Propriétés classées – que puis-je faire et que ne puis-je pas faire ?

Les personnes qui achètent une maison classée monument historique en Suisse ont souvent des doutes quant à sa transformation. Cependant, il est en principe tout à fait possible de reconstruire des maisons protégées. Dans ce contexte, il est important d’impliquer la conservation du patrimoine à un stade précoce et de bien communiquer. Si vous y parvenez, des subventions intéressantes sont disponibles.

Découvrez quand un bâtiment est classé et comment en savoir plus. Nous vous expliquons également ce qu’il faut savoir sur les biens immobiliers classés, comment obtenir une aide financière pour les travaux de rénovation et ce que vous avez le droit de rénover exactement. Vous aurez ainsi un bon aperçu de vos droits et obligations.


Quand une maison est-elle classée ?


En Suisse, la protection du patrimoine est réglementée différemment dans chaque canton. Par exemple, dans le canton de Berne, toutes les directives importantes figurent dans la loi sur la conservation des monuments historiques et dans la législation sur les constructions.

La définition générale d’un bâtiment classé est qu’il doit être « protégé ou préservé en raison de sa valeur culturelle, historique ou esthétique particulière ».

En fonction de leur degré de protection, les immeubles classés monuments historiques en Suisse sont généralement répartis dans ces trois catégories :

  • Objets dignes d’être conservés ou protégés: Si les biens immobiliers ont au moins 30 ans, ils peuvent être enregistrés dans le recensement architectural du canton concerné. Il faut une bonne raison pour cela. Toute modification de l’objet doit être discutée avec la municipalité.

  • Objets cantonaux (objets K): Les objets K sont des bâtiments qui méritent d’être conservés et qui se trouvent dans des périmètres de protection des sites. La plupart des bâtiments classés comme dignes de protection sont également des objets K. Dans ce cas, la conservation du patrimoine doit être impliquée dans chaque projet de construction.

  • Propriétés classées comme monuments historiques: Les biens immobiliers de cette catégorie sont formellement protégés, ce qui est également inscrit au registre foncier. Pour apporter des modifications à l’objet, il est nécessaire de travailler avec le service des monuments historiques.

Comment savoir si un bâtiment est classé ?


Avant de procéder à une extension ou à une transformation, il est important de se renseigner auprès de la municipalité sur les réglementations et sur les éventuelles dispositions relatives à la protection du patrimoine. Cela est également utile avant l’achat d’un bien immobilier. Souvent, les employés* de la municipalité peuvent fournir de nombreux conseils utiles pour le projet de construction envisagé.

Un coup d’œil au registre foncier permet également de savoir si l’immeuble est classé monument historique. Les objets K sont également inscrits ici. Il indique également si le bien immobilier mérite d’être protégé et quelles parties du bâtiment doivent faire l’objet d’une attention particulière.

Si le bien immobilier en question fait partie de l’inventaire des biens à protéger ou à conserver, il est important d’en tenir compte lors de tous les travaux de rénovation et de transformation. Le service des monuments historiques est responsable de la coordination avec le maître d’ouvrage et le conseil municipal.

D’ailleurs, la conservation du patrimoine sert toujours l’intérêt général. Les biens immobiliers anciens particulièrement beaux n’appartiennent jamais à une seule personne, mais impliquent de nombreuses responsabilités et obligations en raison de leur valeur culturelle. Ceux-ci dépassent les intérêts privés – tenez-en compte lorsque vous envisagez d’investir dans un bien immobilier classé.


De quoi faut-il tenir compte dans le cas de biens immobiliers classés monuments historiques ?


La clé d’une transformation réussie d’un bien immobilier classé est de faire appel à temps aux spécialistes de la conservation du patrimoine. Vous êtes légalement tenu de rédiger un rapport technique sur le projet. Le permis de construire proprement dit est ensuite délivré par la commune ou le préfet.

La coopération avec le service de conservation du patrimoine ne garantit pas à 100% l’autorisation du projet de construction. Mais dans plus de 99% des cas, la coopération aide à mener à bien le projet de construction sans problème.

De nombreuses mesures de transformation des biens immobiliers protégés ont trait à l’écologie : elles visent à réduire la consommation d’énergie et à améliorer l’efficacité énergétique. Cela est également possible dans les biens immobiliers classés. Par exemple, il est envisageable d’installer des panneaux solaires sur le toit.

L’isolation des biens immobiliers anciens et protégés est un point particulièrement important pour de nombreux maîtres d’ouvrage. Ce projet s’avère souvent compliqué, mais là encore, la conservation du patrimoine peut vous aider. De plus, il y a de plus en plus de professionnels qui se spécialisent dans l’efficacité énergétique des biens immobiliers classés.

