Denkmalgeschützte Immobilien – was darf ich und was nicht?

* Dies ist eine digitale Stimme. Einige Texte werden möglicherweise nicht perfekt ausgesprochen.

Wer ein denkmalgeschütztes Haus in der Schweiz kauft, hat oft Bedenken, was den Umbau angeht. Jedoch ist es grundsätzlich gut möglich, geschützte Häuser umzubauen. Dabei ist es wichtig, die Denkmalpflege früh einzubeziehen und gut zu kommunizieren. Gelingt dies, sind attraktive Förderungen vorhanden.

Hier lesen Sie, wann ein Gebäude eigentlich unter Denkmalschutz steht und wie Sie mehr darüber herausfinden. Ausserdem gehen wir darauf ein, was bei denkmalgeschützten Immobilien zu beachten ist, wie Sie finanzielle Unterstützung für den Umbau erhalten und was genau Sie eigentlich renovieren dürfen. So erhalten Sie eine gute Übersicht über Ihre Rechte und Pflichten.


Wann steht ein Haus unter Denkmalschutz?


Der Denkmalschutz ist in der Schweiz in jedem Kanton anders geregelt. Zum Beispiel stehen im Kanton Bern alle wichtigen Vorgaben im Denkmalpflegegesetz sowie in der Baugesetzgebung.

Die allgemeine Definition für Gebäude unter Denkmalschutz besagt, dass diese «wegen ihres besonderen kulturellen, historischen oder ästhetischen Wertes geschützt oder erhalten werden sollen».

Je nach Schutzwürdigkeit werden denkmalgeschützte Liegenschaften in der Schweiz meist in diese drei Kategorien unterteilt:

  • Erhaltenswerte oder schützenswerte Objekte: Wenn Liegenschaften mindestens 30 Jahre alt sind, können sie im Bauinventar des jeweiligen Kantons registriert werden. Dafür ist ein guter Grund nötig. Änderungen am Objekt müssen mit der Gemeinde abgesprochen werden.

  • Kantonale Objekte (K-Objekte): K-Objekte sind erhaltenswerte Bauten, die sich in Ortsbildschutzperimetern befinden. Die meisten als schützenswert eingestuften Bauten sind auch K-Objekte. Hier muss die Denkmalpflege bei jedem Bauvorhaben einbezogen werden.

  • Denkmalgeschützte Objekte: Immobilien in dieser Kategorie sind formell unter Schutz gestellt, was auch im Grundbuch eingetragen wird. Für Änderungen am Objekt ist es nötig, mit der Denkmalpflege zu arbeiten.

Wie finde ich heraus, ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht?


Vor einem Aus- oder Umbau ist es wichtig, sich bei der Gemeinde über Vorschriften und über eventuelle Denkmalschutzbestimmungen zu erkunden. Dies ist auch schon vor dem Kauf einer Immobilie sinnvoll. Häufig können die Mitarbeiter*innen der Gemeinde viele hilfreiche Hinweise für das geplante Bauvorhaben geben.

Auch ein Blick in das Grundbuch zeigt, ob die Liegenschaft unter Denkmalschutz steht. Hier sind auch K-Objekte eingetragen. Zudem finden sich Hinweise darauf, ob die Immobilie schützenswert ist und bei welchen Gebäudeteilen besondere Vorsicht geboten ist.

Wenn die betreffende Immobilie zum Inventar der schützens- oder erhaltenswerten Objekte gehört, ist es wichtig, dies bei allen Renovierungs- und Umbauarbeiten zu berücksichtigen. Die Denkmalpflege ist dafür zuständig gemeinsam mit dem Bauherrn und der Gemeindevertretung für eine Abstimmung zu sorgen.

Übrigens: Die Denkmalpflege dient immer dem Allgemeinwohl. Besonders schöne alte Liegenschaften gehören nie einer Person allein, sondern bringen aufgrund ihres kulturellen Wertes viele Verantwortungen und Pflichten mit sich. Diese gehen über Privatinteressen hinaus – berücksichtigen Sie dies bei der Überlegung, ob Sie in eine denkmalgeschützte Immobilie investieren möchten.  


Was ist bei denkmalgeschützten Immobilien zu beachten?


Der Schlüssel für einen erfolgreichen Umbau von denkmalgeschützten Immobilien besteht darin, rechtzeitig die Fachleute der Denkmalpflege einzubeziehen. Sie sind gesetzlich dazu verpflichtet, einen Fachbericht zum Vorhaben zu erstellen. Die eigentliche Baubewilligung wird dann von der Gemeinde oder vom Regierungsstatthalter erteilt.

Die Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege ist keine 100%ige Garantie für eine Bewilligung des Bauvorhabens. Aber in über 99% der Fälle hilft die Zusammenarbeit dabei, das Bauvorhaben problemlos abzuwickeln.

Viele Umbaumassnahmen an geschützten Immobilien beziehen sich auf die Ökologie: Sie sollen den Energieverbrauch senken und die Energieeffizienz steigern. Dies ist auch in denkmalgeschützten Immobilien möglich. Zum Beispiel ist es denkbar, Solarzellen auf dem Dach anzubringen.

Die Dämmung alter, geschützter Immobilien ist ein besonders wichtiger Punkt für viele Bauherren. Dieses Vorhaben erweist sich oft als kompliziert, aber auch hier kann die Denkmalpflege helfen. Zudem gibt es immer mehr Fachleute, die sich auf das Thema Energieeffizienz bei denkmalgeschützten Immobilien spezialisieren.

