Les immeubles d’habitation sont un investissement rentable en Suisse, mais pourquoi les propriétaires les vendent-ils ? Les raisons sont multiples et peuvent aller des défis financiers et durables au désir de changer de mode de vie.
En tant que propriétaires, nous réfléchissons souvent à la valeur de nos biens immobiliers et à notre futur espace de vie. Mais qu’en est-il si nous considérons nos immeubles collectifs non seulement comme des logements, mais aussi comme une opportunité d’investissement pour l’avenir ? Dans ce contexte, la vente de logements collectifs peut non seulement apporter des avantages financiers, mais aussi contribuer à la durabilité et marquer le début d’une nouvelle ère en matière d’investissement.
Pourquoi les propriétaires vendent-ils leur immeuble à appartements ?
La possession d’un immeuble collectif (IMF) peut représenter un investissement rentable pour les propriétaires en Suisse, car il leur permet de bénéficier d’un flux régulier de revenus passifs. Cependant, il y a plusieurs raisons pour lesquelles les propriétaires décident de vendre leur immeuble. Ces raisons peuvent inclure des défis financiers, le désir de réduire la taille avant la retraite, la préparation d’un partage successoral, un changement de mode de vie, des questions juridiques, un manque de modernisation ou un changement des conditions du marché.
Si l’on a du mal à couvrir les dépenses mensuelles de l’immeuble en raison de frais imprévus ou d’une baisse des revenus locatifs, la vente offre une possibilité d’obtenir rapidement des liquidités. Un changement de style de vie, par exemple un déménagement dans une autre région, peut inciter les propriétaires à transférer leur portefeuille immobilier vers leur nouveau lieu de résidence. Dans ce cas, la vente sert à dégager des moyens financiers pour réaliser un nouvel investissement.
Il ne faut toutefois pas perdre de vue un point : Les locataires sont de plus en plus exigeants. Le bien immobilier doit présenter un design intemporel, être aussi efficace que possible sur le plan énergétique grâce à l’utilisation d’énergies renouvelables et être équipé de matériaux respectueux de l’environnement et efficaces en termes de ressources. La liste des exigences est longue. La vente du bien immobilier pourrait être une option permettant de s’en séparer tout en apportant une contribution positive à l’environnement par le biais d’une modernisation durable par un(e) nouveau(elle) propriétaire.
Comment les propriétaires peuvent-ils rendre leur portefeuille viable ?
Le secteur de l’immobilier est en pleine mutation, les propriétaires doivent inévitablement se pencher sur leur portefeuille et prendre des décisions importantes. Outre les considérations sur les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier, un facteur important et lourd de conséquences est trop souvent oublié : la nécessité de procéder à des rénovations énergétiques, qui s’imposent tôt ou tard à la plupart des propriétaires et peuvent entraîner des coûts élevés.
En effet, l’accord de Paris exige que la Suisse atteigne la neutralité climatique d’ici 2050 – pour atteindre cet objectif, il faudrait rénover énergétiquement 3 % des bâtiments chaque année. Or, ce taux est inférieur à 1 pour cent depuis des années. Le retard en matière de rénovation ne cesse donc de s’aggraver, et ce à une époque où la sécurité de la planification n’est guère possible. Cela peut représenter un risque à la fois financier et temporel, en particulier si le propriétaire ne dispose pas de l’expertise nécessaire.
Qu’est-ce que cela signifie concrètement pour les propriétaires de biens immobiliers ?
Si un bien immobilier ne remplit pas les conditions requises d’ici 2050, cela signifie, dans le pire des cas, que l’autorisation d’exploitation du bien sera retirée – c’est-à-dire qu’il ne pourra plus être loué ni habité. C’est ainsi que l’on assiste à un retard d’investissement forcé dans les bâtiments de plus de 15 ans – l’ampleur de ce retard dépend entièrement de chaque individu : de l’isolation de l’enveloppe du bâtiment, en passant par le plafond de la cave, les fenêtres, les portes, le toit, une optimisation du chauffage jusqu’à un système de ventilation avec récupération de chaleur couplée. La demande croissante ainsi que les capacités limitées des prestataires de services conduiront alors inévitablement à ce que les rénovations deviennent encore plus coûteuses.
Pour les propriétaires, cela signifie concrètement qu’il faut agir. Que faut-il faire pour obtenir une classe d’efficacité particulièrement élevée pour son bien immobilier ? Quels sont les frais à ma charge ? Quels programmes de soutien pourraient être envisagés ? Connaître parfaitement son ou ses biens immobiliers et savoir quels investissements sont indispensables est essentiel.
Une rénovation en vaut-elle la peine ?
En règle générale, les investisseurs veulent profiter le plus rapidement possible de leur investissement dans un immeuble collectif.
Les vendeurs peuvent rendre leur bien immobilier plus attrayant grâce à des rénovations énergétiques et le vendre quasiment « clé en main ». Mais tous les projets de modernisation n’en valent pas la peine. our garantir une augmentation de la valeur du bien immobilier à long terme, il convient de prendre en compte, entre autres, les aspects suivants dans le cadre des processus de décision :
- Quel est l’impact de la rénovation sur la valeur du bien immobilier ?
- Combien de temps dure la rénovation ?
- Existe-t-il des immeubles collectifs comparables dans les environs en termes d’état et de prix de vente ?
- Accepter les frais de rénovation ou accepter une offre d’achat plus basse ?
Il existe de nombreux investisseurs qui ciblent les biens immobiliers à rénover, mais tous les biens ne constituent pas un investissement rentable. Outre les coûts des réparations nécessaires, il faut également tenir compte, par exemple, de la perte de revenus locatifs pendant les travaux de rénovation.
Conclusion
Dans le domaine des logements collectifs et des investissements immobiliers, il est important de souligner que la vente de MFH est une pratique courante. Comme nous l’avons montré, les raisons sont multiples. Dans ce contexte, la vente peut faire office de solution plausible. Une rénovation coûteuse et énergétique peut être évitée en raison du manque de savoir-faire ou du risque qu’elle comporte, en vendant la propriété en l’état et en en achetant une nouvelle dans un « meilleur » endroit. Cela peut promettre un meilleur rendement à long terme et faciliter la location, mais cela peut aussi impliquer une recherche plus longue de l’investissement de remplacement approprié.
Lors de l’achat et de la vente d’un MFH, ainsi que lors d’éventuelles rénovations, il est important de prendre des décisions individuelles et de s’adapter aux circonstances. Une analyse complète du marché et un examen minutieux des exigences du marché immobilier par un expert peuvent aider à prendre des décisions éclairées qui garantissent un succès à long terme et des rendements rentables tout en façonnant le futur espace de vie.
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