En raison de la situation actuelle du marché, des modifications des prescriptions relatives à l’entretien d’un bien immobilier et d’un éventuel besoin de rénovation, les propriétaires se demandent quelles sont les étapes utiles et prometteuses à long terme pour eux. Il s’agit d’examiner les options existantes et de les évaluer soigneusement. Une rénovation est-elle nécessaire, comment organiser la poursuite de la location ou la vente est-elle la meilleure option ?
Souvent, une évaluation régulière du site est négligée, ce qui peut avoir un impact négatif sur la valeur et une incidence considérable sur les coûts. Pour prendre des décisions éclairées, il est important de tenir compte de différents facteurs, notamment la situation économique générale, les nouvelles exigences légales, les prix des ressources et de l’énergie, ainsi que les circonstances personnelles. Il est particulièrement important de tenir compte de la durée de vie de certains éléments et des coûts du cycle de vie afin de pouvoir estimer si des mesures doivent être prises sur votre bien ou si c’est le moment idéal pour le vendre.
En matière d’immobilier, on distingue les investissements visant à maintenir la valeur et ceux visant à l’augmenter. L’assainissement vise avant tout à conserver la valeur, mais il peut aussi augmenter la valeur de l’objet.
Que signifie « besoin de rénovation » ?
Pour garantir la valeur, la conformité ou la rentabilité d’un bien immobilier, celui-ci doit être régulièrement entretenu. Par définition, on entend par rénovation immobilière la réparation ou la rénovation en profondeur de composants immobiliers, de sections de bâtiments ou de l’ensemble de la construction.
De nos jours, les biens immobiliers ont une durée de vie d’environ 100 ans. Cette durée de vie se compose de cycles de renouvellement et d’intervalles d’entretien – ce qui signifie que sans travaux de rénovation et d’entretien, la durée de vie peut être nettement plus courte. En conséquence, il est dans l’intérêt du propriétaire de planifier très tôt les coûts d’exploitation, les coûts de rénovation et les investissements de réhabilitation. Les domaines de rénovation ou de réhabilitation peuvent également inclure l’enveloppe du bâtiment ou les gros appareils ménagers.
Un entretien et une maintenance efficaces de l’immeuble peuvent minimiser les coûts grâce à une maintenance prédictive et une gestion fiable.
Comment financer la rénovation immobilière ?
En raison de la hausse des prix de la construction et de la pénurie persistante de ressources dans le secteur du bâtiment, il est conseillé de planifier soigneusement le financement d’une rénovation, car les coûts peuvent être considérables. Les petits travaux peuvent souvent être payés avec les réserves, car ils ont moins d’impact financier.
Mettez de côté chaque année un montant correspondant à au moins 1 % à 1,5 % de la valeur du bâtiment. Vous disposerez ainsi d’une réserve d’entretien qui couvrira les rénovations à effectuer.
Les travaux de rénovation importants, tels que l’installation d’un nouveau système de chauffage, d’un nouveau système électrique avec des panneaux solaires ou l’amélioration de l’isolation, nécessitent souvent des solutions de financement alternatives.
Options pour le financement d’une rénovation ou de travaux de rénovation :
- Augmenter l’hypothèque: une possibilité serait d’augmenter une hypothèque existante auprès de la banque. Normalement, les banques financent les mesures de plus-value jusqu’à 80 % des coûts. Pour les rénovations, comme le remplacement d’une cuisine, où la valeur du bien immobilier reste la même, un financement par la banque est peu probable.
- Utiliser les fonds de prévoyance: Les mesures d’assainissement visant à maintenir la valeur peuvent également être financées par des fonds de prévoyance. Tous les cinq ans, il est possible d’utiliser à cet effet des fonds provenant de la prévoyance. Au cours des cinq années précédant l’âge de la retraite, vous pouvez dissoudre la totalité du pilier 3a. Il convient toutefois de noter que des impôts sont alors dus.
- Demander des subventions: les propriétaires en Suisse qui souhaitent effectuer des rénovations respectueuses du climat sur leur bien immobilier peuvent obtenir un soutien financier de la part de la Confédération, des cantons, des communes ou des fournisseurs d’énergie régionaux. Vous trouverez un aperçu des subventions de la région sur energiefranken.ch.
