Compte tenu de la dynamique économique continue, le taux d’intérêt de référence a été augmenté de 0,25% pour atteindre 1,75% à partir du 4 décembre 2023. Cette nouvelle augmentation a potentiellement des répercussions importantes sur le marché de l’immobilier, entraînant d’éventuels changements dans les coûts de location pour toutes les parties, tout en soulevant des questions importantes tant pour les bailleurs que pour les locataires. Apprenez-en plus sur les défis et les opportunités qui se présentent désormais.
Source : Office fédéral de la statistique, Banque cantonale de Zurich
Augmentation de loyer, ce que les bailleurs doivent prendre en compte
La modification du taux d’intérêt de référence peut servir d’impulsion pour reconsidérer et adapter les plans financiers et commerciaux à long terme afin de créer une base solide pour l’avenir.
- avoir une vue d’ensemble : Lors de l’examen des taux d’intérêt, il est conseillé d’analyser simultanément les niveaux de coûts, les coûts d’exploitation et les coûts énergétiques. Compte tenu du renchérissement, ils devraient être étudiés plus avant et peuvent être ajustés parallèlement à une éventuelle adaptation du loyer. Il pourrait par exemple être nécessaire d’adapter les acomptes ou, à défaut, d’introduire un forfait pour les frais annexes sur la base des acomptes versés.
- Adaptations possibles du loyer : Les bailleurs sont souvent intéressés par une solution équilibrée. En cas d’adaptation du loyer, il est impératif de respecter le cadre juridique. Parallèlement, les aspects sociaux prennent de plus en plus d’importance dans une évaluation globale. Il est souvent plus intéressant pour les propriétaires privés d’entretenir une relation positive avec les locataires que de viser des revenus plus élevés, pour autant que cela soit financièrement réalisable.
- Stabilité à long terme : l’augmentation des coûts de financement et les hausses de prix récentes peuvent avoir entraîné un déficit. En augmentant les loyers, les propriétaires de logements peuvent créer une stabilité à long terme qui leur permet de planifier et de réaliser des mesures d’entretien et de modernisation.
- Une gestion professionnelle : la mise en œuvre d’une augmentation de loyer est soumise à des critères juridiques clairs. Cela implique une communication transparente des motifs, l’utilisation de formulaires officiellement approuvés et le respect de délais raisonnables. Les résiliations en décembre sont exclues dans la plupart des cas, de sorte qu’une augmentation ne serait possible qu’au 31 janvier ou au 1er février 2024. Des ajustements mal présentés peuvent entraîner des suspensions de licenciement pouvant aller jusqu’à deux ans. Les locataires ont le droit de contester les augmentations injustifiées et de protéger ainsi leurs droits.
Adaptation des loyers : Rendement et aspects sociaux
Bien que les bailleurs privés et les acteurs institutionnels aient tous deux le droit d’augmenter les loyers, les deux principaux protagonistes n’agissent pas toujours de la même manière. Dans le cas des particuliers, la priorité est souvent – en fonction de la taille du bien immobilier – d’entretenir des relations harmonieuses avec les locataires, ce qui est subordonné à un bénéfice plus élevé. Des aspects tels que le potentiel de conflits, les obstacles bureaucratiques et la volonté des locataires de se montrer conciliants en cas de problèmes futurs encouragent plutôt les particuliers à renoncer à l’adaptation des loyers. En revanche, les caisses de pension, les fonds et les entreprises ont la responsabilité de générer des rendements, ce qui les oblige à insister sur l’adaptation des loyers.
Pour les locataires : Se préparer à d’éventuels changements
Avec l’augmentation du taux d’intérêt de référence à 1,50 % en juin 2023, certains locataires ont reçu des modifications de loyer correspondantes. Les raisons invoquées sont le renchérissement, la hausse générale des coûts et l’augmentation du taux d’intérêt de référence. Si c’est déjà le cas, une nouvelle augmentation du loyer net pourrait avoir lieu en avril 2024 en raison de la nouvelle hausse des taux d’intérêt, à condition que les propriétaires en fassent usage (ou soient obligés d’en faire usage).
