Personne ne parle de ce risque dans l’immobilier

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Le secteur de l’immobilier est en pleine mutation, les propriétaires doivent inévitablement se pencher sur leur portefeuille et prendre des décisions importantes. Mais il est un facteur dont on parle trop rarement : Les rénovations énergétiques. Si un bien immobilier ne remplit pas les conditions requises d’ici 2050, cela signifie, dans le pire des cas, que l’autorisation d’exploitation du bien sera retirée.

Hausse des taux d’intérêt et évolution des prix

Le secteur de l’immobilier, d’habitude si inerte, est sous tension depuis des semaines et des mois – et les propriétaires privés et les investisseurs doivent s’attendre à des changements importants à l’avenir également. C’est surtout la hausse des taux d’intérêt qui joue un rôle décisif – dans deux semaines, la BNS va très probablement procéder à une nouvelle augmentation du taux directeur, ce qui aura à son tour une influence sur les taux hypothécaires et donc sur l’ensemble du secteur immobilier.

Si les taux d’intérêt augmentent, la question des prix de l’immobilier se pose. Si ces derniers se sont longtemps trouvés à un niveau record en Suisse, on s’attend à ce que des corrections de prix interviennent à tout moment. Sommes-nous face à une bulle immobilière qui risque d’éclater ? Probablement pas. Le secteur a tiré les leçons de ses erreurs passées, les activités de construction spéculatives telles qu’elles existent par exemple en Amérique ou en Espagne n’existent pas dans notre pays et les banques lient l’octroi d’hypothèques à des prescriptions strictes en matière de capacité financière et d’amortissement.

Selon la Banque cantonale de Zurich, la hausse constante des prix de l’immobilier devrait néanmoins s’atténuer l’année prochaine. Dans le contexte du changement de cap des taux d’intérêt, on estime que la hausse des prix, considérée à l’échelle nationale, passera de 5,5 % en 2022 à 1 % en 2023. La raison principale de la hausse continue des prix est la raréfaction des ressources en terres et en terrains ainsi que la croissance démographique.

Accumulation des rénovations et pénuries de livraison

Parallèlement à toutes ces considérations sur les taux d’intérêt et les prix de l’immobilier, un facteur important et lourd de conséquences est trop souvent oublié : les rénovations énergétiques, qui s’imposeront tôt ou tard à la plupart des propriétaires et qui peuvent être liées à des coûts élevés.

L’accord de Paris exige que la Suisse atteigne la neutralité climatique d’ici 2050 – pour atteindre cet objectif, il faudrait rénover énergétiquement 3 pour cent des bâtiments chaque année. Or, ce taux est inférieur à 1 pour cent depuis des années. Le retard en matière de rénovation ne cesse donc de s’aggraver, et ce à une époque où la sécurité de la planification n’est guère possible.

Quand un bâtiment est-il climatiquement neutre ? Si elle n’émet pas plus de CO2 qu’elle ne réinjecte d’énergie renouvelable de l’autre côté.

La situation actuelle – c’est-à-dire les conséquences de la crise de Corona, la guerre en Ukraine, les problèmes de chaîne d’approvisionnement qui en découlent et l’inflation qui fait grimper l’indice des prix de la construction – font que des projets planifiés il y a deux ans, par exemple, s’avèrent aujourd’hui beaucoup plus chers. La situation est actuellement si tendue qu’il est pratiquement impossible de faire des calculs concrets.

L’indice suisse des prix de la construction est calculé tous les six mois (avril et octobre) et les résultats sont publiés en juin et décembre.

Qu’est-ce que cela signifie pour les propriétaires de biens immobiliers ?

Si un bien immobilier ne remplit pas les conditions requises d’ici 2050, cela signifie, dans le pire des cas, que l’autorisation d’exploitation du bien sera retirée – c’est-à-dire qu’il ne pourra plus être loué ni habité. C’est ainsi que l’on assiste à un retard d’investissement forcé dans les bâtiments de plus de 15 ans – l’ampleur de ce retard dépend entièrement de chaque individu : de l’isolation de l’enveloppe du bâtiment, en passant par le plafond de la cave, les fenêtres, les portes, le toit, une optimisation du chauffage jusqu’à un système de ventilation avec récupération de chaleur couplée. La demande croissante ainsi que les capacités limitées des prestataires de services conduiront alors inévitablement à ce que les rénovations deviennent encore plus coûteuses.

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Pour les propriétaires, cela signifie concrètement qu’il faut agir. Établissez une feuille de route : Que faut-il faire pour atteindre une classe d’efficacité particulièrement élevée pour votre ou vos objets ? Quels sont les frais à votre charge ? Quels sont les programmes de soutien qui pourraient vous intéresser ? Connaître parfaitement son ou ses biens immobiliers et savoir quels investissements sont indispensables est essentiel.

Conserver ou vendre ?

Au cours des 60 dernières années, l’immobilier a été un moyen éprouvé d’en tirer un revenu sûr. Mais si l’on a plusieurs objets en portefeuille qui nous obligent à faire des versements complémentaires, cela peut entraîner des problèmes de liquidités. Pour certains, cela pourrait conduire à une réflexion : Est-ce que je veux ou dois me séparer de l’un ou l’autre objet ?

Lors de l’évaluation des risques que présente son propre portefeuille en termes de retard d’investissement, la question est la suivante : est-ce encore rentable pour moi d’investir ? Car peu importe la motivation que l’on a pour la décarbonisation et la responsabilité que l’on souhaite assumer face au changement climatique : au final, il faut pouvoir se le permettre.

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La situation est un peu différente pour les investisseurs institutionnels, dont la marge de manœuvre est nettement plus importante. En Allemagne, par exemple, il y a déjà de grands investisseurs qui disent : « Avec 30 % de notre parc, cela ne vaut pas la peine que nous le conservions ». En conséquence, il faut s’attendre à ce que de nombreux investisseurs se débarrassent de leurs biens immobiliers et que le marché soit inondé en conséquence. Cela se répercuterait à son tour inévitablement sur les prix – qui baisseraient.

Est-ce qu’on arrive alors à la « période des bonnes affaires » ? Pas vraiment, car les biens immobiliers qui seraient alors à vendre seraient certes bon marché à l’achat – en raison de l’augmentation de l’offre et de l’état de ces biens – mais entraîneraient un retard d’investissement d’autant plus important.

Conclusion

Jusqu’à présent, trop peu d’attention a été accordée au retard en matière de rénovation énergétique, bien que celui-ci soit plus que pertinent pour les investisseurs privés et institutionnels. L’immobilier en tant qu’investissement, c’est-à-dire en tant qu’objet de location, n’est plus une affaire gagnée d’avance, au plus tard maintenant. Les propriétaires devraient absolument se pencher sur la question. Car il vaut toujours mieux agir que réagir.

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