Quels travaux d’assainissement peuvent être regroupés ?
Il est recommandé d’effectuer plusieurs tâches en même temps lorsque des travaux de rénovation sont prévus. Cela permet de rénover la propriété de manière plus complète et de minimiser les temps d’arrêt. De plus, le regroupement de certaines tâches permet de réduire les coûts. Il est par exemple possible de combiner la rénovation de la façade – par exemple en rafraîchissant la peinture de la façade ou en rénovant l’isolation – avec le remplacement des fenêtres. Installer des fenêtres séparément est beaucoup plus cher et plus compliqué. Il vaut également la peine d’envisager de moderniser le système d’ombrage en même temps.
Un nouveau chauffage est un autre élément de rénovation important. Celle-ci peut être réalisée en combinaison avec le remplacement des radiateurs, le passage aux énergies renouvelables et une nouvelle isolation. De cette manière, vous bénéficiez directement d’une réduction des dépenses énergétiques et vous pouvez profiter de subventions.
Quelle est la durée de vie des différents éléments d’un bien immobilier ?
Il est conseillé d’examiner de plus près les différentes composantes de son bien immobilier afin d’évaluer si des rénovations sont nécessaires. Dès la prise en charge de l’objet, une analyse de la structure du bâtiment peut s’avérer utile. Un expert peut alors vous expliquer quand des rénovations ou des assainissements complets sont à prévoir et à quels coûts vous devez vous attendre.
Le tableau de durée de vie de l’Association des propriétaires fonciers et de l’Association des loc ataires est un point de repère important pour la durée de vie des éléments de construction. Elle indique les valeurs auxquelles vous pouvez vous référer en ce qui concerne les lignes, les installations électriques, les appareils d’exploitation et les composants.
Comment calculer les coûts du cycle de vie ?
Les coûts du cycle de vie d’un bien immobilier comprennent tous les coûts liés à l’ensemble du cycle de vie du bâtiment, y compris les coûts d’exploitation et les dépenses liées aux mesures de rénovation visant à préserver la valeur du bien. Souvent, les maîtres d’ouvrage et les propriétaires immobiliers sous-estiment considérablement ces dépenses.
En outre, il convient de noter que des mesures d’assainissement périodiques peuvent contribuer à contrôler, voire à réduire les frais d’exploitation courants. Il est donc important de constituer dès le départ des réserves annuelles d’environ 1 à 1,5 % de la valeur du bâtiment. De même, il est recommandé d’anticiper la planification de la rénovation et du budget. Il est ainsi possible de garder un œil sur les besoins de rénovation pendant de nombreuses années.
Comment une bonne gestion contribue-t-elle à préserver la valeur du bien immobilier ?
Une gestion professionnelle des biens immobiliers est rentable sur le long terme et implique une planification prévisionnelle. Un Facility Management qualifié tient compte du maintien de la valeur du bien immobilier, analyse l’état des composants du bâtiment et établit un calendrier pour les rénovations futures.
Les petits défauts tels que les joints encrassés ou la décoloration de la base du bâtiment peuvent être réparés à moindre coût s’ils sont détectés à temps. De plus, les experts peuvent vous donner une vue d’ensemble des coûts et, si nécessaire, augmenter à temps les réserves d’entretien.
Il est recommandé de procéder à un contrôle systématique et détaillé tous les cinq ans. Sur cette base, les gestionnaires établissent un rapport sur les éléments de construction, qui sert de base à une planification de l’entretien à long terme.
Rénover ou vendre ?
Les propriétaires sous-estiment souvent l’importance des mesures de rénovation dans le cycle de vie des bâtiments et les remettent à plus tard, jusqu’à ce qu’une rénovation complète soit inévitable et que les moyens financiers ne suffisent plus. Ensuite, la vente se fait souvent en dessous de la valeur du marché. Une planification prévoyante et une prise en compte du cycle de vie du bien immobilier sont donc essentielles pour préserver sa valeur à long terme.
En tant que propriétaire d’un bien immobilier, il convient donc d’examiner à temps si une rénovation est réalisable en termes de temps et de finances, s’il existe des possibilités de soutien ou si le moment est venu de vendre. Il est important de procéder à une évaluation complète afin de pouvoir prendre une décision en connaissance de cause.
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