Les locataires devraient garder un œil sur la hausse des taux d’intérêt et planifier leur situation financière en conséquence. Il vaut la peine d’examiner attentivement l’augmentation, car toutes les augmentations de loyer ne sont pas autorisées. Il est important de savoir qu’il existe des mécanismes de protection juridique qui régissent l’augmentation des loyers et garantissent que les locataires sont protégés contre les coûts injustifiés.
Pour les bailleurs : Période de révision des loyers
L’adaptation du loyer nécessite une planification minutieuse et le respect des exigences légales. Les bailleurs ne peuvent procéder à une augmentation de loyer qu’en respectant les délais de préavis légaux, qui sont généralement de trois mois, en tenant compte des différences régionales et contractuelles. Pour une orientation complète sur les dates de résiliation habituelles dans différentes régions de Suisse, nous vous recommandons de vous renseigner auprès d’experts locaux. En outre, un délai de réflexion de dix jours doit être respecté pour l’annonce du changement de loyer. Cela signifie que la notification d’une adaptation de loyer doit parvenir au locataire au moins dix jours avant le début du délai de préavis. Si les bailleurs manquent la première date possible de résiliation, l’occasion d’adapter le loyer est retardée d’un mois en conséquence.
Même si le loyer a déjà été augmenté cette année, une nouvelle adaptation à la hausse n’est pas exclue.
Prévisions et évolutions futures
Selon les économistes, l’évolution des taux directeurs, qui influencent aussi bien l’inflation que les hypothèques et le taux de référence, semble avoir atteint son point culminant – raison pour laquelle une nouvelle hausse du taux de référence semble plutôt improbable. On s’attend maintenant à ce qu’une phase de plusieurs années sans ajustements significatifs dans les deux sens suive. Toutefois, une nouvelle augmentation du taux de référence à 2,0 pour cent dépend actuellement aussi de l’évolution à moyen terme des taux hypothécaires.
Cette évaluation laisse supposer que l’on peut s’attendre à une baisse des taux directeurs l’année prochaine, ce qui devrait à son tour entraîner une légère diminution des taux d’intérêt. Une étude récente de Raiffeisen Economic Research indique que les futures augmentations de loyer des propriétaires pourront probablement être appliquées sans problème. Le marché du logement locatif est de plus en plus tendu, avec de faibles taux de vacance, ce qui limite les possibilités pour les locataires de déménager dans des logements moins chers et favorise en même temps l’imposition de loyers plus élevés.
En plus de ces évolutions, les locataires doivent s’attendre à une augmentation des charges. Ces frais, qui sont facturés indépendamment du loyer, peuvent constituer une charge supplémentaire pour le budget logement. Les coûts du mazout, de l’électricité et du gaz ont notamment augmenté et sont répercutés par les propriétaires sur les locataires. Il convient d’en tenir compte lors de la planification financière.
Source : Raiffeisen Suisse
Conclusion
Les adaptations de loyers sont dues à la pénurie croissante de logements. Les bailleurs, qu’il s’agisse de particuliers ou d’institutions, doivent à présent relever les défis et saisir les opportunités qui en découlent. La nouvelle hausse de 0,25 % du taux de référence, qui passe à 1,75 %, a des conséquences importantes sur le marché immobilier et les coûts de location. Les propriétaires doivent revoir leurs plans à long terme, tandis que les locataires doivent se préparer à d’éventuels ajustements. La hausse des taux d’intérêt se poursuit et la question de l’équilibre entre les augmentations de loyer et les aspects sociaux devient plus pertinente. Cette démarche s’inscrit dans un contexte de pénurie de logements persistante. Une période pleine de défis pour toutes les personnes concernées.
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