cantonali si applichino in aggiunta alla legge federale.

Quali sono le tipologie?

In Svizzera si distingue tra diritti di prelazione contrattuali e legali, nonché tra diritti limitati e illimitati. Il diritto contrattuale si basa su un accordo di prelazione tra il venditore e il beneficiario, mentre il diritto legale deriva da rapporti di comproprietà o diritti di costruzione. La variante limitata specifica le condizioni del contratto preliminare, mentre il diritto illimitato consente di applicare le stesse condizioni previste per i terzi.

In dettaglio, esistono le seguenti varianti del diritto di prelazione contrattuale:

• Diritto limitato: tutte le condizioni relative al prezzo di acquisto dell’immobile sono già stabilite nel contratto preliminare. In questo caso, l’immobile deve essere offerto al beneficiario, che deciderà se esercitare il suo diritto di acquisto, tenendo conto del prezzo fissato. Il valore di mercato attuale e il prezzo che i terzi disposti a pagare non sono rilevanti in questo caso.
• Diritto illimitato: in questo caso si applicano le condizioni contrattuali che il venditore ha concordato con una terza parte. Questi si applicano anche al beneficiario.

Sia il diritto di prelazione limitato che quello illimitato devono essere autenticati pubblicamente da un notaio. Quest’ultimo si occupa di registrare il diritto nel registro fondiario per garantirne gli effetti legali. Tuttavia, il beneficiario può rifiutare il suo diritto.

Tenete presente che in caso di vendita esiste il diritto di prelazione. Questo è quindi importante se vuoi vendere la tua proprietà. Tuttavia, se la proprietà viene trasferita per donazione o trasmessa a un erede, questo diritto non è rilevante.

Come viene registrato il diritto di prelazione?

Il diritto contrattuale di prelazione richiede un contratto tra il venditore e il beneficiario e un’iscrizione nel registro fondiario. Nel caso del diritto di prelazione previsto dalla legge, spesso non è necessario un accordo contrattuale, ma è consigliabile una tutela legale.

La seguente procedura è importante per registrare il diritto di prelazione contrattuale in modo giuridicamente valido:

• Concludere un accordo di diritto di prelazione con il beneficiario, ad esempio l’inquilino. In questo contratto, vi impegnate a dare la precedenza al beneficiario al momento della vendita.
• Far autenticare pubblicamente il diritto di prelazione. Ciò vale in particolare per i diritti di prelazione contrattuali e limitati per i quali è necessaria una visita dal notaio. L’esperto si occupa dell’autenticazione pubblica, che non è necessaria nel caso di un diritto di prelazione illimitato.
• Per i diritti di prelazione limitata e illimitata è necessaria un’iscrizione nel registro fondiario . Il notaio si assicurerà che l’iscrizione venga effettuata e che il diritto di prelazione sia valido nei confronti di terzi. Senza un’iscrizione nel registro fondiario, non siete in grado di far valere il diritto di prelazione nei confronti di persone che non sono il vostro partner contrattuale.

Diritti e obblighi del venditore?

I venditori devono essere informati sui loro diritti e obblighi in relazione al diritto di prelazione. Gli inquilini non ne beneficiano automaticamente, a meno che non sia previsto dal contratto o esista un diritto legale. Se la proprietà viene venduta , il beneficiario deve essere informato dell’intenzione di vendere e ha il diritto di esercitare il suo diritto di prelazione.

Quando il conduttore ha diritto di prelazione?

Gli inquilini non hanno un diritto automatico di prelazione, a meno che non sia stato concordato contrattualmente o esista un diritto legale. In linea di principio, il diritto di prelazione svizzero ha lo scopo di privilegiare determinati soggetti nella vendita. In qualità di venditore, siete liberi di scegliere queste persone nell’ambito del diritto di prelazione contrattuale. Il diritto di prelazione viene spesso stabilito per gli inquilini di lunga data che conoscono bene l’immobile.

Per essere valido deve essere accettato e garantito contrattualmente da entrambe le parti.

Annullamento o elusione del diritto di prelazione

I diritti di prelazione contrattuali scadono automaticamente alla fine del periodo concordato o dopo 25 anni. I diritti di prelazione previsti dalla legge possono essere limitati o annullati da un accordo pubblico notarile. Per evitare il diritto, la proprietà può essere trasferita per donazione o trasmessa agli eredi.

Conclusione

Il diritto di prelazione è una questione complessa nel mercato immobiliare che riveste grande importanza sia per i venditori che per i potenziali acquirenti. È importante comprendere i diversi tipi e regolamenti per poter esercitare correttamente i propri diritti e doveri. In Svizzera, i requisiti corrispondenti sono disciplinati con precisione nel Codice civile svizzero a partire dall’articolo 681.

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