Il est particulièrement important de respecter le bon ordre lors d’un projet de construction prévu sur un bien immobilier classé. Les points suivants sont à prendre en considération :

  • Contact précoce avec les experts* de la conservation du patrimoine

  • Élaboration conjointe de la demande de permis de construire

  • Rédaction d’un rapport technique par le service des monuments historiques

  • Permis de construire délivré par la commune ou le préfet

  • Ce n’est qu’alors que les travaux de construction peuvent commencer

Comment puis-je obtenir une aide financière ?


Un autre avantage de l’implication précoce de la conservation du patrimoine dans les travaux de rénovation est le soutien financier. Dans ce cas, les travaux de maintien de la valeur donnent droit à une contribution. En revanche, les mesures de plus-value ne bénéficient d’aucune aide financière.

Les maîtres d’ouvrage n’ont pas de droit fondamental à une aide. L’organisme spécialisé décide au cas par cas si elle est appropriée ou non. Cela dépend notamment du site, du bâtiment et des mesures prévues. Sur la base de ces facteurs, le service des monuments historiques décide du pourcentage des coûts de maintien de la valeur qu’il prend en charge.

Exemple : pour des coûts donnant droit à une subvention de 100’000 francs, le service de conservation des monuments historiques prend généralement en charge des coûts de 20’000 à 40’000 francs. Dans certains cas, elle prend même en charge tous les frais.

Dès que la subvention dépasse le montant de 5 000 francs, le bien immobilier doit être formellement mis sous protection. Cela implique un contrat ainsi qu’une inscription au registre foncier.

Il est parfois utile de demander la mise sous protection d’un bien immobilier avant d’entamer des travaux de construction. Cette étape intermédiaire aide en effet à financer les travaux de transformation du bâtiment une fois qu’il est placé sous protection. Là encore, la conservation du patrimoine est le premier interlocuteur.


Qu’est-ce que je peux ou ne peux pas rénover ?


Comme toujours dans la construction, la physique du bâtiment et la statique imposent quelques limites immuables à la rénovation des objets protégés. Les projets techniquement impossibles ne peuvent en aucun cas être mis en œuvre. En dehors de cela, il existe de nombreuses opportunités de rénover un bâtiment protégé.

Les travaux suivants ont de bonnes chances d’être autorisés :

  • Rénovation écologique

  • Mesures pour une meilleure efficacité énergétique

  • Inscriptions

  • Rénovation des éléments historiques de la propriété

  • Mesures d’accessibilité

En revanche, le mélange de différents styles n’est pas souhaitable. Les immeubles classés monuments historiques doivent conserver leur aspect extérieur. Dans certains cas, il est possible de trouver des compromis pour l’intérieur, mais les modifications du style architectural ainsi que de la façade sont souvent difficiles à approuver.

Idéalement, le projet de construction devrait utiliser les matériaux de construction d’origine. Si elles y parviennent, on peut s’attendre à des aides financières généreuses. Pour les extensions, il faut clairement indiquer quelle partie du bâtiment est ancienne et quelle partie est nouvelle. L’identité du bien immobilier est ainsi préservée.

Les fenêtres constituent un point de litige fréquent lors de la transformation d’un bien immobilier classé. En effet, ils contribuent au charme des bâtiments historiques, mais doivent en même temps être remplacés régulièrement en raison de l’usure ou des exigences en matière d’isolation. Là encore, la protection du patrimoine exige que le style d’origine reste le même. De plus, les matériaux de construction d’origine doivent être utilisés.

Les fenêtres en PVC ont donc peu de chances d’être autorisées. Des vitrages multiples sont envisageables. En revanche, les nouvelles fenêtres sous forme de lucarnes sont généralement rejetées, car elles constituent une atteinte importante à l’aspect d’un bâtiment protégé.

On voit ici que, malgré la volonté de dialogue de la conservation du patrimoine, il existe aussi des limites. C’est pourquoi les propriétaires* de bâtiments historiques doivent parfois mettre leurs projets de transformation et d’extension au second plan. En revanche, vous habitez dans un patrimoine architectural important dans un environnement particulièrement beau.


Conclusion : travailler en étroite collaboration avec les services de conservation du patrimoine


La protection du patrimoine en Suisse est un sujet important et parfois controversé. La municipalité compétente décide si les transformations et les extensions sont autorisées malgré la protection des monuments. Pour cela, le rapport de recommandation de la conservation des monuments historiques montre la voie à suivre.

Si vous souhaitez construire en respectant le patrimoine, vous devez faire appel à toutes les aides existantes. Cela implique avant tout une étroite collaboration avec la commune et la conservation du patrimoine. De plus, des aides financières sont possibles. Ce n’est qu’une fois que le projet de construction a été approuvé que les travaux peuvent commencer.


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