Besonders wichtig ist es, die richtige Reihenfolge beim geplanten Bauvorhaben an einer Immobilie mit Denkmalschutz einzuhalten. Die folgenden Punkte sind zu bedenken:

  • Früher Kontakt zu den Expert*innen der Denkmalpflege

  • Gemeinsame Erarbeitung des Baugesuchs

  • Erstellung eines Fachberichts durch die Denkmalpflege

  • Baubewilligung wird von Gemeinde oder Regierungsstatthalter erteilt

  • Erst dann dürfen die Bauarbeiten beginnen

Wie erhalte ich finanzielle Unterstützung?


Noch ein Vorteil daran, die Denkmalpflege früh in die Umbaumassnahmen einzubeziehen, besteht in der finanziellen Unterstützung. Hier gilt, dass werterhaltende Arbeiten beitragsberechtigt sind. Wertvermehrende Massnahmen hingegen erhalten keine finanzielle Förderung.

Bauherren haben keinen grundsätzlichen Anspruch auf eine Unterstützung. Die Fachstelle entscheidet in jedem Einzelfall, ob diese angebracht ist oder nicht. Dies hängt unter anderem vom Ortsbild, vom Gebäude und von den geplanten Massnahmen ab. Auf Basis dieser Faktoren entscheidet die Denkmalpflege, welchen Prozentsatz der werterhaltenden Kosten sie übernimmt.

Beispiel: Bei beitragsberechtigten Kosten von 100’000 Franken übernimmt die Denkmalpflege meist Kosten in Höhe von 20’000 bis 40’000 Franken. In einigen Fällen übernimmt sie sogar alle Kosten.

Sobald die Förderung den Betrag von 5’000 Franken überschreitet, muss die Immobilie formell unter Schutz gestellt werden. Dazu gehören ein Vertrag sowie ein Eintrag im Grundbuch.

Manchmal ist es sinnvoll, vor dem Beginn von Bauarbeiten eine Unterschutzstellung der Immobilie zu beantragen. Dieser Zwischenschritt hilft nämlich dabei, die Umbauarbeiten am Gebäude zu finanzieren, sobald dieses unter Schutz steht. Auch hier ist die Denkmalpflege der erste Ansprechpartner.


Was darf ich renovieren und was nicht?


Wie immer im Bau geben auch bei der Sanierung von geschützten Objekten die Bauphysik und die Statik einige unverrückbare Grenzen vor. Technisch unmögliche Vorhaben können in keinem Fall umgesetzt werden. Abgesehen davon gibt es aber viele Chancen, ein geschütztes Gebäude zu renovieren.

Die folgenden Arbeiten haben gute Aussichten auf eine Bewilligung:

  • Ökologische Sanierung

  • Massahmen für mehr Energieeffizienz

  • Inschriften

  • Renovierung historischer Bestandteile der Immobilie

  • Massnamen zur Barrierefreiheit

Nicht erwünscht ist hingegen eine Mischung verschiedener Stile. Denkmalgeschützte Immobilien sollen ihr Äusseres beibehalten. In manchen Fällen lassen sich für den Innenraum Kompromisse finden, aber Änderungen am Baustil sowie an der Fassade sind oft schwierig zu bewilligen.

Idealerweise sollten beim Bauvorhaben die originalen Bausubstanzen verwendet werden. Wenn dies gelingt, sind grosszügige finanzielle Zuschüsse zu erwarten. Bei Anbauten muss klar markiert werden, welcher Gebäudeteil alt und welcher neu ist. So bleibt die Identität der Immobilie erhalten.

Ein häufiger Streitpunkt beim Umbau von denkmalgeschützten Immobilien sind die Fenster. Denn sie prägen den Charme von historischen Gebäuden, müssen aber zugleich aufgrund von Gebrauchserscheinungen oder Dämmungsanforderungen regelmässig ausgetauscht werden. Auch hier verlangt der Denkmalschutz, dass der ursprüngliche Stil gleichbleibt. Zudem muss das originale Baumaterial verwendet werden.

Die Chancen auf die Bewilligung von Fenstern aus Kunststoff sind daher gering. Mehrfachverglasungen sind denkbar. Neue Fenster in Form von Dachlukarnen werden hingegen meist abgelehnt, denn sie stellen einen grossen Eingriff in das Erscheinungsbild eines geschützten Gebäudes dar.

Hier zeigt sich, dass trotz der Gesprächsbereitschaft der Denkmalpflege auch Grenzen vorhanden sind. Daher müssen die Besitzer*innen historischer Gebäude ihre Um- und Ausbaupläne manchmal hintenanstellen. Dafür wohnen Sie aber auch in einem wichtigen baulichen Erbe in besonders schönem Umfeld.


Fazit: Eng mit der Denkmalpflege zusammenarbeiten


Der Denkmalschutz in der Schweiz ist ein wichtiges und manchmal umstrittenes Thema. Die zuständige Gemeinde entscheidet darüber, ob trotz Denkmalschutz Um- und Anbauten erlaubt werden. Dafür ist der Empfehlungsbericht der Denkmalpflege wegweisend.

Wer mit Denkmalschutz bauen möchte, sollte alle vorhandenen Unterstützungen in Anspruch nehmen. Dazu gehört vor allem die enge Zusammenarbeit mit Gemeinde und Denkmalpflege. Zudem sind finanzielle Förderungen möglich. Erst, wenn das Bauvorhaben bewilligt ist, dürfen die Arbeiten beginnen.


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